Zeitmietvertrag ggf. ungültig?

[ahuna]

Guten Tag zusammen,

mal angenommen, es gäbe folgenden fiktiven Fall:

Vermieter V und Mieter M unterzeichnen einen befristeten Mietvertrag. Als Grund für die Befristung ist im entsprechenden Feld "Eigenbedarf" angegeben. Der Vertrag läuft über 3 Jahre, das Unterzeichnungsjahr ist 2010.

Der Vermieter V hat dem Mieter M bei der Vertragsunterzeichnung mündlich gesagt, dass der Grund für die Befristung das Ziel sei, die Wohnung ggf. zu verkaufen, was ohne Mieter deutlich besser geht als mit Mieter. Er hat dem Mieter auch angeboten, sollte dieser Fall eintreten, könne der Mieter gerne auch die Wohnung kaufen. Tritt der Fall dagegen nicht ein, würde er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbieten. Eine schriftliche Begründung für den im Vertrag eingetragenen "Eigenbedarf" wurde dem Mieter nie übergeben.

Nehmen wir weiterhin an, Mieter M hat nach einem Jahr beim Vermieter V nachgefragt, ob er die Wohnung kaufen könne, was vom Vermieter abgelehnt wurde, da er die Wohnung - vermutlich als Kapitalanlage - weiterhin behalten will und kein Verkaufsinteresse mehr hat.

Nehmen wir weiterhin an, dass es einige Meinungsunterschiede zwischen Vermieter V und Mieter M gab, was notwendige Renovierungsarbeiten in der Wohnung angeht. Nehmen wir weiterhin an, der Mieter M hat nach monatelangem Streit durch das Hinzuziehen eines Anwalts diese notwendigen Renovierungsarbeiten erzwungen. Das Verhältnis von Mieter M und Vermieter V ist seither nicht mehr das Beste und Vermieter V beruft sich jetzt auf den befristeten Mietvertrag und will Mieter M zum Stichtag loswerden.

Nehmen wir weiterhin an, Mieter M hat sich daraufhin ein wenig im BGB umgesehen und den §575 gefunden (http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html). Mieter M versteht diesen Paragraph so, dass Zeitmietverträge nur gültig sind, wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf hat und er selbst oder seine Verwandten in die Wohnung ziehen wollen. Auch muss der Vermieter den Grund für den Eigenbedarf spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich dem Mieter mitteilen. Tut er dies nicht, wird aus dem Zeitmietvertrag automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.

Mal angenommen, der Mieter M beruft sich jetzt auf diesen Paragraphen und sagt dem Vermieter, dass er nicht ausziehen wird, da der Vermieter 1. keinen realen Eigenbedarf hat und 2. die Voraussetzungen für den befristeten Mietvertrag ohnehin nicht gegeben sind (fehlendes Begründungsschreiben), wie wären dann seine Chancen, damit durchzukommen?

Danke fürs Durchlesen

Viele Grüße
Bigahuna

[Spezi-3]

Nun gibt es aber Abs. 2:

2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

[ahuna]

Zitat von Spezi-3

Nun gibt es aber Abs. 2:

Schon, die Frage ist aber, ob der befristete Vertrag überhaupt gültig ist, da die notwendingen Voraussetzungen dafür gar nicht erfüllt wurden. Siehe

http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html

... und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Außerdem bestand nie ein realer Eigenbedarf, sondern nur das Interesse, eine unvermietete Wohnung zu verkaufen

[Spezi-3]

Was denn nun:

Im Vertrag soll stehen:

Als Grund für die Befristung ist im entsprechenden Feld "Eigenbedarf" angegeben.

[ahuna]

Zitat von Spezi-3

Was denn nun:

Im Vertrag soll stehen:

Richtig, es ist aber sehr genau geregelt, was Eigenbedarf ist. Und zwar

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

Eigenbedarf anzumelden um die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen zu können fällt da absolut nicht drunter, oder? Das wäre dann vorgetäuschter Eigenbedarf und der Mieter kann hier - sollte er in der Lage sein dies nachzuweisen - vom Vermieter nachträglich Schadenersatz verlangen. Siehe z.B. http://www.focus.de/immobilien/miete...aid_16834.html

Soweit ich es sehe, hat in dem fiktiven Fall der Vermieter 2 Fehler gemacht. Er hat erstens keinen realen Eigenbedarf, also ist die Begründung im Vertrag hinfällig. Und zweitens hat er einen Formfehler begangen und dem Vermieter die schriftliche Begründung für den Eigenbedarf bei Vertragsabschluss nicht übergeben - was auch schwierig gewesen wäre, da er ja keinen Eigenbedarf hat.

