Eigentümer Lärmbelästigung durch Nachbarwohnung kann man den Eigentümer statt den Mieter verklagen?

[CannorX]

Folgende fiktive Situation:

Person A hat eine Eigentumswohnung und fühlt sich von den Mietern von Person B durch Ruhestörung belästigt.

Person B ist der Eigentümer einer der Nachbarwohnungen und hat diese an eine Person vermiete die Harz 4 empfängt und sich nicht an die Ruhezeiten hält.

Laute Musik nachts, Partys und gegröhle, bis hin zu Sylfesterknallern die auf Nachbarbalkons geworfen wurden.

Die Musik fast jede Nacht.

Die Polizei will nichts unternehmen solange es zu keiner Sachbeschädigung kommt.

Die Musik wird von Mieter von Person B zwar leise gestellt wenn man sich direkt beschwert, am nächsten Abend tritt aber wieder genau das selbe verhalten auf.

Zusätzlich kommt es ca. 1-2 mal in der Woche zu starker Geruchsbelästigung nach Fäkalien, Der Mieter von Person B stellt ab und zu Abends das Katzenklo auf den Balkon statt es sauber zu machen, der wirklich starke Geruch nach fäkalien und Urin führt dazu das Person A seinen Balkon nicht nutzen kann geschweige den Lüften.

Person B unternimmt nichts trotz Aufforderung durch die Hausverwaltung (es haben sich mehrere Eigentümmer und Mieter beschwert) und scheint nur dadran interessiert zu sein das pünktlich die Miete kommt.

Da eine Klage gegen den Mieter keinen Sinn macht da er Hartz 4 bezieht, besteht die Möglichkeit den Eigentümer der Wohnung zu verklagen auf Schadensersatz?

In der fiktiven Situation hat Person B leider schon häufiger an Personen die sich nicht an Regeln halten vermietet.

Persönliche Gespräche mit dem Mieter von Person B bringen leider keine Besserung.

Briefe und besuche des Ordnungsamtes beim Mieter von Person B bezgl. der Ruhestörungen brachten in dieser fiktiven Situation keine Besserung.

Wie sollte der genervte Nachbar in dieser Situation am besten vorgehen.

Person A und auch anderen Nachbarn haben bereits dadran gedacht gemeinsamm die Wohnung von Person B zu kaufen um endtlich Ruhe zu haben, Person B ist auch bereit die Wohnugn zu verkaufen will hierfür aber gut 50% mehr als den Marktwert haben.

Vielen Dank.

De Cannor

[CEMartin]

"... an eine Person vermiete die Harz 4 empfängt und ..."
-> Was hat diese Tatsache mit der anderen Tatsache der Lärmbelästigung / Geruchsbelästigung zu tun ??

In Betracht kommt hier § 1004 I BGB. Die Klage auf Unterlassung ist gegen den Störer zu richten, weshalb eine Art Eigentumsstörung durch Unterlassung konstruiert werden müsste, um B verklagen zu können. Halte ich für nicht ganz uneingeschränkt aussichtsreich. Doch in diesem Falle sollte aus meiner Sicht wirklich besser ein echter RA zu Rate gezogen werden, um nicht unnötig Prozesskosten zu riskieren.
Inwiefern die Eigentümergemeinschaft den B abmahnen könnte, weiß ich leider nicht, doch müsste es auch im WEG- Recht hierzu Möglichkeiten geben.

Die Sache wäre wesentlich einfacher, wenn Sie alle Mieter wären -- dann könnte problemlos gegen den Vermieter vorgegangen werden. Ein weiter Aspekt, weshalb ich NIE eine Eigentumswohnung haben wollte.

[schielu]

Die Polizei ist da nicht zuständig sondern das Ordnungsamt.
Wie dem auch sei, der Geschädigte kann gegen den Störer direkt vorgehen (Klage) oder er könnte die Miete mindern. Aber Achtung:
Unabhängig von der Art der Lärmstörung erfordert ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Störung insbesondere einen substanziierten Vortrag sowie dessen Beweisbarkeit. Soll z.B. gegen einen Mieter wegen laufender Lärmstörungen vorgegangen werden, ist weder für eine Abmahnung noch für eine Kündigung oder eine Unterlassungsklage ausreichend, wenn lediglich von "laufenden Ruhestörungen" gesprochen wird.

Bei Lärmstörungen sollte daher ein sog. Lärmprotokoll geführt werden aus dem Ort, Zeitpunkt und die Art der Störung sowie die entsprechenden Beweismittel, z.B. Zeugen angeführt sind. Dies erfordert nach Auffassung des AG Hamburg eine genaue Darlegung, was welcher Zeuge zu welchem Vorfall genau bekunden kann. Nicht ausreichend ist es z.B. wenn der Vermieter zum Beweis für sämtliche Ruhestörungen pauschal mehrere Zeugen benennt (AG Hamburg, Urteil v. 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003, 60).

[Ron-Wide]

Hmmm...

Wie dem auch sei, der Geschädigte kann gegen den Störer direkt vorgehen (Klage) oder er könnte die Miete mindern.

... wessen Miete könnte denn vom Eigentümer A gemindert werden? Oder so ähnlich.

[schielu]

Zitat von Ron-Wide

Hmmm...... wessen Miete könnte denn vom Eigentümer A gemindert werden? Oder so ähnlich.

Sehr gut aufgepasst. Klasse!
Hier sollte der Hausverwalter tätig werden!
Auch:
Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben.

Gegen den Mieter kann die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß den §§ 862 und 1004 BGB geltend machen.

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer.

Nach § 14 Nr. 1 WEG und § 2 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet,

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instandzuhalten und von diesen Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst,
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.

[CEMartin]

Auch ich hatte mich über schielus ersten Beitrag etwas gewundert ... doch dann :

"Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer.

Nach § 14 Nr. 1 WEG und § 2 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet ..."

Schön, dann ist ja auch beispielsweise die Konstruktion einer Störung durch Unterlassen (der Mieter- Zurechtweisung etc. durch den vermietenden Eigentümer) überflüssig -- so ist´s ja viel einfacher.