Verjährung von Nebenkosten

[wladimir mlotek]

Hallo,
mal eine Frage zur Verjährung im Bereich vermietetes Wohneigentum.
Mieter M bezieht eine Wohnung zum 01.04.2003.
Da der Verbrauch der Nebenkosten noch ungewiss ist, einigt man (Mieter M und Vermieter VM) sich auf 100 EURO Nebenkostenvorauszahlung um dann später die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend anzupassen.
Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten ist der 01.01.2003-31.12.2003.
Alle nachfolgenden Abrechnungszeiträume gehen immer vom 01.01.-31.12.!

Am 01.06.2004 wird Mieter M die Nebenkostenabrechnung für 2003 durch VM zugestellt.
Mieter M muss 500 EURO nachzahlen.
Die Nebenkostenvorauszahlungen werden auf 140 EURO angepasst (40 EURO = 500 EURO Nachzahlung / 12 Monate) und Mieter M schriftlich zur Kenntnis gebracht.
Mieter M ignoriert die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung und zahlt weiterhin 100 EURO.
Mieter M wird mehrfach schriftlich in 2004 aufgefordert die 500 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2003 zu zahlen.
Mieter M ignoriert diese Schreiben, zahlt aber in 12.2004 100 EURO.

Am 01.08.2005 wird Mieter M die Nebenkostenabrechnung für 2004 durch VM zugestellt.
Mieter M muss 700 EURO an Nebenkosten für 2004 nachzahlen.
Weiterhin wird er aufgefordert die offenen Nebenkosten aus 2003 in Höhe von 400 EURO (500 EUR NK aus 2003 - 100 EUR Anzahlung in 12.2004) zu zahlen.
Die Nebenkostenvorauszahlungen werden auf 160 EURO angepasst (60 EURO = 700 EURO Nachzahlung / 12 Monate) und Mieter M schriftlich zur Kenntnis gebracht.
Mieter M ignoriert die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung und zahlt weiterhin 100 EURO.
Mieter M wird mehrfach schriftlich in 2005 aufgefordert
die 400 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2003
die 700 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2004
zu zahlen.
Mieter M ignoriert diese Schreiben, zahlt aber in 12.2005 200 EURO.


Am 01.09.2006 wird Mieter M die Nebenkostenabrechnung für 2005 durch VM zugestellt.
Mieter M muss 900 EURO an Nebenkosten für 2005 nachzahlen.
Die Nebenkostenvorauszahlungen werden auf 175 EURO angepasst (75 EURO = 900 EURO Nachzahlung / 12 Monate) und Mieter M schriftlich zur Kenntnis gebracht.
Mieter M ignoriert die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung und zahlt weiterhin 100 EURO.
Mieter M wird mehrfach schriftlich in 2005 aufgefordert
die 400 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2003
die 700 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2004
zu zahlen.
Mieter M ignoriert diese Schreiben, zahlt aber in 12.2005 200 EURO.

Zum 30.05.2007 kündigt Mieter M die Wohnung und zieht aus.

Am 01.10.2007 wird Mieter M die Nebenkostenabrechnung für 2006 durch VM zugestellt.
Mieter M muss 900 EURO an Nebenkosten für 2006 nachzahlen.
Mieter M wird mehrfach schriftlich in 2007 aufgefordert
die 200 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2003
die 700 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2004
die 900 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2006
zu zahlen.
Mieter M ignoriert diese Schreiben, zahlte aber in 12.2006 500 EURO.



Am 10.01.2008 macht VM einen "Kassensturz" und listet Mieter M ALLE seine Zahlungseingänge auf.
Diese Zahlungseingänge abzüglich der Kaltmiete ergeben ALLE gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen NK des Mieters M.
Die Kaltmiete war während des gesamten Mietverhältnisses konstant.
Auf der Gegenseite listet VM alle gesamten Nebenkosten der einzelnen Jahre (2003, 2004, 2005, 2006) auf.
Mieter M muss demnach noch 1300 EUR an VM zahlen.
Mieter M ist nun der Meinung, dass die Forderung (500 EUR) aus der Nebenkostenabrechnung 2003 verjährt ist.

