BGH zur Nebenkostenabrechnung: Abrechnung nach Abflußprinzip zulässig

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Der Entscheidung liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht.

Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.

Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch in einem weiteren heute verkündeten Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).

BGH - Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07

AG Hohenschönhausen - Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 C 492/06

LG Berlin - Urteil vom 9. Januar 2007 - 65 S 172/06

Quelle: Pressemitteilung des BGH; Foto: (c)istockphoto.com/WendellFranks

Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes (DMB):

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips: Bundesgerichtshof stärkt Vermieterposition

(dmb) „Betriebskostenabrechnungen nach dem Abflussprinzip sind für den Vermieter einfacher und weniger aufwendig. Sie sind für viele Mieter, insbesondere nach einem Mieterwechsel, aber nicht gerecht“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heute verkündete Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 49/07).

Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass die Abrechnung der Betriebskosten nach dem so genannten Abflussprinzip grundsätzlich zulässig ist.

Die Vermieterin hatte in ihrer Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 unter anderem die Wasser- und Abwasserkosten abgerechnet, die sie selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger bezahlt hatte. Der Wasserversorger rechnete aber immer im Sommer ab, so dass der Abrechnung 2004 die Wasserlieferungen von Mitte 2003 bis Mitte 2004 zugrunde lagen.

Der Auffassung der Mieter, dass nur tatsächlich im Jahr 2004 – dem vereinbarten Abrechnungszeitraum also – verbrauchtes Wasser und beseitigtes Abwasser in Rechnung gestellt werden dürfte (Leistungsprinzip), erteilte der Bundesgerichtshof eine Absage. Hierfür gebe es keine gesetzliche Grundlage. Müsste der Vermieter die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen, würde dies zu einem unzumutbaren zusätzlichen Aufwand für den Vermieter führen. Dagegen würden schutzwürdige Interessen des Mieters durch das so genannte Abflussprinzip nicht beeinträchtigt. Ausdrücklich offen lässt der Bundesgerichtshof, ob auch bei einem Mieterwechsel nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden darf.

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips: „Zumindest bei Mieterwechseln während der Abrechnungsperiode sind Ungerechtigkeiten und Ungereimtheiten infolge des jetzt für zulässig erklärten Abflussprinzips programmiert. Rechnet der Wasserversorger von Juli 2003 bis Juni 2004 ab, kann es passieren, dass Mieter, die erst im Mai 2004 eingezogen sind, noch die Wasserpreise für 2003 zahlen müssen. Der Bundesgerichtshof hätte diese Frage klären müssen. Mieterwechsel in einem Mehrfamilienhaus sind – anders als der BGH meint – keine besonders gelagerten Ausnahmefälle.“

Quelle: DMB