Wirksamkeit der Verwertungskündigung u.A.

[rattenschaaf]

Hi,

folgender SACHVERHALT:

Der Vermieter V kündigt den Mietern M1 und M2 fristgerecht die gemeinsame Wohnung unter Hinweis auf § 573 II 3 wegen geplanten Abrisses und Neubebauung (Verwertungskündigung). Im Kündigungsschreiben weist er auf die "beigefügte vergleichende Berechnung" hin, aus der sich die wirtschaftliche Notwendigkeit dieses Schrittes ergebe. Allerdings ist diese Berechnung de facto nicht beigefügt. Außerdem richtet sich das Kündigungsschreiben nur an M1.


FRAGEN:

1. Führt das Fehlen der Berechnung zur Unwirksamkeit der Kündigung (lt. Palandt ist eine solche erforderlich, über die Folgen des Fehlens lässt sich der Kommentar aber nicht aus)? Falls ja: Sollten die Mieter dann einfach so tun, als sei keine Kündigung erfolgt?

2. Wer trägt die Beweislast dafür, dass die Berechnung nicht mitgeschickt wurde?

3. Können die Mieter Nachweise dafür verlangen, dass wirklich ein Abriss und Neuaufbau geplant ist? Welche Rechte stehen ihnen später zu, wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall war?

4. Müssen die Mieter die Wohnung im Falle des Auszuges wie vertraglich vereinbart renoviert übergeben (das macht ja eigentlich keinen Sinn, wenn das Haus ohnehin abgerissen werden soll)?

5. Welche Folgen hat es, dass das Schreiben nicht an M2 gerichtet ist?

6. Was ist den Mietern zu raten (ein Widerspruch wg. besonderer Härte scheidet aus)????


Vielen Dank für die Beantwortung auch einzelner Fragen!!!!!!
RS

[vico]

Wird das Haus tatsächlich abgerissen, so macht es keinen Sinn sich dagegen zu sperren. Im Gegenteil: man sollte früh genug eine andere Wohnung suchen. Erweist sich der Abriss als vorgeschoben, so haben Mieter Schadensersatzansprüche.
Zwar muss eine Kündigung ausreichend begründet sein, aber meines Wissens ist sie das und es muss keine zusätzliche Berechnung beigefügt werden.
Was die Adressaten des Kündigungsschreibens betrifft, so sollten M1 und M2 beide den Mietvertrag unterschrieben, um der Kündigung widersprechen zu können. Aus dem Beitrag geht nur hervor dass die Mieter eine gemeinsame Wohnung haben. Gemeinsame Wohnung und gemeinsam Mieter sein sind aber 2 Paar Schuhe.
Eine Renovierung bei Auszug macht natürlich keinen Sinn wenn das Haus abgerissen wird. Diese kann man sich getrost sparen.

[rattenschaaf]

Vielen Dank!

Dass eine Verwertungskündigung grds. möglich ist, ist klar.

Die beiden Mieter sind beide Mieter, haben den MV also gemeinsam unterschrieben. Wie wirkt es sich also auf die Wirksamkeit der Kündigung aus, dass nur ein Mieter adressiert ist?

Bzgl. der Kündigungsbegründung ist mein Palandt (64. Aufl.) anderer Ansicht als Du. Er sagt, dass eine überschlägige Ertragskalkulation erforderlich ist (573, Rn. 34). Wie wirkt sich deren Fehlen also aus und wer trägt die Beweislast, dass (k)eine solche Berechnung mitgeliefert wurde?

THX, RS

[snibchi]

Zitat von rattenschaaf

1. Führt das Fehlen der Berechnung zur Unwirksamkeit der Kündigung (lt. Palandt ist eine solche erforderlich, über die Folgen des Fehlens lässt sich der Kommentar aber nicht aus)? Falls ja: Sollten die Mieter dann einfach so tun, als sei keine Kündigung erfolgt?

Der Vermieter, der das Wohngebäude aufgrund der Schäden der Bausubstanz abreißen lassen will, muß als Begründung in seinem Kündigungsschreiben die Reparaturkosten den Abriß-und Neubaukosten gegenüberstellen sowie die zu erwartenden Erträge nach einer Sanierung denen eines Neubaus.
LG Berlin, Urteil vom 24. November 2006 -63 S 48/06 - in GE 2007, 659

Insofern, sehe ich das Fehlen der Berechnung im Kündigungsschreiben als fehlende Begründung schlechthin an. Die Kündigung wäre unwirksam.

Zitat von rattenschaaf

2. Wer trägt die Beweislast dafür, dass die Berechnung nicht mitgeschickt wurde?

Rechtlich ist die Urkunde vollständig, wenn alle Bestandteile körperlich miteinander verbunden sind. Sie müssen deshalb geheftet oder gebunden sein. Eine lose Verbindung genügt nicht, um eine einheitliche Urkunde entstehen zu lassen (bsp. Leitzordner), mit der Folge dass die Kündigung wiederum unwirksam wäre. Den Nachweis erbringt der Mieter.

Zitat von rattenschaaf

3. Können die Mieter Nachweise dafür verlangen, dass wirklich ein Abriss und Neuaufbau geplant ist? Welche Rechte stehen ihnen später zu, wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall war?

Ich fürchte: Nein.

Zitat von rattenschaaf

4. Müssen die Mieter die Wohnung im Falle des Auszuges wie vertraglich vereinbart renoviert übergeben (das macht ja eigentlich keinen Sinn, wenn das Haus ohnehin abgerissen werden soll)?

Gute Frage - vermag ich so jetzt nicht zu beantworten. Recht hat nicht unbedingt etwas mit Logik zu tun
Bei der Beantwortung der Fragen war ich Unsicher und hoffe auf weitere Statements. Wirklich rattenschaaf, der Sachverhalt

Zitat von rattenschaaf

5. Welche Folgen hat es, dass das Schreiben nicht an M2 gerichtet ist?

Keine, es sei denn jedes GbR-Mitglied hat einen eigenen Mietvertrag.

Zitat von rattenschaaf

6. Was ist den Mietern zu raten (ein Widerspruch wg. besonderer Härte scheidet aus)????

Die Kündigung zu ignorieren, da sie unwirksam ist.

[rattenschaaf]

Vielen Dank, ich verteile jetzt erst mal gute Bewertungen....

Zitat von snibchi:
Den Nachweis erbringt der Mieter.

Wenn jeder die für ihn günstigen Tatsachen zu beweisen hat. muss dann der Vermieter beweisen, dass der Mieter die Berechnung erhalten hat oder muss der Mieter beweissen, dass er sie NICHT erhalten hat? Wie sollte der Mieter das tun? Die Zeugenaussagen des anderen Mieters wären ja nicht besonders beweiskräftig...

Zitat von snibchi:
Zitat von rattenschaaf
5. Welche Folgen hat es, dass das Schreiben nicht an M2 gerichtet ist?

Keine, es sei denn jedes GbR-Mitglied hat einen eigenen Mietvertrag.

Nehmen wir mal an, jeder Mieter hätte ein eigenes, unterschriebenes Exemplar des MV. Was wären die Folgen, wenn Kündigg. nur an einen Mieter gerichtet wäre?

RS

[rattenschaaf]

Zitat von vico
Erweist sich der Abriss als vorgeschoben, so haben Mieter Schadensersatzansprüche.

In welchem Umfang und nach welcher AGL?

[snibchi]

Bin ich getz im Fernsehen????
Die günstigste Tatsache für den Mieter ist der Beweis einer nicht ordnungsgemässen Zustellung der Kündigung.