Wie lange können angefochtene Betriebskostenabrechnungen nachgebessert werden?

[dayhiker]

Hallo Forum!

Mieter K war in der Zeit von November 2007 bis Juni 2011 Mieter einer Wohnung des Vermieters B in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt sechs Wohneinheiten.

Die Betriebskostenabrechnung für 2007 wurde von K akzepiert, gegen die Abrechnungen für 2008, 2009 und 2010 jedoch jeweils fristgerecht mit ausführlichen Begründungen Widerspruch eingelegt. Die Widersprüche wurden u. a. damit begründet, dass für bestimmte Positionen (u. a. Kosten der Entwässerung, die in der betreffenden Stadt nach der bezogenen Frischwassermenge berechnet werden, und Kubikmeter-Gasbezüge für Heizung/Warmwasser) über alle Jahre hinweg immer wieder dieselben Gesamtbeträge bzw. Zahlen verwendet wurden, was nach Ansicht von K nicht richtig sein kann bzw. zumindest belegt werden müsste. Ausserdem wurde von K auch bemängelt, dass sich über die Jahre fast alle verwendeten Verteilerschlüssel ohne irgendwelche Erklärungen mehrfach geändert haben.

Auf diese Widersprüche hat Vermieter K niemals geantwortet und auch die Zahlung der sich aus den Abrechnungen angeblich ergebenden Nachzahlungsbeträge niemals angemahnt.

Nach Ansicht von K sind die Abrechnungen für 2008, 2009 und 2010 zumindest teilweise mit willkürlich eingesetzten Fantasiebeträgen erstellt worden - und das sogar wiederholt mit denselben Beträgen, obwohl K genau diesen Beträgen schon in vorhergegangenen Abrechnungen widersprochen hatte.

Nur zur weiteren Information: Vermieter B hat weder mit K noch mit K's Vormieter V, der 2007 nach nur sechs Monaten Mietzeit aus der Wohnung ausgezogen war, über die von K und V geleisteten Mietsicherheiten abgerechnet oder diese zurückgezahlt.

Frage 1: Wie lange kann Vermieter B die angefochtenen Betriebskostenabrechnungen nachbessern, bzw. ab wann hat er dieses Recht verwirkt?

Frage 2: Kann Mieter K sich irgendwann auf den Standpunkt stellen, dass die Abrechnungen insgesamt null und nichtig sind und diese ggf. sogar als nicht erstellt betrachten?

Danke im Voraus für eure Antworten!
dayhiker

[Enzian]

"Verspätete Beanstandung

Auch für die Mieter läuft eine Frist: Sie müssen nämlich eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Erhalt vorbringen, sonst sind sie damit ausgeschlossen."

mehr hier
http://www.mieterverein-hamburg.de/mietnebenkosten.html

Bedeutet also, wenn ein Vermieter schnell war und Ende Januar 2011 die Abrechnung für 2010 schickte, kann sie der Mieter jetzt im Februar 2012 nicht mehr beanstanden.

Wurden die Abrechnungen formal richtig erstellt, haben sich die Abrechnungen für 2009 und vorher erledigt, die Beanstandungsfrist ist vorbei.

[hambre]

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, wenn die Abrechnung formal korrekt erstellt wurde und nur inhaltliche Fehler (z.B. falsche Zahlen) enthält. Daher hat sich noch keine offene Abrechnung erledigt. Die Abrechnung für 2008, die in 2009 erstellt und fällig wurde, verjährt zum 31.12.2012.

Die Verwendung falscher Zahlen ist nur ein inhaltlicher, jedoch kein formaler Fehler. Die Abrechnungsfrist ist daher eingehalten, wobei mir unklar ist, ob so ein Vermieter nicht auch formale Fehler in der Abrechnung macht.

Hat der Vermieter den Abrechnugnszeitraum und zu jeder Position die Gesamtkosten des Hauses sowie den Abrechnugsschlüssel angegeben?

[Enzian]

Danke für den Hinweis.
Da muß ich zu stimmen, beanstandet hat der Mieter ja schon und damit ( hoffentlich nachweisbar ) die First erfüllt.

Dann sollte der Mieter die Beanstandungen ( Forderungen ) nicht mehr auf die lange Bank schieben.

So wie das formulliert ist, lohnt sich ganz sicher eine Mitgliedschaft im Mieterbund ( Rechtsberatung, Schriftverkehr durch Spezialisten für Mietrecht ).