[Spezi-3]

Warum sind an die Begründung des Zeitmietvertrages ( nur Stichwort Eigenbedarf) die gleichen Anforderungen zu stellen, wie bei einer Kündigung ?
Wird bei Abschluss des Vertrages nicht nur der Eintritt einer späteren Situation vermutet ?
Was hätte Abs. 2 sonst für einen Sinn ?

Muss der Eigenbedarf entsprechend § 575 Abs. 2 BGB nicht erst dann konkretisiert werden ?

Dabei gilt, dass die ernsthafte Absicht des Vermieters genügt, während die Durchführung nicht feststehen muss. Der Eigennutzungs-tatbestand unterscheidet sich von dem Eigenbedarfstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (s. ordentliche Kündigung) in einem wesentlichen Punkt: Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Eigennutzungswille durch ein billigenswertes Nutzungsinteresse gerechtfertigt sein. Beim Eigennutzungstatbestand i.S.v. § 575 BGB kommt es dagegen auf die Gründe zur Eigennutzung nicht an.

[ahuna]

Zitat von Spezi-3

Wird bei Abschluss des Vertrages nicht nur der Eintritt einer späteren Situation vermutet ?

Also in Absatz 1 steht, dass der Grund bei Vertragsabschluss schon feststehen muss:

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Die Frage ist, wie ausführlich der Grund beschrieben sein muss. Reicht es einfach, dort "Eigenbedarf" reinzuschreiben oder müsste das eher in der Form "Eigenbedarf, da mein Sohn dann 18 Jahre alt ist und in der entsprechenden Stadt einen Ausbildungsplatz bei Firma X hat"? um auch im Nachhinein überprüfen zu können, ob der Grund noch existiert (wie in Absatz 3 beschrieben)?

[Spezi-3]

Siehe meinen Beitrag #6 oben.
Eigennutzungstatbestand.

[Ron-Wide]

Die Frage ist, wie ausführlich der Grund beschrieben sein muss.

Der § 575 BGB Abs.1 legt die Begründungen fest.

Es ist für einen qualifizierten Zeitmietvertrag erforderlich einen der 3 dort genannten Gründe zu nennen. Nicht mehr und nicht weniger!

[ahuna]

Erstmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten

Zitat von Ron-Wide

Der § 575 BGB Abs.1 legt die Begründungen fest.

Es ist für einen qualifizierten Zeitmietvertrag erforderlich einen der 3 dort genannten Gründe zu nennen. Nicht mehr und nicht weniger!

Alles klar. Das ist doch schon eine hilfreiche Information. Im * Text des Vertrages zu dem Feld "Für das Interesse des Vermieters an der rechtzeitigen Rückgabe der Räume sind folgende Gründe maßgeblich *): [Eigenbedarf] " Steht in der entsprechenden Fußnote folgendes (Analog zum §575BGB):

*) Es sind folgende Grüde maßgeblich: Eigenbedarf (Nutzung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige) und/oder zulässige bauliche Maßnahmen (Beseitigung von Räumen, wesentliche Veränderungen oder Instandsetzungen) und/oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten

Da in dem fiktiven Fall der Vermieter die Wohnung aber gar nicht selber bewohnen will, sondern das Ziel hat, sie zu verkaufen oder wieder zu vermieten, sind die Maßgeblichen Gründe doch gar nicht vorhanden und damit der entsprechende Paragraph des Vertrages ungültig, oder?

Sollte der Mieter rechtzeitig ausziehen und der Vermieter verkauft oder vermietet die Wohnung anschließend weiter und wohnt dort nicht selber, würde es sich dann nicht um einen sog. "Vorgetäuschten Eigenbedarf" handeln? Wäre es in diesem Fall für den Mieter möglich, vom Vermieter Schadenersatz zu fordern? Siehe z.B. http://www.mieterbund.de/pressemitte...1f84c021045bb8

Und welche Chancen hat der Mieter, diesen Sachverhalt vor Beginn der "... 4 Monate vor Ablauf der Befristung ..." zu klären? 4 Monate können je nach Marktlage doch eine sehr kurze Zeit sein, um eine neue Wohnung zu finden.

Viele Grüße...