BGH: Mieter hat Farbvorgaben bei Holzteilen bei Vertragsende einzuhalten

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Der BGH hat am 22.10.2008 entschieden, dass eine Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung wirksam ist

Karlsruhe. Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7.400,48 € netto für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

BGH - Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07

AG Hamburg-Altona - Urteil vom 20. März 2007 - 316 C 233/06

LG Hamburg - Urteil vom 9. Oktober 2007 - 316 S 35/07

Quelle: PM des BGH; Foto: © ExQuisine - Fotolia.com


Stellungnahme des Mieterbund-Direktors Lukas Siebenkotten zu dem Urteil:

Bundesgerichtshof verkompliziert Mietrecht: Farbwahlklausel für Holz bei Vertragsende wirksam

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verkompliziert das Mietrecht, sie schafft aber keine Rechtssicherheit oder Klarheit. Statt dessen muss bei Farbwahlklauseln jetzt unter anderem differenziert werden, ob Vorgaben, wie Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sich auf das laufende Mietverhältnis beziehen oder auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 283/07).

Der BGH hatte entschieden, dass die „Holzteil-Klausel“ eines Hamburger Mietvertrages wirksam ist: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Mitte Juni diesen Jahres hatte der Bundesgerichtshof noch entschieden, dass die Klausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“, unwirksam ist (BGH VIII ZR 224/07). Bereits im Vorjahr hatte der Bundesgerichtshof geurteilt, die Klausel: „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“, ebenfalls unwirksam ist (BGH VIII ZR 199/06).
In beiden Fällen erklärten die Karlsruher Richter, dass diese Farbwahlklauseln Mieter unangemessen benachteiligen und einschränken. Der Vermieter dürfe keine Vorschriften machen, wenn es um Einrichtung und Dekoration der Wohnung gehe. Die Entscheidung, ob Tapete oder Raufaser, ob weiß oder farbig gestrichen, sei Sache des Mieters.

Diese Urteile relativiert der Bundesgerichtshof jetzt. Die „Holzteil-Klausel“ beziehe sich nicht auf das laufende Mietverhältnis, sondern nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Lukas Siebenkotten: „Tatsächlich werden hierdurch die Dekorationsmöglichkeiten des Mieters während der Mietzeit stark eingeschränkt. Wer im laufenden Mietverhältnis von seinem Recht Gebrauch macht, einen anderen Anstrich zu wählen, als vorgegeben, riskiert, dass er bei seinem Auszug noch einmal lackieren oder anstreichen muss.“

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss auch noch zwischen „lackierten Holzteilen“ und „farbig gestrichenen Holzteilen“ unterschieden werden. Zumindest bei den „lackierten Holzteilen“ wird Mietern jeglicher Gestaltungsspielraum genommen. Der Mieter muss hier die Wohnung in dem bei Vertragsbeginn vorgefundenen Farbton zurückgeben. Anders aber offensichtlich bei „farbig gestrichenen Holzteilen“, so Siebenkotten. Hier bejaht der BGH die Wirksamkeit der Vertragsregelung mit der Begründung, der Mieter sei nach der „Holzteil-Klausel“ nicht auf einen bestimmten Farbton festgelegt, er habe einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

„Angesichts der komplizierten Rechtslage sollten Mieter, bevor sie renovieren, lackieren oder anstreichen, immer den Rat des örtlichen Mietervereins einholen“, empfahl Siebenkotten.

Quelle: PM des DMB