[dayhiker]

Zitat von hambre

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, wenn die Abrechnung formal korrekt erstellt wurde und nur inhaltliche Fehler (z.B. falsche Zahlen) enthält. ... Die Abrechnung für 2008, die in 2009 erstellt und fällig wurde, verjährt zum 31.12.2012.

Danke. Vermieter V kann also eine Abrechnung, sofern sie formal korrekt ist, komplett mit Fantasiezahlen erstellen und hat dann drei Jahre Zeit, daraus eine korrekte Abrechnung zu machen. Auch die Verwendung von ganz offensichtlichen Fantasiezahlen über mehrere Jahre hinweg lässt eine Abrechnung nach wie vor als "formal korrekt" gelten. Richtig?

Hat der Vermieter den Abrechnugnszeitraum und zu jeder Position die Gesamtkosten des Hauses sowie den Abrechnungsschlüssel angegeben?

Mit einer Ausnahme in einem Jahr bei einer Position, die sowieso unsinnig ist und der widersprochen wurde ("Leerstand"), sind immer Gesamt- und anteilige Schlüssel sowie auch Gesamt- und anteilige Kosten angegeben worden.

Allerdings: Die verwendeten Verteilerschlüssel, insbesondere die Gesamteinheiten, sind teilweise widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Ausserdem haben sich die verwendeten Schlüssel über die Jahre geändert (was in den Abrechnungen ebenfalls nicht erläutert wurde). Einige Beispiele:

(Anmerkung von dayhiker: Hausteile A, B und D haben jeweils eine Wohnung, Hausteil C hat drei Wohnungen; Mieter K hat in C gewohnt.)

Verteilerschlüssel für Wasser:
2007/2008: Gesamt 367,74 - Anteilig 35,20
2009/2010: Gesamt 391,40 - Anteilig 35,20

Verteilerschlüssel für Abwasser:
2007/2008: Gesamt 715,77 - Anteilig 35,20
2009/2010: Gesamt 780,80 - Anteilig 35,20

Verteilerschlüssel für Müllabfuhr:
2007/2008: Gesamt 369,74 - Anteilig 35,20
2009/2010: Gesamt 391,40 - Anteilig 35,20

Verteilerschlüssel für Heizung (Grundkosten) und Warmwasser:
Alle Jahre: Gesamt 395,10 - Anteilig 35,20 (Heizung)
Alle Jahre: Gesamt 366,48 - Anteilig 35,20 (Warmwasser)

Bei Heizung und Warmwasser ist unverständlich und nicht erklärt, wieso hier jeweils unterschiedliche Gesamtquadratmeter angegeben wurden.

Lässt sich hieraus irgendwie ableiten, dass die Abrechnungen möglicherweise nicht formal korrekt erstellt wurden und somit insgesamt ungültig sind?

[Enzian]

Zitat von dayhiker

Danke. Vermieter V kann also eine Abrechnung, sofern sie formal korrekt ist, komplett mit Fantasiezahlen erstellen und hat dann drei Jahre Zeit, daraus eine korrekte Abrechnung zu machen. Auch die Verwendung von ganz offensichtlichen Fantasiezahlen über mehrere Jahre hinweg lässt eine Abrechnung nach wie vor als "formal korrekt" gelten. Richtig?

Hätte ich jetzt anders intepretiert.

Mieter bekommte eine Abrechnung für 2008, im März 2009.
Mieter weist Vermieter nachweisbar darauf hin das die Abrechnung nicht korrekt.

Dann muß der Mieter seine Forderungen innerhalb von 3 Jahren geltend machen, sonst wären sie verjährt.


Umgekehrt:
"Wahrung der Abrechnungsfrist auch bei fehlerhaftem Umlageschlüssel

BGH VIII 135/04

www.bundesgerichtshof.de

Die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters wird vom Vermieter auch dann gewahrt, wenn er in seiner Abrechnung einen anderen Umlageschlüssel verwendet, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handele sich dabei nur um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung.

Dieser müsse vom Vermieter zwar korrigiert werden, jedoch habe dies keinen Einfluss auf die Einhaltung der Abrechnungsfrist. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Allerdings ist es nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Stellt der Vermieter daher nach Fristablauf fest, dass er bei Anwendung des richtigen Umlageschlüssels eine höhere Nachforderung zu erwarten hätte, so kann er diese nicht mehr vom Mieter verlangen. "

http://www.mieterverein-darmstadt.de...sten.82.0.html