Wann verjährt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der NK ?

[psilo23]

Folgender fiktiver Sachverhalt:

Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben. Der Mieter zieht ein und erhält Dez 2006 die Nebenkostenaberechnung für 2005. Dort entdeckt er auf der Heizkostenabrechnung, daß zur Umlage der fixen Kosten 70qm für seine Wohnung veranschlagt wurden. Er reklamiert beim Vermieter, da er dies für zu groß hält und verlangt Einsicht in die Baupläne, da seine Handmessung nur 50qm ergab. Der Vermieter lehnt dies ab, woraufhin der Mieter sich weigert die Nachzahlung zu leisten und sich auch schriftlich an den Vermieter wendet. Der Vermieter reagiert überhaupt nicht. Weder versucht er den Fall zu klären, noch treibt er in Form von Mahungen/Zahlungserinnerungen seine Forderung ein.

Wann verjährt sein Anspruch auf die Nachzahlung ? Kann der Mieter dem Vermieter eine Frist setzen sich zu erklären, andernfalls wird die Forderung als unberechtigt angesehen und gegenstandslos ?
Oder darf der Vermieter die Außenstände einfach dem Mieterkonto negativ belasten und bei einem Auszug irgendwann dies von der Kaution einbehalten ?

[vico]

3jährige Verjährungsfrist.

psilo23 schrieb:
"Oder darf der Vermieter die Außenstände einfach dem Mieterkonto negativ belasten und bei einem Auszug irgendwann dies von der Kaution einbehalten ?"

Ja, das darf er.

[Mr. Slowhand]

Der Vermieter hat für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung bis 31.12 des darauffolgenden Jahres zeit. D.h. beim (üblichen) Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres.

Die Betriebskostenabrechnung für 2005 muss dir also bis zum 31.12.2006 zugehen, die für 2006 bis zum 31.12.2007 usw. Ansonsten gilt die Verjährung.

[vico]

@Mr. Slowhand:

Das war hier nicht so ganz die Frage.

[Mr. Slowhand]

Zitat von psilo23

Folgender fiktiver Sachverhalt:

Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben. Der Mieter zieht ein und erhält Dez 2006 die Nebenkostenaberechnung für 2005. Dort entdeckt er auf der Heizkostenabrechnung, daß zur Umlage der fixen Kosten 70qm für seine Wohnung veranschlagt wurden. Er reklamiert beim Vermieter, da er dies für zu groß hält und verlangt Einsicht in die Baupläne, da seine Handmessung nur 50qm ergab.

Wann verjährt sein Anspruch auf die Nachzahlung ? Kann der Mieter dem Vermieter eine Frist setzen sich zu erklären, andernfalls wird die Forderung als unberechtigt angesehen und gegenstandslos ?

Meines Erachtens schon - auch wenn dem Threadstarter bereits die Abrechnung zugestellt wurde wollte ich die Frage so beantworten. Die rechtzeitig zugestellte Abrechnung hast du ja bereits richtig beantwortet - deshalb habe ich dir ja nicht widersprochen.

Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass der Vermieter sich vielleicht keinen Gefallen damit getan hat, dass er die Nebenkostenabrechnung an der Quadratmeterzahl festmacht. Damit wäre der Mieter unter Umständen berechtigt die Miete entsprechend, auch rückwirkend für 3 Jahre, zu minderen und die Überzahlung einzufordern - auch die der Nebenkostenabrechnungen die sich auf die 70 m² beziehen. Vorausgesetzt, die Wohnfläche weicht um mehr als 10% ab. Aber wenn ich lese 50 vs. 70 m², dann gehen ich von mehr als den zulässigen 10 % aus. Zumindest könnte dieser Hinweis den Vermieter zu einem Umdenken veranlassen.

[snibchi]

Zitat von Mr. Slowhand

Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass der Vermieter sich vielleicht keinen Gefallen damit getan hat, dass er die Nebenkostenabrechnung an der Quadratmeterzahl festmacht. Damit wäre der Mieter unter Umständen berechtigt die Miete entsprechend, auch rückwirkend für 3 Jahre, zu minderen und die Überzahlung einzufordern - auch die der Nebenkostenabrechnungen die sich auf die 70 m² beziehen. Vorausgesetzt, die Wohnfläche weicht um mehr als 10% ab. Aber wenn ich lese 50 vs. 70 m², dann gehen ich von mehr als den zulässigen 10 % aus. Zumindest könnte dieser Hinweis den Vermieter zu einem Umdenken veranlassen.

Dem ist nicht so, denn:

Zitat von psilo23

Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben.

Wird der Vermieter der ungerechtfertigten Bereicherung verdächtigt

Zitat von psilo23

Dort entdeckt er auf der Heizkostenabrechnung, daß zur Umlage der fixen Kosten 70qm für seine Wohnung veranschlagt wurden. Er reklamiert beim Vermieter, da er dies für zu groß hält und verlangt Einsicht in die Baupläne, da seine Handmessung nur 50qm ergab.

Hat der Mieter diesen Beweis anzutreten. Der Vermieter muss hierzu nichts beitragen.

[Mr. Slowhand]

Ich schrieb "unter Umständen". Es reicht aus wenn der Vermieter dies mündlich erwähnt und oder wenn die Wohnung im Inserat oder ähnlichem mit 70 m² beworben wurde. Man mietet ja in der Regel keine Wohnung an ohne zu wissen wie groß sie ist.

Wenn die Nebenkostenabrechnung sich an den Quadratmetern orientiert, diese 70 sein sollen aber es real nur 50m² sind, dann liegt meines Erachtens eine Überzahlung bisher vor - zumindest aber muss der Vermieter erklären, wie die Abweichung zustande kommt und seine Abrechnung korrigieren.

Im Klageverfahren wird das Gericht ohnehin einen Sachverständigen beauftragen - wie sonst sollte der Mieter das beweisen können.

[snibchi]

Zitat von Mr. Slowhand

Im Klageverfahren wird das Gericht ohnehin einen Sachverständigen beauftragen - wie sonst sollte der Mieter das beweisen können.

Derjenige, dem die Beweislast für bestimmte Tatsachen obliegt, trägt auch insoweit die Darlegungs- und Behauptungslast.
Der Kläger hat diesen Beweis hinreichend substantiiert vorzutragen, auf dem die Klage gründen soll. Der Kläger muss also die Tatsachen, mit denen er ihm günstige Normen ausfüllen will, nachweisen. Das sind die anspruchsbegründenden Tatsachen welche offenbar werden müssen.
Insofern wird dem Kläger es nicht erspart bleiben im Vorfeld seinen Anspruch durch ordnungsgemäße Tatsachenerhebung zu zementieren.