ALG II - Kündigung und Mieterhöhung

[*NB*]

Hallo alle zusammen!

Anbei folgender Sachverhalt:

Mieter A bezieht ALG II und hat mit Vermieter B einen Mietvertrag.
Die Unterkunfts- und Heizkosten (beides angemessen) werden vom Jobcenter übernommen und direkt an den Vermieter gezahlt.
Vermieter B kündigt wegen Eigenbedarf fristgerecht (3 Monate) zum 30.11.2011 das Mietverhältnis mit Mieter A.

Frage:

Sollten in den kommenden 3 Monaten (Kündigungsfrist) Änderungen bei Vermieter B eintreten, könnte Mieter A ab dem 1.12.2011 ein neues Mietverhältnis mit Vermieter B begründen?

Wenn B die Unterkunftskosten (Kaltmiete) für A ab dem 1.12.2011 um 100 € hochsetzen würde, so dass diese unangemessen hoch sind, würde das Jobcenter die unangemessenen Kosten längstens für sechs Monate übernehmen?

Könnte darlehensweise eine neue Mietkaution für A genehmigt werden, ohne dass er aus der Wohnung ausgezogen ist, aber ein neuer Mietvertrag ab dem 1.12.2011 vorliegt?

[Gerd aus Berlin]

War die Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Amt nur vorgetäuscht, gilt:

"BGB § 117 Scheingeschäft
(1) Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig."

Falls nicht, stellt sich die Frage, ob die Kündigung überhaupt wirksam war. Mehr Miete wegen neuen Vertrags bei unwirksamer Kündigung hört sich eher masochistisch an. Falls das Amt auch so denkt, wird es lieber eine Mietrechtsberatung bezahlen als 100,- mehr Miete im Monat.

Ob die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Kündigungsgrund erst nach der vom Mieter akzeptierten Kündigung entfällt (z. B. die Tochter des Eigentümers will die Wohnung doch nicht oder ist verstorben), wäre eventuell ebenfalls zu prüfen.

Falls also das alte Mietverhältnis weiterbesteht, dürfte das JobCenter nicht mehr bezahlen als bislang.

"würde das Jobcenter die unangemessenen Kosten längstens für sechs Monate übernehmen?"

Klar. Längstens heißt ja "nicht länger als ...". Auch Null Monate gehören dazu. Mein Tipp: Wer schon drei Monate hatte, um eine neue Bude zu suchen (die bisherige Kündigungsfrist), kriegt eher noch drei Monate dazu als noch mal sechs ... Ist aber eh Ermessenssache im konkreten Einzelfall.

Könnte darlehensweise eine neue Mietkaution für A genehmigt werden, ohne dass er aus der Wohnung ausgezogen ist, aber ein neuer Mietvertrag ab dem 1.12.2011 vorliegt?

Können ist das richtige Stichwort, also ausnahmsweise je nach Einzelfall, sagt Absatz 6 § 22 SGB II:

"eine Mietkaution kann bei vorheriger Zusicherung durch den am Ort der neuen Unterkunft zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann. Eine Mietkaution soll als Darlehen erbracht werden."

Aber eben selten zum Scherz. Wenn ohne Kaution die Wohnung ebenfalls zu haben ist, eher nicht. Noch weniger, wenn die Wohnung mit neuer Miete unangemessen teuer ist.

Verboten ist das der Gemeinde aber nicht, auch nicht dem JobCenter der Gemeinde. Will sie aber nicht, was ich nachvollziehen könnte, müsste man das Sozialgericht befragen, ob das das anders sieht.

Gruß aus Berlin, Gerd

[*NB*]

Vielen Dank für die schnelle und vor allem so ausführliche Antwort!

Würde sich etwas ändern, wenn man den Fall folgendermaßen ergänzen bzw. erweitern würde:

Mieter A hat sich vor Abschluss des Mietvertrages seitens JobCenter mit Vermieter B auf einen Kaltmietpreis i.H.v. 300 € geeinigt, um die Umzugskosten, die Kaution etc. zu erhalten wurde der monatliche Mietpreis und die Nebenkosten auf die Anforderungen des JobCenters angepasst, so dass A alles genehmigt bekommen hat.

Die Miete i.H.v. 300 € hat A dann zum Monatsersten dem Vermieter persönlich bar übergeben.

2 Jahre später wird A unzuverlässig und verspielt die ihm überwiesene Miete und zahlt dem B keine Miete mehr.
A und B einigen sich darauf, dass das Geld (Mietschulden) von der Mietkaution beglichen werden udn die Miete fortan direkt vom JobCenter an den Vermieter überwiesen wird. Den fehlenden Betrag zur mündlich vereinbarten Miete soll A weiterhin bar zahlen.

So hat es weitere 3 Monate geklappt bis A wieder unzuverlässig wurde und selbst den "Eigenanteil" nicht mehr gezahlt hat.

Mit diesem Hintergrund möchte B dass die Miete nun offiziell von 232 € (sind derzeit angemessen und werden auch gezahlt) auf 300 € Kaltmiete angehoben und direkt an ihn überwiesen wird sowie eine neue Mietkaution hinterlegt wird. Die alte Meitkaution hatte A darlehensweise erhalten und auch abbezahlt.
A ist mit dem Vorgehen einverstanden und würde keine rechtlichen Schritte etc. einleiten wollen.

