Altbau oder Neubau?

[2much]

Wer ein Haus (oder auch eine Wohnung) kaufen oder bauen möchte, der steht vor schwierigen Entscheidungen. Hat da vielleicht einer eigene Erfahrungen oder kann Tipps geben?

Nehmen wir mal einen halbwegs gepflegten Altbau, gebaut von Industriellen um die Jahrhundertwende und modernisiert in den 80er Jahren. Das Baumaterial ist hier oft gut, jedoch ist die nachträgliche Wärmedämmung der Fassade problematisch: eine Vorsatzdämmung von außen würde die Fassade zerstören. Generell ist es bei Altbauten natürlich so, dass man in der Ausgestaltung weniger Freiheiten und mehr Vorgaben hat.

Ein Neubau dagegen lässt planerisch alle Möglichkeiten offen, die dann nur durch das Budget begrenzt werden. Auch ein Passivenergiehaus ist hier möglich. Der Energieaspekt kann in jeder Hinsicht bei der Planung berücksichtigt werden.

Aus eigener Erfahrung mit Neubauten und auf Baustellen sträubt sich in mir zumindest alles gegen einen Neubau: trotz etlicher Vorschriften ist Pfusch am Bau doch eher die Regel als die Ausnahme. Da hört man die Nachbarin von obendrüber trotz Schwimmestrich mit ihren Absätzen über das Laminat staksen, nur mal als Beispiel.

Als dritte Alternative stände noch ein fertiges Haus (z.B. im Alter von 10-20 Jahren) zur Auswahl.

Was kann hier einem völlig Ahnungslosem geraten werden, der hier vor der Entscheidung Altbau oder Neubau steht? Ich weiß, man muss von Fall zu Fall entscheiden. Trotzdem kann man ja vielleicht Erfahrungen austauschen und Tipps geben.

[Tourix]

Wo soll man da anfangen und wo aufhören ?

Vielleicht mal ganz allgemeines:
- Es gibt kein perfektes Haus !
- In den 70er hat man oft mit hochgiftigen Chemikalien gearbeitet.
Das sitzt zwar nur weniger als ein Mikrometer im Holz drin, muss aber abgeschliffen werden. Die meisten Häuser wurden aber schon diesbezüglich renoviert.
- Nach dem Alter und Zustand vom Kabelsalat (einfach in die Sicherungskästen reinschauen), von den Rohren und dem Rohbau selbst (kräftig auftreten, mit festem Gegenstand an das Gebälk klopfen, ausführlich anschauen).
- Isolierung ist nur zweitrangig. Viel wichtiger als eine Superisolierung ist ein gutes Preis / Leistungsverhältniss.
Bei einem alten Haus muss man nicht nachträglich isolieren. Viel besser ist es die Schwachstellen zu isolieren. Das kann man auch bei neuen Häusern machen.
- Heizungen haben derzeit eine Lebensdauer von rund 25 Jahren. Rohre von 35-45 Jahren, Holzfenster 15-30 Jahre(je nachdem wie oft nachgestrichen wird), Plastikfenster 20 - 35 Jahre.

[2much]

Danke für deine Antwort

Im Moment ist die Energiefrage doch gar nicht so uninteressant. Also ob man ein Passivhaus hat oder eben nicht macht doch einen Unterschied, da die monatliche Belastung da ja geringer ist. Oder ist das nur ein Hype?

Rohrleitungen und Elektrik zu begutachten ist weniger das Problem, gleiches gilt für die Heizungsanlage. Es geht eher um die grundsätzliche Frage, vor allem in Hinblick auf die Kosten und den Energieaspekt (davon ausgehend, dass Energie wohl eher nicht billiger wird).

Ein Haus aus den 60-er oder 70-er Jahren käme eher nicht in Frage. Interessant sind dagegen Häuser, die um die Jahrhundertwende (Jugendstil) gebaut wurden. Diese Häuser haben oft ein Flair, dass man eben im Neubau nicht hat: Hohe Decken, eventuell noch alte Holztüren, ansprechende Fassade, dicke Wände aus oft gutem Baumaterial. Hohe Decken empfinde ich als angenehm, auch wenn das in Bezug auf die Heizkosten vielleicht eher ungünstig ist, da höheres Raumvolumen. Schwachstellen bei der Dämmung wären ja vor allem Dach und Fenster, was aber oft schon modernisiert wurde. Problematisch wäre aber eine Fassadendämmung, weil der schöne Stuck dann futsch wäre. Ggf. geht das auch nicht wegen Denkmalschutz.

