Wie sind die Wasserbezugskosten umzurechnen (wenn Warmwasserzähler ist vorhanden)

[GUGGEMW]

Wie sind die Wasserbezugskosten umzurechnen (wenn einWarmwasserzähler in der Wohnung vorhanden ist)

Ausgangspunkt: In der Wohnung ist ein Zähler für Warmwasser aber kein Zähler für Kaltwasser vorhanden. Im Mietvertrag bzw. in der Teilungserklärung steht der Satz "Die Kosten für Wärme und Warmwasser werden durch Wasseruhren ermittelt und sind zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach qm umzulegen".

Im Beispiel sind im Haus 10 Wohnungen. Der Gesamtwasserbezug (für Kalt- und Warmwasser beträgt 1000 m3, davon werden 250 m3 für Warmwasser verwendet (ermittelt durch die 10 Wasseruhren für Warmwasser in den Wohnungen. Der Rest für Kaltwasser kann bestimmt werden, in dem man vom Gesamtbezug 1000m3 den Warmwasseranteil 250m3 abzieht. Kaltwasserverbrauch der einzelnen Wohnungen also insgesamt 750 m3.

Müssen die Bezugskosten für das Warmwasser nach dem gemessenen Verbrauch abgerechnet werden oder können diese auch (obwohl der genaue Verbrauch für jede einzelne Wohnung bekannt ist) nach qm umgelegt werden.

Oder sind die Bezugskosten Teil der "Warmwasserkosten", die lt Mietvertrag/Teilungserklärung zu 70% Verbrauch und 30% nach qm umzulegen sind?

Wo kann nachgeschaut werden, welche Positionen der Begriff "Warmwasserkosten" umfasst.


Im Voraus vielen Dank für entsprechende Hinweise.

[vico]

Zitat von GUGGEMW

Ausgangspunkt: In der Wohnung ist ein Zähler für Warmwasser aber kein Zähler für Kaltwasser vorhanden. Im Mietvertrag bzw. in der Teilungserklärung steht der Satz "Die Kosten für Wärme und Warmwasser werden durch Wasseruhren ermittelt und sind zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach qm umzulegen".

Hierbei handelt es sich höchstwahrscheinlich um die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Warmwasserkosten beinhalten n i c h t den individuellen Warmwasserverbrauch des Mieters durch Entnahme in Küche und Bad, sondern es handelt sich um die Kosten für die E r w ä r m u n g des Wassers durch die Heizanlage.
Viele Mieter verwechseln das immer wieder.

Die Berechnung 70% nach Verbrauch bei den Heizkosten und 30% nach Qm ist korrekt und üblich bei verbundenen Heizanlagen.

Was die Wasserzähler in der Wohnung des Mieters betrifft, die die Wasserentnahme durch Zapfen zählen, sollte beim VM nachgefragt werden, ob sich die Wasserzähler für Warmwasser für die jeweiligen Wohnungen evtl. im Keller befinden. Das ist oft so.

Ansonsten gilt bei den Warmwasserkosten (Zapfentnahme) das was im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist hier nichts vereinbart, so gilt die Umlegung nach Qm- Größe.

[GUGGEMW]

Die Frage hätte vielleicht auch besser ins WEG-Recht gepasst, aber ich habe kein Forum hierfür gefunden.

Die wichtige Frage wäre, ob ein Anspruch auf Umlegung nach Zapfentnahme besteht, wenn außer der bereits erwähnten 70/30 Regelung für „Warmwasser“ keine weiteren Vereinbarungen zum Punkt Zapfentnahme (= Warmwasser-Bezugskosten in Unterschied zu den Warmwasser-Erwärmungskosten) in der Teilungserklärung stehen.
Die Messung des Warmwasserverbrauchs über Wasseruhren führt viele zu der selbstverständlichen Ansicht, dass sie das Wasser, dass sie verbrauchen (zapfen) auch zahlen müssen. Häufig werden aber nur die Wassererwärmungskosten (70/30) anteilig umgelegt und die Zapfentnahmen nicht individuell nach Zapfmenge verrechnet, sondern als Kaltwasser-Bezugskosten über den allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt.

Im Endeffekt zahlt so derjenige der Wasser spart demjenigen der täglich badet einen Großteil seines Zapfwassers, was das Gerechtigkeitsempfinden häufig nicht trifft und auch im Zuge der CO2-Debatten nicht mehr zeitgemäß erscheint.

Da in der angenommen Teilungserklärung steht: „"Die Kosten für Wärme und Warmwasser werden durch Wasseruhren ermittelt und sind zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach qm umzulegen" müssten m.E. doch wenigstens die „Zapfmengen-Wasserbezugskosten“ in die „Warmwasserkosten“ mit einfließen. Schließlich heißt es in der angenommen Teilungserklärung „Warmwasserkosten“ und nicht „Warmwassererwärmungskosten“.