FRAGE:
Ist die Forderung aus 2003 wirklich verjährt?
VM ist der Meinung, dass Mieter M die Forderung aus 2003 mit seiner Zahlung in 12.2006 beglichen hat und die restlichen Forderungen noch nicht verjährt sind.
Was hätte VM machen müssen, damit seine Forderung nicht verjährt?
Was muss VM für die Zukunft tun, damit seine Forderungen aus den Nebenkostenenabrechungen 2004, 2005, 2006 NICHT verjähren?

VIELEN DANK für Eure Antworten

Gruss
W. Mlotek



Was ich herausgefunden habe ist:
Allgemein zur Verjährung
Bis zum 31.12.2001 betrug die Verjährungsfrist für rückständige Mieten und Pachten v4 Jahre.
Seit dem 1.1.2002 Verjährungsfrist (einheitliche?) von drei Jahren § 195 BGB.
Zu den Ansprüchen i.S.v. § 195 BGB gehören auch Ansprüche des VM auf Zahlung von
Nebenkostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung.
Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind § 199 BGB.

Mietzinsansprüche aus den Jahren
2003 verjähren am 31.12.2006
2004 verjähren am 31.12.2007
2005 verjähren am 31.12.2008
2006 verjähren am 31.12.2009
2007 verjähren am 31.12.2010

[vico]

Richtig. Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung/nachzahlung bei der Verjährung aber bitte nicht verwechseln. Und um letztere geht es hier doch wohl nur.
Der Vermieter hätte frühzeitig einen Mahnbescheid versenden müssen. Vordrucke dafür gibt es in fast allen Schreibwarenläden. Kommt dann wiederum keine Reaktion, so geht das ganze vor Gericht.

[wladimir mlotek]

DANKE für die Antwort!
Die Mietnebenkosten aus 2003 sind tatsachlich verjährt, trotz mehrfachen schriftlichen Mahnens und Fristsetzung?
Kann man das so drehen, dass der Mieter M die Nachzahlung der nebenkosten aus 2003 mit den Vorauszahlungen in 2003, 2004, 2005, 2006 beglichen hat?

Die Forderungen aus 2004, 2005 und 2006 sind aber NICHT verjährt, oder?

Vermieter VM muss noch die Nebenkostenabrechnung für 2007 erstellen.
Der Abrechnungszeitraum für 2007 ist der 01.01.2007-31.12.2007. Die Nebenkostenabrechnung wird dem VM vermutlich erst in 09.2008 durch die Hausverwaltung zugestellt werden.
Vermeiter VM hat aus diesem Grunde noch die Mietkaution.
Kann Vermieter VM sich aus der Mietkaution die Forderung aus 2003 "AUSZAHLEN"?

Gruss
W.

[vico]

wladimir mlotek schrieb:

"Kann Vermieter VM sich aus der Mietkaution die Forderung aus 2003 "AUSZAHLEN"?"

Nein, was verjährt ist, ist verjährt. Da hätte sich der Vermieter eher drum kümmern müssen.
Bei rückständigen Zahlungen kann der Vermieter sich darüber hinaus auch nur aus der Kaution bedienen wenn das Mietverhältnis beendet ist. Während der Mietzeit muß er per gerichtl. Mahnverfahren versuchen an sein Geld zu kommen.

[wladimir mlotek]

Stellt sich die FRAGE ob die Forderung wirklich verjährt ist?
Mieter M hat Nebenkostenvorauszahlungen in 2004 geleistet. Diese Nebenkostenvorauszahlungen haben die Nebenkostennachzahlung aus 2003 ausgeglichen und leider neue Nachzahlungen hervorgerufen.
Kann man das so auslegen?

Das Mietverhältnis ist beendet, Auszug des Mieters M erfolgte zum 31.05.2007.
Offene Zahlungen könnten somit aus der Mietkaution entnommen werden, oder?

