BGH: Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit Schreiben vom 24. November 2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem 1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

BGH - Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08

AG Hamburg - Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07

LG Hamburg - Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08

Quelle: PM des BGH, Karlsruhe, den 8. Juli 2009; Foto: (c) Mirko Raatz - Fotolia.de

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten zu der Entscheidung:

Vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße bei Mieterhöhung entscheidend
Mieterbund: BGH-Entscheidung öffnet Betrügern Tür und Tor

(dmb) „Das Urteil ist enttäuschend und nicht nachvollziehbar. Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 205/08).

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellen müssen. Sie können auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche zurückgreifen, so lange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Ein Hamburger Vermieter hatte die Miete um die maximal zulässigen 20 Prozent, von 360,47 Euro auf 432,56 Euro erhöht. Der Berechnung der Mieterhöhung legte er einen Quadratmeterpreis von 7,76 Euro und eine Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde. Tatsächlich ist die Mieterwohnung aber nur 51,03 Quadratmeter groß.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs spielt dies keine Rolle. Geringfügige Flächenabweichungen bis zehn Prozent müssten hingenommen werden.

„Konsequenz ist“, so der Mieterbund-Direktor, „dass die Hamburger Mieter für tatsächlich nicht existierende Wohnflächen Mieten zahlen müssen. Sie zahlen ab sofort 36,63 Euro pro Monat oder 439,56 Euro pro Jahr für nichts. Vermieter, die bei der Festlegung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechnen, werden mit barem Geld belohnt. Das ist unerträglich. Absurd ist es außerdem, dass sich der Bundesgerichtshof einerseits großzügig zeigt und dem Vermieter zugesteht, die Wohnung um bis zu zehn Prozent größer zu rechnen, als sie eigentlich ist, auf der anderen Seite aber die ortsüblichen Quadratmeterpreise über Mietspiegel und Sachverständigengutachten akkurat bis hinter die zweite Kommastelle errechnet werden müssen.“

Vor rund 1 1/2 Jahren hatte eine Untersuchung von Dekra-Gutachtern ergeben, dass ein Großteil der Wohnungen in Deutschland kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Bei etwa 80 Prozent der untersuchten Immobilien wurden Flächenabweichungen von bis zu zehn Prozent festgestellt. Siebenkotten: „Für diese Vermieter ist das BGH-Urteil eine Milliardengeschenk.“

Quelle: DMB