Vermieter behebt Mängel nicht, Nebenkosten

[artefakt]

Folgender fiktiver Fall: Mietpartei X (zwei Personen) schließt mit Privatperson Y einen Mietvertrag zum 1. 5. 2006 für eine 72 qm-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Kurz nach dem Einzug von Partei X verstirbt Person Y, die Tochter Z erbt das Haus. Vertraglich wurde mit Person Y ein Mietzins von von 280 Euro zzgl 80 Ero NK vereinbart. Hier stellen sich folgende Fragen.
1. Im Jahr 2007 erhält Partei X von Vermieterin Z eine Nebenkostennachzahlung von 960 Euro, die Nebenkosten wurden auf 160 Euro je Monat erhöht. Hauptgrund waren die Heizkosten, die für die Mieter jedoch nicht nochvollziehbar waren, da noch nicht mal alle Zimmer beheizt wurden. Kürzlich sagte ein Privatmann, der kleine Reperaturen für den Vermieter in dem Haus übernimmt, dass die Heizungsanlage nicht richtig eingestellt sei und somit viel zu viele Kosten verursache. Er habe die Vermieterin hierauf auch schon hingewiesen. Die Nebenkostenabrechnung für 2008 hat Partei X noch nicht erhalten. Wie soll sie sich aufgrund der Information des Handwerkers verhalten, da aufgrund des langen Winters mit hohen Heizkosten zu rechnen ist? Eine Heizung muss doch wirtschaftlich arbeiten.

2. Partei X wohnt in einem älteren Haus. Heizkosten werden nach Verbrauch ermittelt, Wasserkosten jedoch nicht. Mietpartei W (zwei ältere Personen), deren Wohnung an die von Partei X grenzt, gönnt sich jeden Tag zwei Vollbäder, während Partei X nur duscht, um Kosten zu sparen. Da die Warmwasserkosten auf Personen umgelegt werden, stellt sich die Frage, ob Partei X die Kosten dann voll zahlen muss.

3. Vermieterin Z kommt ihrer Pflicht, die Mängel in den Wohnungen des Hauses zu beseitigen, nicht nach. Auf einen mehr als feuchten Keller wurde sie bereits vor zwei Jahren hingewiesen, hier heißt es, sie habe andere Prioritäten bzgl. des Hauses. Der baufällige Balkon des Mieters W sollte instand gesetzt werden, hier geschah jedoch auch nichts. Eindringen von Wasser durch die Zimmerdecke führte das Vermieterehepaar auf "schlechtes Lüften" zurück. Bei Partei X war für die Wochen die Amatur im Bad kaputt undicht und es flossen etliche Liter Wasser den Rhein hinunter, bevor eine neue gekauft wurde. Die Kosten für den Wasserverlust zahlte Partei X in der Nebenkostenabrechnung.

4. Auch aktuell gibt es in der Wohnung von Partei X Mängel. Seit einem Wasserrohrbruch in der Straße, tropft die Toilettenspülung permanent. Die Vermieterin wurde bereits vor 8 Tagen darauf hingewiesen. Bislang kam kein Handwerker und wieder fließt viel Wasser. Zudem ist die Jalousie im Schlafzimmer der Wohnung defekt und das Zimmer konnte während der heißen Sommertage nicht richtig belüftet werden.

Wie ist in diesen Punkten die Rechtslage?

Ergänzende Bemerkungen: Der Grundteil des Hauses scheint recht alt zu sein, andere Teile wurden angebaut. Es ist von schlechter Substanz und wurde bestimmt seit den 1970ern nicht mehr modernisiert. Von einer Angestellten des Unternehmens, dass die Heizungsanlage eingegabut ist, die noch recht neu ist, weiß Partei X, dass der Keller früher sogar gestützt von Pfeilern werden musste.

Sorry wegen des langen Beitrags. Freue mich auf Antworten!

artefakt

[vico]

Zitat von artefakt

Folgender fiktiver Fall: Mietpartei X (zwei Personen) schließt mit Privatperson Y einen Mietvertrag zum 1. 5. 2006 für eine 72 qm-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Kurz nach dem Einzug von Partei X verstirbt Person Y, die Tochter Z erbt das Haus. Vertraglich wurde mit Person Y ein Mietzins von von 280 Euro zzgl 80 Ero NK vereinbart. Hier stellen sich folgende Fragen.
1. Im Jahr 2007 erhält Partei X von Vermieterin Z eine Nebenkostennachzahlung von 960 Euro, die Nebenkosten wurden auf 160 Euro je Monat erhöht.

Hier liegt bereits der Hund begraben und das überaus deutlich: 80 EU für die monatliche Nebenkostenvorauszahlung sind für eine 70-qm-Wohnung und 2 Personen- Haushalt eine viel zu niedrige Vorauszahlung. Die Vermieterin ist berechtigt nach einer Abrechnung mit Nachzahlungsbetrag die Vorauszahlung entsprechend anzupassen. 160 EU sind hier reell!

Mit 280 EU Kaltmiete ist die Miete überaus niedrig! Und dann möchte der Mieter monieren das Haus sei alt? Was soll denn ein Vermieter bitte mit 3360 EU Miete im Jahr für diese Wohnung groß modernisieren?

Und zum besseren Verständnis der Heizkosten: Auch wenn Mieter meinen, sie hätten kaum Kosten wenn sie "kaum heizen", so ist das ein Irrglaube. Zum ersten schädigen sie durch geringes Heizen die Wohnung und die Bausubstanz und zum zweiten fallen auch in nicht beheizten Wohnungen hohe Grundkosten an. Die Kosten hängen nicht nur vom Verbrauch oder Nichtverbrauch der Nutzer ab!

Mängel wie laufende Toilettenspülung und Jalousien müssen allerdings in Ordnung gebracht werden. Schriftliche Mängelanzeige ist Pflicht mit Fristsetzung zur Behebung!
Tut sich nichts, kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten von der Miete abziehen, bzw. die Miete mindern.
Dies aber nur wenn es im Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel gibt, die besagt, dass kleinere Reparaturen an Einrichtungen, die dem täglichen Zugriff des Nutzers unterliegen, mit einem festgelegten Betrag vom Mieter selbst zu tragen sind.
Die Jalousien und die Toilettenspülung (z.B. der Drücker) unterliegen dem täglichen Zugriff des Bewohners. Hier mal im Mietvertrag nachlesen.

[artefakt]

Danke für die Rückmeldung.

Aber wie verhält es sich nun mit dem Kellerraum, der aufgrund der hohen Feuchtigkeit nicht mehr genutzt werden kann? Hier wird für eine Leistung bezahlt, die nicht in Anspruch genommen werden kann.

Das Haus liegt in auf dem platten Land, an einer vielfahrenen Straße, mit starkem Verkehrslärm, von daher rechtfertigt sich der Preis für die Miete. Im Übrigen zahlt eine andere Partei im gleichen Hause (4 Personen, 140 qm) nur 170 Euro mehr bei doppelter Wohnfläche und doppelter Personenzahl. Irgendwie geht die Rechnung vielleicht doch nicht auf.

Gruß

artefakt

[schielu]

Wie war denn der Zustand des Kellerraumes bei Anmietung? Wasserkosten können nach m² oder Personen umgelegt werden. Ein altes Haus ist kein Neubau. Das sollte ein Mieter bei Anmietung wissen!