Bei einem neu gebauten Passivenergiehaus hat man natürlich mehr Planungsfreiheiten und kann das Haus gleich technisch und energetisch auf einen sehr guten Stand bringen. Ein Neubau scheint auf den ersten Blick viel teurer, aber wenn man die Renovierungs/Sanierungskosten beim Altbau betrachtet, dann ist der Unterschied nicht mehr so hoch.

[Tourix]

Die Energiefrage ist sogar sehr interessant.
Die Zeit der billigen Energie geht definitiv zu Ende.
Schau mal in das Peak Oil Forum.de
Aber trtzdem sollte man sich mit der Frage nach dem Preis / Leistungsverhältniss befassen.

Die Dämmung eines Einfamilienhauses kostet glaube ich bis zu 30.000 €.
Alleine mit den Zinsen dafür kannst du die gesamte Heizkosten bezahlen.
Selbst wenn die Heizkosten sich verfünffachen kannst du mit den Zinsen locker den eingesparten Verbrauch bezahlen.
Viel besser ist es daher, mit kleinem Geld gezielt an kritischen Punkten zu verbessern.

Die wesentlichsten Punkte dazu:
-Reflexionsfolie hinter den Heizkörpern an der Außenwand:
http://www.elv.de/Wenko-Heizkouml%3B.../detail2_26292
Wenn genug Platz zwischen Heizkörper und Wand ist, dann kann man noch eine dünne Styroporplatte unter die Reflexionsfolie legen.
-Die Rolladenkästen sind auch bei neuen Häusern der Schwachpunkt.
Um das zu Verbessern kann man die Rolladenkästen verkleiden mit extrudierten Hartschaum. Diese Platten kann man zusammenklaben und anschliesen verputzen oder sogar Fließen drankleben:
http://www.hoba-baustoffe.com/shop/6...chaum-Styrodur
- Die Heizungsrohre im Keller isolieren
- Das Dach isolieren

[2much]

Das spricht doch dann eher für einen Neubau, oder? Die Kosten dürften für einen Neubau doch nicht so wesentlich höher sein als für einen Altbau+Sanierung.

[Tourix]

Nicht zwangsläufig.
Zwar spielt der energetische Zustand eines Hauses bei dem Kaufpreis (und auch bei der Miete) derzeit kaum eine Rolle, aber wenn jemand handwerkliches Geschick hat, kann er sich problemlos ein altes Haus sauber zurechtmachen.

Auch bei einem Neubau kann man jede Mange Blödsinn machen.
das man später teuer bezahlen muss.

Normalerweise müsste man jedem ohne Grundkentnisse von einem Kauf abraten. Bei einer Miete ist der Eigentümer für die Probleme zuständig.

[2much]

Zitat von Tourix

Nicht zwangsläufig.
Zwar spielt der energetische Zustand eines Hauses bei dem Kaufpreis (und auch bei der Miete) derzeit kaum eine Rolle, aber wenn jemand handwerkliches Geschick hat, kann er sich problemlos ein altes Haus sauber zurechtmachen.

Naja, solche Häuser habe ich schon oft gesehen. Wo jemand meinte, dass er Leitungen selbst verlegen könne etc.

Ein anderer Aspekt ist, dass man das Haus selbst gut finanziert kriegt, umfangreiche Sanierungsarbeiten jedoch nicht. Zumindest nicht, wenn diese bei mehr als 20-30 % vom Kaufpreis liegen. Nur so gesagt, es gibt ja auch diese "Schnäppchenhäuser".

Klar, vieles kann man selbst machen. Wie man im Baumarkt schnell feststellen kann ist dies aber auch nicht völlig umsonst. Zudem kann man keinen verklagen, wenn man selber pfuscht.

Auch bei einem Neubau kann man jede Mange Blödsinn machen.
das man später teuer bezahlen muss.

