Wg-Hauptmieter -> Wg auflösen?

[Aeonas]

Hallo
Ich hoffe meinen Fall gibt es hier so noch nicht. Wenn doch, dann bin ich wohl doch halb blind^^

Also, es gehe um eine 3er-WG. Einer der Bewohner zieht aus und es wird eine Nachmieter gesucht. Diesen nenne wir N1. Sagen wir 2-3 Monate später zieht das nächste WG-Mitglied aus und jemand neues ein. Das neue Mitlgied nennen wir N2.
Zu der Zeit als N1 einzog, wurden die Mietverträge geändert. Das letzte verbleiben alte WG-Mitgleid wurde dann zum Hauptmieter. Die beiden Neuen also zu Untermietern.
N1 wurde ein Untermietvertrag bei Einzug versprochen. Jedoch hat er aber bis jetzt noch immer keinen erhalten, obwohl N1 den Hauptmieter mehrmals darauf hinwieß ihm einen zu geben.
N2 -zog nach N1 ein- hat aber gleich einen bekommen.
Es wohnen jetzt also in der WG der Hauptmieter, N1 ohne Untermietvertrag und N2 mit Mietvertrag.

Jetzt passen dem Hauptmieter aber seine Untermieter (bzw. Mitbewohner) nicht mehr. Seine Begründungen:
zu N1: "ist komisch", "es passt halt nicht"
zu N2: "zu laut" "putzt nicht genug/nicht richtig"

Der Hauptmieter will jetzt folgendes machen:
- entweder N1 und N2 kündigen
- oder den Hauptmietvertrag kündigen

Fragen:
Darf der Hauptmieter das so?
Können sich N1 und/oder N2 irgendwie schützen? Bzw. was könnten sie machen um nicht ausziehen so müssen? Bzw. welche Rechte haben sie? (Kündigungsfristen von Hauptmieter/Untermieter)


Zusatzinfo: Die Zimmer von N1 und N2 sind nicht möbliert vermietet, Küche von Vormietern übernommen und nicht im Hauptmietvertrag enthalten


Ich hoffe das ist verständlich
Lg

[DrumBum]

Wann sind denn die Untermieter N1 und N2 eingezogen? Monat bitte!

[Aeonas]

Oh, ja^^

Also, N1 zog zum 1.April ein. N2 zum 15 Juni. Der Hauptmieter wohnt dort schon 2 Jahre, hat den Hauptmietvertrag aber erst Wochen nach dem Einzug vom N1 unterschrieben.

[DrumBum]

N2 hat einen schriftlichen Mietvertrag und kann jederzeit ohne Angaben von Gründen mit einer Frist von 6 Monaten (§ 573a BGB) gekündigt werden. Bei der Kündigung muss explizit erwähnt werden, dass man sich auf diese Vorschrift beruft.

Bei N1 könnte man sogar argumentieren, dass der Formmangel ihm günstig ist. Denn er hat genauso einen Untermietvertrag mit N3 kann jedoch frühestens ein Jahr nach Nutzungsüberlassung gekündigt werden (was jedoch hier keine Rolle spielen sollte da bereits 1. April). Mit selber Frist wie N2.

[zeiten]

also erst mal: n1 benötigt keinen schriftlichen mietvertrag, auch ein mündlicher mietvertrag ist gültig. der dürfte ja vorliegen.

der hauptmieter kann niemanden zum ausziehen oder zum kündigen zwingen. er kann allerdings den untermietern seinerseits kündigen. das geht auch ohne angabe von gründen. allerdings muss er dabei eine verlängerte kündigungsfrist einhalten. die normale 3-monatige kündigungsfrist verlängert sich um weitere drei monate (siehe §573a bgb).

wenn der hauptmieter "einfach die wohnung kündigt" mit seiner 3-monatigen frist, hat er ein dickes problem, die untermieter könnten dann nämlich schadenersatz in form der umzugskosten oder falls keine neue bleibe gefunden wird, auch in form von hotelkosten gelten machen.

sofern der hauptmieter die untermieter kündigt, muss das natürlich auch schriftlich erfolgen. mündliche kündigungen sind generell nicht zulässig und ungültig.


edit:
@drumbum
höy, da bist du mir zuvor gekommen. woher hast du das mit dem einen jahr nach nutzungsüberlassung? das kannte ich bisher noch gar nicht....

nochmal edit:
wieso meinst du mündlicher mietvertrag wäre ein formmangel?

