Vermieter weigert sich, NKA zu erstellen

[Ernie71]

Angenommen, Mieter M wohnt seit November 2008 in einem EFH. Bis Januar 2010 hatte der Vermieter V keine NKA für 2008 erstellt, was dann erst nach anwaltlichem Druck erfolgte (als Nebensache in Auseinandersetzungen wegen anderer Mietmängel). Für das Jahr 2009 fehlt wiederum die Abrechnung, was im Oktober 2011 per Einschreiben angemahnt wurde, seit Dezember werden nun auch die Nebenkostenvorauszahlungen 2009 von den aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen abgezogen (was auch im Einschreiben angekündigt wurde). Für 2010 ist nun auch keine NKA erstellt worden. Wie sollte M weiter vorgehen, was hat er noch für Rechte?

[772]

Das Erstellen der jährlichen Abrechnung ist eine Pflicht des Vermieters, die sich aus § 259 BGB ergibt. Er kann dazu gezwungen werden, dieser Pflicht zu genügen.

Einige Möglichkeiten in diesem Beispiel sind:
- Einstellen der Vorauszahlungen (rückwirkend abziehen halte ich für problematisch (1))
- Wiederholung der schriftlichen Forderung (=Mahnung) mit Fristsetzung, nach Fristablauf Anwalt mit einer Leistungsklage beauftragen
Man könnte sich auch auf den Standpunkt stellen, dass der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist automatisch in Verzug gerät. Damit wäre die Mahnung entbehrlich bzw. durch das erste Schreiben erfolgt.

(1) Im Extremfall müsste der Vermieter für Jahre, für die er keine Abrechnung vorlegen kann, die Vorauszahlungen vollständig zurückgeben. Dazu wäre aber wohl ein Urteil notwendig.

[Ernie71]

JA, die Vorauszahlungen sind eingestellt.
Meines Wissens ist es aber so: Es darf von den aktuellen Nebenkosten genau das zurückbehalten werden, was damals an NK-Vorauszahlung geleistet wurde. Die (Kalt-)Miete darf dabei nicht angefasst werden.

Würde vielleicht sogar nach 3 Jahren, also zum 1.1.2013, die Verjährung für 2009 greifen? Das wäre natürlich dann nett

[772]

So wie Du es schreibst, ist es mehr eine Frage der Interpretation als der tatsächlichen Handlung:
Der fiktive Mieter überweist keine Vorauszahlungen mehr, sondern nur die Netto-Miete. Ob er nun die aktuellen Vorauszahlungen eingestellt hat oder diese mit den damaligen V. verrechnet, ist weniger wichtig.

Ja, die Verjährung greift, aber eher zum Nachteil des Mieters. Es verjährt nämlich die Pflicht zur Abrechnung, drei Jahre nach dem Abrechnungszeitraum, und das wäre für das Abrechnungs(kalender)jahr 2009 (Abrechnungszeitraum bis 31.12.2010) der 31.12.2013.