BGH zum Vorkaufsrecht eines Reihenhausmieters bei Realteilung des Grundstücks

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Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der "Lentze Siedlung" in Berlin. Die beklagte Vermieterin ist seit Anfang März 2005 Eigentümerin des ungeteilten Gesamtgrundstücks der Siedlung. Die Beklagte möchte das Gesamtgrundstück in Einzelgrundstücke real aufteilen und diese veräußern. Die Klägerin hat Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr für diesen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündigungsschutz gemäß § 577a BGB zustehe.

Die Vorinstanzen haben die Klage mit der Begründung abgewiesen, nach dem Wortlaut der §§ 577, 577a BGB stünden die dort bezeichneten Rechte dem Mieter nur im Falle der Begründung von Wohnungseigentum, nicht aber im Falle einer Realteilung zu.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577a BGB genießt, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor, die - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - durch entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen ist. Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach dem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung des Vorkaufsrechts selbst das Eigentum an dem von ihm bewohnten Reihenhaus zu erwerben, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum.

BGH - Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07

AG Schöneberg - Urteil vom 30. Mai 2006 - 4 C 5/06

LG Berlin - Urteil vom 23. Februar 2007 - 63 S 287/06

Quelle: Pressemitteilung des BGH; Foto: (c)wikipedia(GNU)


Stellungnahme zu dem Urteil des DMB:

DMB: Verbesserter Kündigungsschutz bei Grundstücksverkauf - Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

(dmb) Will der Eigentümer und Vermieter ein Gesamtgrundstück in Einzelgrundstücke aufteilen und diese mit den dort stehenden Reihenhäusern verkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein Vorkaufsrecht und einen besonderen Kündigungsschutz.
„Der BGH stärkt hier die Mieterrechte und schließt eine Gesetzeslücke“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 126/07). „Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer ein Grundstück mit mehreren Wohnungen aufteilt und verkauft oder ein Grundstück mit mehreren Häusern. Die betroffenen Mieter sind in beiden Fällen gleich schutzbedürftig. Das Risiko, dass ihnen ein Käufer zum Beispiel wegen Eigenbedarfs kündigt, ist gleich hoch.“

Der Bundesgerichtshof hatte erklärt, es könne nicht angenommen werden, der Gesetzgeber wolle Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber vom Schutz der Mieter bewusst absehen. Die Interessenlage sei in beiden Fällen im Wesentlichen gleich. Der Mieter stehe nach dem Verkauf einem neuen Vermieter gegenüber, der sich unter Umständen auf Eigenbedarf berufen könne.

„Wir begrüßen, dass der Bundesgerichtshof klar stellt, dass der Mieter immer dann schutzwürdig ist, wenn sich sein Kündigungsrisiko durch Aufteilung in Einzeleigentum vergrößert. Mieter haben hier jetzt ein garantiertes Vorkaufsrecht. Außerdem haben sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer kann drei Jahre lang keine ordentliche Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs, aussprechen“, erklärte der Mieterbund-Präsident.

Quelle: DMB