BGH zur formellen und materiellen Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung

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Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Die Flächenangaben, die für die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten maßgeblich sind, wechselten in den jeweils auf ein Jahr bezogenen Abrechnungen mehrfach. In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Jahr 2000 ist die Gesamtheizfläche mit 1.296,28 qm und die Gesamtfläche für Warmwasser mit 1.144,67 qm angegeben. Für 2001 sind 1.306,03 qm bzw. 1.172,11 qm, für 2002 1.313,62 qm bzw. 1.246,41 qm, für 2003 1.301,87 qm bzw. 1.246,41 qm und für 2004 1.301,81 qm bzw. 1.365,66 qm angesetzt worden. Erhebliche Unterschiede wiesen darüber hinaus auch die Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den gesondert abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Anwesen betriebenen Wäscherei auf.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat gemeint, die Nachforderungen des Klägers seien nicht fällig, weil die Betriebskostenabrechnungen formell nicht ordnungsmäßig seien. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses bzw. die Gesamtheizfläche und den Heizölverbrauch der Wäscherei ergebe sich ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume können aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der in den erteilten Abrechnungen jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte zu treffen haben.

BGH - Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

AG Schöneberg - Urteil vom 5. Oktober 2006 - 106 C 275/05

LG Berlin - Urteil vom 24. August 2007 - 63 S 363/06

Quelle: Pressemitteilung des BGH


Stellungnahme des DMB:

DMB: Widersprüchliche Flächenangaben in Abrechnungen - BGH: Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß

(dmb) Obwohl die Betriebskostenabrechnungen eines Berliner Vermieters jährlich wechselnde Flächenangaben auswiesen, entschied der Bundesgerichtshof, die Abrechnungen seien formell in Ordnung. Sie müssten auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüft werden (BGH VIII ZR 261/07).

„Sehr problematisch“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), in einer ersten Stellungnahme das Urteil der Karlsruher Richter. „Ich halte Abrechnungen, die zwischen 1999 und 2004 fünf verschiedene Flächenangaben für Heizung und Warmwasser machen, nicht für formell ordnungsmäßig. Mit der heutigen BGH-Entscheidung wächst die Gefahr, dass Vermieter, um die 12-monatige Abrechnungsfrist einzuhalten, zunächst einmal mehr oder weniger vorläufige Daten in die Abrechnung einstellen, die später dann immer noch korrigiert werden können.“

Der Bundesgerichtshof hatte erklärt, dass die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung erfüllt seien, wenn die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen – früheren – Abrechnungszeiträumen bedürfe es nicht. Der Vermieter müsse hierzu auch keine Erläuterungen abgeben. Soweit auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume auftreten, sei dies aber Anlass, die inhaltliche Richtigkeit der betroffenen Posten genau zu überprüfen.

Der Unterschied zwischen „formell ordnungsgemäߓ und „inhaltlich richtig“ ist nach Angaben des Mieterbund-Präsidenten groß. Rips: Ist die Abrechnung formell nicht in Ordnung und ist die 12-monatige Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen. Ist die Abrechnung dagegen formell in X-AntiVirus: checked by AntiVir MailGuard (Version: 8.0.0.18; AVE: 8.1.0.46; VDF: 7.0.4.102) Ordnung, aber inhaltlich falsch, kann er auch nach Ablauf der 12 Monate die Abrechnung noch korrigieren und seine ursprünglich ausgewiesene Forderung begründen.“

Quelle: DMB