Insofern wäre interessant, ob es eine verbindliche Definition für „Warmwasser“ gibt.

Besser wäre jedoch, wenn ein Anspruch bestünde, dass die Zapfmengen 1:1 nach Verbrauch umzulegen wären.

[vico]

Zitat von GUGGEMW

Die wichtige Frage wäre, ob ein Anspruch auf Umlegung nach Zapfentnahme besteht, wenn außer der bereits erwähnten 70/30 Regelung für „Warmwasser“ keine weiteren Vereinbarungen zum Punkt Zapfentnahme (= Warmwasser-Bezugskosten in Unterschied zu den Warmwasser-Erwärmungskosten) in der Teilungserklärung stehen.

...

Schließlich heißt es in der angenommen Teilungserklärung „Warmwasserkosten“ und nicht „Warmwassererwärmungskosten“.

Insofern wäre interessant, ob es eine verbindliche Definition für „Warmwasser“ gibt.

Ein Anspruch auf Umlegung nach Zapfentnahme besteht grundsätzlich nicht, wenn keine Wasserzähler oder Ringleitungen im Haus vorhanden sind. Bei verbundenen Anlagen ist das nicht der Fall. Es gilt jeweils das im Mietvertrag vereinbarte.
Der Mieter kann sich bei der Wohnungssuche nach Wohnungen umsehen, bei denen eigene Warmwasserzähler sich in der Wohnungen befinden.
Dann zahlt er nur seinen Verbrauch.

Über die Heizkostenabrechnung aber zahlt er i m m e r separat dazu die Wassererwärmungskosten, die als Warmwasserkosten in der Abrechnung aufgelistet sind. In den Abrechnungen werden diese Warmwasserkosten erklärt und auch wie sie berechnet werden.
Der Anteil der "Wassererwärmungskosten" für die einzelnen Mieter ist relativ gering im Vergleich zum tatsächlichen Warmwasserverbrauch.
Daher lohnen hier Einwände seitens der Mieter nicht.

Durch die Umlegung vom Warmwasserverbrauch nach QM wird immer eine gewisse Ungerechtigkeit bleiben, die aber nicht vermeidbar ist und vom Gesetzgeber auch gebilligt.
So verhält es sich auch bei den Abfallgebühren : Eine Partei hat immer mehr Müll als die andere, zahlt aber z.B. dasselbe an Müllgebühren.
Das ist nun mal so und muss hingenommen werden.

[GUGGEMW]

Ich fürchte, wir haben uns hier missverstanden. Ich hatte geschrieben: "
Ausgangspunkt: In der Wohnung ist ein Zähler für Warmwasser aber kein Zähler für Kaltwasser vorhanden - dies gilt selbstverständlich für alle Wohnungen des Objektes"

Das Problem ist doch das ein Warmwasserzhler in der Wohnung vorhanden ist, aber die Zapfmenge (Wasserbezugskosten für Warmwasser) trotzdem nach qm erfolgt.

Die Frage ist hier: Könnte der Mieter oder der Eigentümer dagegen was machen und die Abrechnung nach Zapfmenge verlangen (weil ja ein Zähler vorhanden ist).

[vico]

Zitat von GUGGEMW

Die Frage ist hier: Könnte der Mieter oder der Eigentümer dagegen was machen und die Abrechnung nach Zapfmenge verlangen (weil ja ein Zähler vorhanden ist).

Sorry, hatte ich falsch gelesen.
Ein Mieter kann da nichts machen, denn es gilt wie im Mietvertrag vereinbart.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, in der der Eigentümer wohnt, so ist das bei der Eigentümerversammlung anzusprechen. Dazu kann man als Außenstehender nichts zu sagen.

[Dr.Kamphausen]

Zitat von vico

Sorry, hatte ich falsch gelesen.
Ein Mieter kann da nichts machen, denn es gilt wie im Mietvertrag vereinbart.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, in der der Eigentümer wohnt, so ist das bei der Eigentümerversammlung anzusprechen. Dazu kann man als Außenstehender nichts zu sagen.

Diese Frage ist unerheblich, weil das gegenständliche Gebäude der HeizKV unterliegt, und zwar unanbhängig davon, ob sich darin Mietwohnungen befinden oder selbst genutzte Eigentumswohnungen, §§ 2, 3 HeizKV.
Der Gebäudereigentümer ist verpflichtet, Lieferung von Wärme und Warmwasser nach Verbrauch zu erfassen.
Die Kosten der Warmwasseraufbereitung sind nach einem Maßstab 50 bis 70 % nach Verbrauch und 50 bis 30 % nach Fläche auf die Nutzer umzulegen.
Die Wasserkosten als solche sind betriebskosten, für deren Unlegung Vereinbarungen der Parteien entscheidend sind.