Gruss
W.

[vico]

wladimir mlotek schrieb:
"Mieter M hat Nebenkostenvorauszahlungen in 2004 geleistet. Diese Nebenkostenvorauszahlungen haben die Nebenkostennachzahlung aus 2003 ausgeglichen und leider neue Nachzahlungen hervorgerufen.
Kann man das so auslegen?"

Nein! Vorauszahlungen sind das was sie sind und was das Wort bedeutet: Es sind V o r a u s z a h l u n g e n, die man im Voraus zu leisten hat, nicht für vergangene Schulden.

Bei letzter Frage: Ja! Wenn das Mietverhältnis beendet ist, darf die Kaution für noch ausstehende Forderungen benutzt werden. Aber nicht für verjährte!

[Dr.Kamphausen]

Zitat von vico

wladimir mlotek schrieb:

"Kann Vermieter VM sich aus der Mietkaution die Forderung aus 2003 "AUSZAHLEN"?"

Nein, was verjährt ist, ist verjährt. Da hätte sich der Vermieter eher drum kümmern müssen.
Bei rückständigen Zahlungen kann der Vermieter sich darüber hinaus auch nur aus der Kaution bedienen wenn das Mietverhältnis beendet ist. Während der Mietzeit muß er per gerichtl. Mahnverfahren versuchen an sein Geld zu kommen.

Woher stammen denn diese Weisheiten?

[Dr.Kamphausen]

Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2003 endete mit einem Saldo zu Gunsten des Vermieters in Höhe von € 500.
Diese Rechnungsslegung hat der Mieter nicht beanstandet, der Anspruch ist demnach begründet.
Ist eine Gegenanspruch rechtskräftig festgestellt oder

...unbestritten

, ist die Kautionsabrede dahin auszulegen, daß der Vermieter auch während der Mietzeit auf Kaution zurückzugreifen darf, OLG Celle NZM 1998, 265; Derleder WuM 2002, 239, 242.
Darüber hinaus bestand eine Aufrechnungslage:
Da der

...Mieter mehrfach in 2004 zur Zahlung aufgefordert wird...

ist er auch in Zahlungsverzug geraten, die Abrechnungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung aus 2003 war mithin seit Mitte 2004 vollwirksam und fällig.
Nachdem das Mietverhältnis im Juni 2007 endete, hatte der Mieter einen erfüllbaren Rückzahlungsanspruch auf die von ihm gestellte Mietsicherheit.
Da sich zumindest in 2007 für eine logische Sekunde der Abrechnungssaldo 2003 des Vermieters und der Rückzahlungsanspruch der Kaution des Mieters unverjährt gegenübergestanden haben, kann der Vermieter trotz Ablaufes der Verjährungfrist die Aufrechnung erklären, was zur Folge hat, daß der Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von € 500 und der Rechnungssaldo 2003 erloschen sind.

Die weitergehenden Forderungen sollten zügig rechthängig gemacht werden.

[wladimir mlotek]

VIELEN DANK an VICO und Kamphausen!
DANKE für die Auskunft!
Gruss
W.

[wladimir mlotek]

Hallo Dr. Kamphausen,
ich verstehe das einfach nicht, kannst Du mir das bitte - für juristische Laien verständlich - erklären

Zitat von Dr.Kamphausen

Da sich zumindest in 2007 für eine logische Sekunde der Abrechnungssaldo 2003 des Vermieters und der Rückzahlungsanspruch der Kaution des Mieters unverjährt gegenübergestanden haben, kann der Vermieter trotz Ablaufes der Verjährungfrist die Aufrechnung erklären, was zur Folge hat, daß der Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von € 500 und der Rechnungssaldo 2003 erloschen sind.

Zitat von Dr.Kamphausen

Die weitergehenden Forderungen sollten zügig rechthängig gemacht werden.

Das heisst, so schnell als möglich ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, oder?

Gruss
W.