Mietkosten über dem angemessenen Betrag sollen ja vom Mieter selbst getragen werden (Ausnahme: 6 Monate) und wurden in diesem Fall "inoffiziell" schon durchgehend von A gezahlt.

Würde sich etwas ändern, wenn der Vermieter B dem Mieter A wegen Eigenbedarf (Tochter zieht mit eigenem Haushalt zu, möchte dann aber doch ncith in die Wohnung) kündigt und das Meitobjekt dann aufgrund der Absage der Tochter seinem Sohn C überlässt, der das Objekt vermieten möchte?


Vielen Dank bereits im Voraus!

[Gerd aus Berlin]

Zitat von *NB*

Würde sich etwas ändern, wenn der Vermieter B dem Mieter A wegen Eigenbedarf (Tochter zieht mit eigenem Haushalt zu, möchte dann aber doch ncith in die Wohnung) kündigt und das Meitobjekt dann aufgrund der Absage der Tochter seinem Sohn C überlässt, der das Objekt vermieten möchte?

Hier ist alles Mögliche möglich. Angefangen vom Scheingeschäft, s. o..

Ob eine Eigenbedarfskündigung unwirksam werden kann oder gegen sie vorgegangen werden kann mit Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Familienmitglied ändert, könnte man mal in den vielen veröffentlichten Urteilen nachschlagen.

Ob eine Eigenbedarfskündigung unwirksam werden kann oder gegen sie vorgegangen werden kann mit Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Familienmitglied gar nicht einzieht, auch nicht das zweite, kann man sicher ebenso nachschlagen.

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Eine neue Kaution kann es geben. Schreibt das Gesetz, s.o., § 22. Es soll sie geben, wenn ansonsten eine angemessene Wohnung nicht gefunden werden kann. Es ist aber schon eine gefunden worden. Und die ist nicht wirksam gekündigt worden. Also wozu nun eine Kaution?

Weil der Vermieter sagt, "ohne Kaution kündige ich!"? Nun, der Selbstzahler kann sich entscheiden zwischen abwarten, Rechtsberatung und zahlen. Das Amt hat im Grunde die selben drei Optionen. Ein "soll", ein halber Zwang zum Handeln, zum Zahlen, kann ich dem Gesetz nicht entnehmen.

Aber vielleicht wägt das Amt ab: Ein Rausschmiss, also eine erfolgreiche Räumungsklage plus Räumung, dauert. Aber dann müssten wir wieder einen Umzug bezahlen. Aber der kostet ja so viel nicht. Oder doch? Zahlen wir deshalb lieber die Kaution?

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Mit diesem Hintergrund möchte B dass die Miete nun offiziell von 232 € (sind derzeit angemessen und werden auch gezahlt) auf 300 € Kaltmiete angehoben und direkt an ihn überwiesen wird (...)
A ist mit dem Vorgehen einverstanden und würde keine rechtlichen Schritte etc. einleiten wollen.

A sicher nicht. Das Amt kann ebenfalls sagen, "Ach, statt 232 kalt nun 300, das geht doch, das sind ja nicht mehr als 30 %, huch, sind es doch! Ist denn das überhaupt zulässig?"

A steht es zwar frei, einer unzulässigen Mieterhöhung zuzustimmen, als Selbstzahler, als Leistungsempfänger gilt für ihn aber § 2 SGB II:

"(1) Erwerbsfähige Leistungsberechtigte und die mit ihnen in einer Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen müssen alle Möglichkeiten zur Beendigung oder Verringerung ihrer Hilfebedürftigkeit ausschöpfen."

Und eine dieser Möglichkeiten wäre eben, einer unzulässigen Mieterhöhung nicht zuzustimmen. Geht ganz einfach, durch Widerspruch. Dann muss der Vermieter das Amtsgericht befragen, oder die Erhöhung zulässig ist.

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Geschieht gar keine Mieterhöhung, sondern eine Zusammenlegung von Hauptmietvertrag und Nebenmietvertrag (letzterer mündlich), wird die Sache komplizierter.

Frage 1: Was würde geschehen, wenn der Mieter die Nebenabrede nicht mehr erfüllt? Wäre das ein Kündigungsgrund? Ein eigenes Thema.

Frage 2: Könnte der Vermieter Forderungen aus der Nebenabrede einklagen? Oder ist die nicht unwirksam, weil z. B. sittenwidrig?

Frage 3: Könnte der Mieter die Nebenabrede, den Nebenvertrag kündigen und wie?

Frage 4: Wäre der Haupt-Mietvertrag noch bindend ohne Neben-Mietvertrag?

Alles interessante Fragen, nach deren Beantwortung man zu Frage 5 kommen könnte:

Lag damals ein gemeinschaftlicher Betrug zuungunsten des Amtes vor, zwecks Erschleichung von Kautions-Darlehen und Umzugs-Zuschuss?

Und danach käme deine Frage zur Geltung. Wie war die nochmal?

Gruß aus Berlin, Gerd