Kündigung wegen Eigenbedarf: Wie lange muss ein Vermieter eine neue Wohung anbieten?

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Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.

Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

BGH - Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

AG München - Urteil vom 7. Juli 2006 - 424 C 9195/06

LG München I - Urteil vom 17. Oktober 2007 - 14 S 10935/06

Quelle: Pressemitteilung des BGH; Foto: (c) wikipedia (GNU)


Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips zu dem Urteil:

Räumung – trotz freiwerdender Wohnung im Haus
BGH verschärft Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung

(dmb) Der Vermieter kann auf der Eigenbedarfskündigung und auf Räumung der Wohnung bestehen, obwohl eine im gleichen Haus gelegene Wohnung kurze Zeit später frei wird. Er muss den gekündigten Mietern diese Wohnung auch nicht als Alternativwohnung anbieten (BGH VIII ZR 292/07).

„Der Bundesgerichtshof verschärft mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung. Die Mieterposition wird eindeutig geschwächt. Für mich ist das Festhalten an einer Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine sicher freiwerdende Wohnung im Haus den gekündigten Mietern nicht anbietet“ kritisierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Der BGH bestätigte eine im Juni 2005 zum 28. Februar 2006 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung. Zwar verwies das Gericht auf seine frühere Rechtsprechung, wonach der Vermieter dem gekündigten Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus gelegene freie Wohnung als Alternative zur Anmietung anbieten müsse. Die Voraussetzungen für diese Anbietpflicht verneinten die Karlsruher Richter aber. Ihre Begründung, die potentielle Alternativwohnung wurde erst zum 31. März frei, die Kündigungsfrist für die mit Eigenbedarf gekündigte Wohnung lief aber schon am 28. Februar ab.

Rips: „Das ist Haarspalterei und eine extrem formale Betrachtungsweise. Bevor es zur Räumung der Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung kommt, sollten immer alle Alternativen ernsthaft geprüft und berücksichtigt werden. Dass hier eine in 4 Wochen sicher freiwerdende Wohnung im Haus den gekündigten Mietern nicht angeboten werden muss, ist nicht nachvollziehbar.“

Quelle: DMB