Den würden hoffentlich die Firmen machen. Generell würde ich keinen Pfusch dulden, der ist aber die Regel. Am Ende könnte das bedeuten, dass die Firmen doch günstiger werden, wenn man auf eine Beseitigung mancher Mängel verzichtet (z.B. das nie eingesetzte 30-cm-Zwischenstück bei Abflussfallleitungen zwischen den beiden 45°-Bögen, was aber nach DIN vorgeschrieben ist).

Normalerweise müsste man jedem ohne Grundkentnisse von einem Kauf abraten. Bei einer Miete ist der Eigentümer für die Probleme zuständig.[/QUOTE]Klar. Der A möchte aber wohnriestern und mit einem Haus für eine Altersvorsorge, aber auch für eine Existenzgrundlage sorgen, sollten mal Kinder unterwegs sein.

Mal so rum gefragt: Wo könnte A sich denn dahingehend seriös und möglichst unabhängig beraten lassen?

[Humungus]

Ich habe ein Haus gekauft (ca. 5 Jahre alt, energiesparend, ca 55 kwh/m²/a) und habe nicht gebaut. Das habe ich mir zwar überlegt, es aber aus verschiedenen Gründen verworfen:
1. ich bin kein Fachmann, und man könnte mir ein X für ein U vormachen = ich brauche einen Sachverständigen = Extrakosten
2. ich bin voll berufstätig, kann also den Handwerkern nicht auf die Finger sehen = sehe nur Ergebnis = siehe Punkt 1
3. Neubaukosten sind wesentlich höher als ursprünglich veranschlagt. Insbesondere vor Bauträgern will ich hier ausdrücklich warnen. Man braucht schon einen sehr langen Löffel, um mit denen essen zu können. Wie da abkassiert wird, darüber könnte man ewig erzählen.
4. die Grundstückssuche gestaltete sich schwierig und unbefriedigend. Wenn man übrigens auf ein Passiv-(oder Plus)haus abzielt, sollte man auf eine unbeschattete Südlage Wert legen, sonst wirds schwieriger, und damit auch teurer.
5. Man kann bei einem Neubau alles realisieren, was man will, aber es kostet erheblich. Ich habe gelernt, dass man eigentlich alles kriegt, was man bezahlen kann.

Der Kauf eines "gebrauchten" Hauses ist auch ein Kapitel für sich, Du solltest Dich intensiv einlesen. Und: nie ohne Sachverständigengutachten kaufen (lies das ruhig mehrmals, sonst fragst Du auch bald hier in einem Forum...)

Vorsicht vor Makleraussagen und auch denen der Eigentümer. Von Beschönigungen (normal) über Unterschlagungen von Tatsachen (üblich) bis hin zu faustdicken Lügen (gelegentlich) habe ich alles erlebt. Grundsätzlich sollte man keine Aussage glauben! (Oft habe ich nachträglich in der Praxis von Anwohnern die Wahrheit gehört...) Man sollte besichtigen, besichtigen, besichtigen, denn meist merkt man erst irgendwann, welche Fragen man routinemäßig und im Einzelfall stellen muss (und wie man die Antworten wertet!).

Die Angebotspreise in Immobilienportalen sind wie beim Teppichhändler...flexibel.

Allgemein gesagt ist das Thema gigantisch - es geht hier schließlich bei vielen um die private Existenz.

[Lichtboxer]

Zitat von 2much

Ein Neubau dagegen lässt planerisch alle Möglichkeiten offen, die dann nur durch das Budget begrenzt werden. Auch ein Passivenergiehaus ist hier möglich. Der Energieaspekt kann in jeder Hinsicht bei der Planung berücksichtigt werden.

Na ja, "alle Möglichkeiten" ist übertrieben, es gibt starke baurechtliche Beschränkungen. Außerdem würde man beim nächsten Mal sowieso anders planen, sobald man in der fertigen Hütte steht.

In puncto Energiesparen jedoch interessant.

Als dritte Alternative stände noch ein fertiges Haus (z.B. im Alter von 10-20 Jahren) zur Auswahl.

M.E. die beste Alternative.

Man sieht, was man hat. Entweder gefällt's oder nicht. Kleinigkeiten kann man nachrüsten/umändern.

In Bezug auf Energiesparen lässt ich ebenfalls viel nachrüsten.

[Humungus]

Fällt mir noch ein: Auf das Vorzeigen eines Energiepasses bestehen!