Wohnungskündigung kann bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden

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Karlsruhe (jur). Vereinbaren Mieter in einem Formularmietvertrag, dass die Kündigung der Wohnung erst nach drei Jahren zulässig ist, ist diese Klausel gültig und nicht zu beanstanden.

Das Recht auf eine fristlose Kündigung wird damit nicht eingeschränkt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 11. Januar 2011, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 120/11).

Hintergrund des Rechtsstreits war die Vermietung einer Wohnung in Köln ab dem 1. November 2007. Der entsprechende Formularmietvertrag enthielt dabei folgende Klausel: „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig“.

Trotz dieser Klausel kündigte die Mieterin die Wohnung vor Ablauf dieser Frist und übergab die Schlüssel dem Vermieter. Dieser hielt die Kündigung für unwirksam und berief sich auf den im Mietvertrag enthaltenen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss. Die leerstehende Wohnung wurde schließlich anderweitig vermietet. Die ehemalige Mieterin sollte jedoch noch für ausstehende Mietzahlungen in Höhe von fast 5.000 Euro aufkommen.

Diese weigerte sich. Die Mietvertragsklausel über den zeitlich befristeten Verzicht auf eine Kündigung sei unwirksam und benachteilige sie unzulässig. Auch das Landgericht Köln folgte dieser Auffassung. Zwar sei es möglich, dass das Recht zur Kündigung für die Dauer von drei Jahren ausgeschlossen werden kann. Solch ein Kündigungsausschluss müsse jedoch deutlich machen, dass hier nur die ordentliche und nicht auch die fristlose Kündigung gemeint ist. Dies sei aber nicht geschehen.

Der BGH hielt die Mietvertragsklausel in seinem Urteil vom 23. November 2011 aber für wirksam. Ein Kündigungsausschluss sei bis zu einer zeitlichen Obergrenze von vier Jahren grundsätzlich möglich. Die beanstandete Klausel sei auch nicht zu unbestimmt. So werde darin nach Ablauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung „mit gesetzlicher Frist“ geregelt. Damit sei klar, dass es sich hier nur um die ordentliche Kündigung handelt. Der Einwand des Landgerichts, dass die Klausel auch die fristlose Kündigung meinen könne, sei fehlerhaft, so die Karlsruher Richter. Der Vermieterin stehe daher der geltend gemachte Zahlungsanspruch zu.

Quelle: www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage
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