[Aeonas]

@DrumBum
Also theoretisch: Wenn ein Mieter heute einen Vertrag unterschreibt, dann kann der Vermieter ihm gleich morgen wieder kündigen, mit einer Frist von 6 Monaten?
Diese extra 6 Monate Frist gelten nur wegen dem Formmangel ... interessant!
Also kann der Hauptmieter N1 wegen dem 1 Jahr nach Nutzungsüberlassung frühstens zum 1.April 2012, wegen der 6 Monate aber erst zum 18. August oder so kündingen. Stimmt das? Oder wie ist das mit Tagen bzw. Monaten zu runden?

[DrumBum]

Zitat von zeiten

@drumbum
höy, da bist du mir zuvor gekommen. woher hast du das mit dem einen jahr nach nutzungsüberlassung? das kannte ich bisher noch gar nicht....

nochmal edit:
wieso meinst du mündlicher mietvertrag wäre ein formmangel?

Zu beiden von dir angesprochenen Punkten schaust du unter § 550 BGB. Das der Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen wurde ist ein Formmangel. Das macht den Vertrag jedoch nicht nichtig. Jeder von uns weiß, dass ein mündlicher Mietvertrag dem Mieter regelmäßig günstig ist. Im Sinne der selben Vorschrift kann dann dieser Mietvertrag zusätzlich auch nur nach einem Jahr nach Nutzungsüberlassung gekündigt werden. Das heißt aber , dass schon früher gekündigt werden kann soweit der Mietvertrag dann ein Jahr nach Überlassung wirksam beendet ist.

Zitat von Aeonas

@DrumBum
Also theoretisch: Wenn ein Mieter heute einen Vertrag unterschreibt, dann kann der Vermieter ihm gleich morgen wieder kündigen, mit einer Frist von 6 Monaten?
Diese extra 6 Monate Frist gelten nur wegen dem Formmangel ... interessant!
Also kann der Hauptmieter N1 wegen dem 1 Jahr nach Nutzungsüberlassung frühstens zum 1.April 2012, wegen der 6 Monate aber erst zum 18. August oder so kündingen. Stimmt das? Oder wie ist das mit Tagen bzw. Monaten zu runden?

Das darfst du nicht vermischen. Die Kündigung ohne Angaben von Gründen in der von dir beschriebene Konstellation hat nunmal eine Frist von 6 Monaten. Beide ( N1 u. N2 ) können so gekündigt werden. Das besondere ist jedoch, dass N1 keinen schriftlichen Mietvertrag hat. Das ist aber in diesem Fall unbeachtlich, da er schon am 1. April eingezogen ist (Nutzungsüberlassung).

Der Hauptmieter kann beiden jetzt kündigen. Die Kündigung wäre damit zum 31.Juli wirksam (korrigiert mich wenn ich mich verrechnet habe). Wichtig ist, dass der Hauptmieter sich explizit auf die Vorschriften der erleichterten Kündigung bezieht (in der schriftlichen Kündigung). Ansonsten ist die Kündigung m.E. nach unwirksam. Nicht jeder Hauptmieter ist schlau genug für sowas.

[Kyuubi86]

anzumerken ist noch, dass der mieterschutz nicht greift, wenn das zimmer möbliert vermietet wurde. dann kann zum ende des monats gekündigt werden, sofern die kündigung bis zum 15. des monats zugeht.

[zeiten]

Zu beiden von dir angesprochenen Punkten schaust du unter § 550 BGB.

hmhmhm... der 550 betrifft, wie ich meine, ausschließlich zeitmietverträge, die über längere dauer als 1 jahr geschlossen wurden.

die werden (wenn sie nur mündlich sind) umgedeutet als auf unbestimmte frist geschlossen, allerdings können diese (mündlichen zeitmietverträge) dann nicht vor ablauf eines jahres gekündigt werden (was allerdings auch den mieter bindet).

das gilt aber mmn nicht für von vorn herein (mündlich) auf unbestimmte zeit geschlossene mietverträge, denn die bedürfen nicht der schriftform.

Jeder von uns weiß, dass ein mündlicher Mietvertrag dem Mieter regelmäßig günstig ist.

jepp, zustimmung.

[DrumBum]

Da kann ich dir nicht zustimmen. Die Vorschrift folgt sofort auf den § 549 BGB der auf Wohnraum anzuwendenen Vorschriften. Für mich besagt er vielmehr, dass jeder mündlicher Mietvertrag über Wohnraum erst nach einem Jahr nach Nutzungsüberlassung gekündigt werden kann (oder vielmehr zum Ablauf eines Jahres). Was sagen denn die anderen dazu?