Wann Mieter bei Wohnungsmängeln die Miete mindern können

[Juraforum]

Mieter verschenken mehr als 100 Millionen Euro im Jahr

Berlin (dmb) Weit mehr als 100 Millionen Euro verschenken Mieter jährlich, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin, weil sie trotz verschiedener, teilweise erheblicher Wohnungsmängel weiter die volle Miete zahlen.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter aber nur dann Anspruch auf 100 Prozent Miete, wenn die Wohnung auch völlig in Ordnung ist. Einschränkungen bei der Benutzung der Wohnung oder Mängel im Haus rechtfertigen grundsätzlich eine Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter den Wohnungsmangel verschuldet oder zu verantworten hat. Auch eine Baustelle in der Nachbarschaft kann das Mieterrecht zur Mietkürzung begründen.

Wichtig: Wer wegen Wohnungsmängeln die Miete kürzt, ist kein Mietschuldner. Er muss auch keine Angst vor einer Vermieterkündigung haben. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist nicht nur das Recht des Mieters auf Mietminderung festgeschrieben, hier ist auch festgelegt, dass Vertragsregelungen oder Vereinbarungen, die das Mieterrecht zur Mietminderung beschneiden oder ausschließen, immer unwirksam sind. Selbst wenn die von Mietern durchgeführte Minderung objektiv zu hoch war, droht nur die Nachzahlung der Miete, keine Kündigung. Die Kündigung setzt immer ein Verschulden voraus. Wer irrtümlich zu viel mindert oder aus bloßer Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem kann und darf nicht gekündigt werden. Das haben das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1428/88) und der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 254/95) entschieden.

Wichtig ist es, dass Mieter ihre Rechte und Pflichten kennen, sich nicht einschüchtern lassen, wenn Vermieter oder Hausverwalter mit rechtlichen Schritten drohen oder von Kündigung bzw. sogar fristloser Kündigung sprechen. In der neu aufgelegten Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB) auf 88 Seiten, wann, wie und in welchem Umfang die Miete gekürzt werden darf. Mehr als 300 Urteile und Beispiele beschreiben Wohnungsmängel und Minderungssätze. Die aktuellsten Urteile des Bundesgerichtshofs sind berücksichtigt und werden leicht verständlich erläutert. Die Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", ISBN 3-933091-57-8, kostet 5 Euro. Sie ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich oder kann beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. im Internet unter www.mieterbund.de bestellt werden (zzgl. Versandkosten).


Die aktuellsten Urteile des Bundesgerichtshofs zu Wohnungsmängeln und Mietminderung


Altmängel

Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch 6 Monate nach Auftreten des Mangels, auch dann nicht, wenn er in dieser Zeit die Miete anstandslos weiter gezahlt hat oder wenn er seinen Vermieter erst nach 6 Monaten informiert, dass ein Mangel vorliegt (BGH VIII 274/02).

Konsequenzen: Das Urteil gibt Mietern Zeit, ihre Ansprüche geltend zu machen, und verhindert so die schnelle Eskalation eines Streits.

Nachforderungen

Insbesondere wenn der Vermieter der Mietminderung des Mieters mehrfach widersprochen hat und er zu erkennen gegeben hat, dass er sie nicht akzeptiert, kann er auch noch nach 27 Monaten Miete nachfordern (BGH VIII ZR 171/03).

Konsequenzen: Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter geminderte Mieten längere Zeit nicht gerichtlich eingefordert hat, kann noch nicht abgeleitet werden, er habe die Minderung akzeptiert, er werde auf seine Mietforderungen nicht mehr bestehen.

Bruttomiete

Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Brutto-Warmmiete auszugehen. Das bedeutet, zur Miete gehören: Die Grundmiete plus Zahlungen für "kalte" Betriebskosten und Heizkosten (BGH XII ZR 225/03, VIII ZR 347/04).

Konsequenzen: Mit seinem Urteil entschied der Bundesgerichtshof die Streitfrage, ob von der reinen Nettomiete - ohne alle Betriebskosen -, der Bruttokaltmiete - ohne Heizkosten - oder der Bruttowarmmiete - inklusive aller Betriebskosten - zu mindern ist. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlungen gezahlt werden.

Wohnungsgröße

Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Die Mieter sind berechtigt, die vertraglich geschuldete Miete zu mindern und Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH VIII ZR 133/03).

Konsequenzen: Bei einer erheblichen Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent liegt immer ein Mangel vor. Liegt die Flächenabweichung unter 10 Prozent, ist nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnung gegeben, keine Mietminderung. Der Umfang der Mietminderung ist entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt (so auch BGH VIII ZR 44/03 und BGH VIII ZR 295/03).

Trittschall

Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, zum Beispiel Ausbaumaßnahmen im Dachgeschossbereich, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den beim Ausbau geltenden Anforderungen entsprechen (BGH VIII ZR 355/03).

Konsequenzen: Mieter von Altbauwohnungen haben ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass die Wohnung immer dem aktuellen Stand der Technik angepasst wird bzw. dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Anders, wenn um- und ausgebaut wird. Dann sind die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten.

Mindeststandards

Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH VIII ZR 281/03).

Konsequenzen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung insgesamt und ständig zu modernisieren und jeweils dem neuesten technischen Standard anzupassen. Mieter können aber erwarten, die Wohnung so nutzen zu können, wie dies seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können.

Eigentümerwechsel

Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung des Wohnungsmangels in Verzug und verkauft er das Haus oder die Wohnung, gilt die Verzugslage gegenüber dem neuen Vermieter weiter (BGH VIII ZR 22/04).

Konsequenzen: Der Mieter kann eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den neuen Vermieter geltend machen. Er verliert seine Rechtsposition durch den Eigentümerwechsel nicht.

Quelle: Deutscher Mieterbund