Der Energieausweis – Auswirkungen auf das Mietverhältnis?

[JuraForum-News]

Zum Jahresbeginn wurde der Energieausweis eingeführt. Es gibt zwei Varianten: Den „bedarfs-orientierten“ und den „verbrauchsorientierten Energieausweis. Beim Bedarfsorientieren Energieausweis wird die Bausubstanz (Dämmung, Fenster etc.) angesehen und der Energieverbrauch ermittelt. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird dagegen der bisherige Verbrauch als Grundlage genommen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist abhängig vom Mieterverhalten (Vielverbraucher/Wenigverbraucher). Nur der bedarfsorientierte Energieausweis gibt Aufschluss über die bauliche Qualität des Hauses und ist somit objektiver.

Die Einführung des Energieausweises könnte zu mehreren Problemen führen:

Umlage der Kosten für die Erstellung
Zunächst stellt sich die Frage, ob die Kosten für die Erstellung des Energieausweises als Be-triebskosten umlagefähig sind. Unserer Ansicht sind diese Kosten weder nach § 2 Betriebskos-tenverordnung (BetrVK) noch im Rahmen einer Modernisierung umlagefähig.

Mietminderung / Schadensersatz
Können nachteilige Abweichungen von Angaben im Energieausweis zu Mietminderung bzw. Schadensersatz führen? Wir meinen ja, wenn die Angaben im Energieausweis ausdrücklich zugesichert wurden oder als sog. „Soll-Beschaffenheit“ vereinbart wurde. Ob schon das Vorlegen / Überreichen eines Energiepasses für eine Mietminderung bzw. Schadensersatz ausreicht, ist strittig. Hier muss die Entwicklung der Rechtsprechung abgewartet werden.

Modernisierung
Mit dem Energieausweis sind Modernisierungsempfehlungen verbunden. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Durchführung der empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen. Werden jedoch entsprechende Modernisierungen durchgeführt, kann der Vermieter eine „Modernisierungsmieterhöhung“ verlangen.

Zugänglichmachung des Energieausweises
Der Energieausweis muss nur zugänglich gemacht werden und das auch nur potentiellen Mietern bis zum Vertragsschluss. Es ist daher ausreichend, wenn die Möglichkeit der Einsichtnahme bis zum Vertragsschluss besteht. Ein Anspruch auf Übergabe des Energiepasses oder einer Kopie besteht nicht.

Quelle:
Rechtsanwälte Thannheiser & Koll. aus Hannover,
Homepage: Rechtsanwalt für Mietrecht in Hannover