[vico]

[QUOTE=Dr.Kamphausen]
Der Gebäudereigentümer ist verpflichtet, Lieferung von Wärme und Warmwasser nach Verbrauch zu erfassen.
/QUOTE]

Leider wieder falsch, da § 9 HKV (1) außer acht gelassen wir:

"Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlichen entstandenen Kosten des Betriebes aufzuteilen.. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind nach den Anteilen am Energieverbrauch (Brennstoff - und Wärmeverbrauch) zu bestimmen.
Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen. Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Brennstoffverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Wärmeverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln."

[Dr.Kamphausen]

[QUOTE=vico]

Zitat von Dr.Kamphausen

Der Gebäudereigentümer ist verpflichtet, Lieferung von Wärme und Warmwasser nach Verbrauch zu erfassen.
/QUOTE]

Leider wieder falsch, da § 9 HKV (1) außer acht gelassen wir:

"Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlichen entstandenen Kosten des Betriebes aufzuteilen.. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind nach den Anteilen am Energieverbrauch (Brennstoff - und Wärmeverbrauch) zu bestimmen.
Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen. Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Brennstoffverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Wärmeverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln."

Diese Vorschrift regelt die Vorgehensweise der Kostenverteilung in den Fällen, in denen Heizung und Warmwasser aus derselben Anlage stammen.
Bestünde diese Pflicht

§ 4 Absatz 1 HeizKV: Der Gebäudereigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

nicht, bedürfte es auch keines aufwendige Verfahrens wie jenes in § 9 HeizKV, die Heiz- u. Warmwasseraufbreitungskosten zu getrennt zu erfassen.

Es wäre deshalb verwunderlich, diese

Der Gebäudereigentümer ist verpflichtet, Lieferung von Wärme und Warmwasser nach Verbrauch zu erfassen.

Erkenntnis zu bestreiten zu wollen.
Allerdings ist solches von Vico zu erwarten.

[GUGGEMW]

Zitat von Dr.Kamphausen

Die Wasserkosten als solche sind betriebskosten, für deren Unlegung Vereinbarungen der Parteien entscheidend sind.

Genau da kommt ja die Frage, wie gesetzlich vorzugehen ist, da keine Vereinbarung der Parteien existiert.

Auch bin ich nicht überzeugt, dass die Wasserbezugskosten für Warmwasser Betriebskosten sind.
Betriebskosten sind doch die Kosten für die Betriebsmittel. Das Wasser selbst aber wird an die einzelnen Parteien in bekannten Mengen durchgeleitet, wobei die Wassererwärmungskosten ordnungsgemäß über die Heizkostenverordnung im 70/30 Verhältnis belastet werden.

Die Dimension dieses Problems scheint mir total unterschätzt, weil dies vor allem bei Mehrparteienwohnungen die Regel darstellt. Die Mieter, oder die Eigentümer erfahren in der Regel nichts von diesem Zusammenhang, da die Wasserkosten (für Kalt und Warmwasser) in einem Block nur kostenmäßig ausgewiesen werden, aber es nicht ersichtlich ist dass dieser Kostenblock auch aus dem Warmwasserbezugskostenanteil (=Zapfmenge Warmwasser) besteht. Jeder der sein Warmwasser durch einen Zähler fließen sieht nimmt doch an, dass er das Wasser auch direkt 1:1 bezahlen muss , da ein Zähler für genau diese Wassermenge existiert.


In Bayern z.B. gibt es keine Pflicht für den Einbau von Wasserzählern für den Kaltwasserverbrauch - es müssen nur Wasserzähler für den Warmwasserverbrauch eingebaut werden und wie es mir scheint wird in den überwiegenden Fällen dann nur der Anteil der Erwärmungskosten nach Zapfmenge abgerechnet nicht aber die Wasserkosten für die Warmwasserbezugskosten + Kanalgebühr selbst, obwohl der Anteil von der Warmwasseruhr genau bemessen ist.

Wenn dies aber nicht klar aus der Verwalterabrechnung hervorgeht, dann ist die Frage zu stellen, ob die Abrechnung formell oder materiell angefechtet werden kann.
Als Maßstab für die "Nachvollziehbarkeit der Abrechnung" stellen die Gerichte dabei auf einen "durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter" ab. Da aus der Abrechnung aber im vorliegend angenommen Falle nicht ersichtlich ist, dass die Warmwasserzapfmenge in der Gesamtposition "Wasser" enthalten ist, wäre doch zu prüfen, ob hier ein formeller oder gar ein materieller Fehler in der Verwalterabrechnung vorliegt. Ist dies zu bejahen?