Verjährung 812 vs. Einwendungsausschluss 556 III S. 5; außerdem :wann liegt "unrichtige" Ablesung vor ?

[CEMartin]

In meinem kleinen langeweilebedingt frei erfundenen SV geht´s u.a. um folgendes :

V hat BKA 2009 erstellt unter Verwendung nicht mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssels ("70:30 statt 50:50"). U.a. auch diesen Fehler reklamiert M anlässlich BKA Rechtsstreit im Dezember 2011, dem ein Jahr lang umfangreiche Einwands- Korrespondenz vorausging; der falsche Verteilerschlüssel war ihm jedoch zuvor noch gar nicht aufgefallen.
V korrigiert daher seine Zahlungsklage nach unten und nebenher auch gleich die BKA 2010 entsprechend. M rechnet nun gegen die aktuell noch verbleibende Klageforderung auf mit der Überzahlung 2008, denn schon der damaligen BKA hatte der falsche Schlüssel bereits zugrundegelegen; damals kam´s nur nicht mehr zum Rechtsstreit, weil M trotz zahlreicher substantiierter Einwände letztlich um des Friedens willen die gesamte nachgeforderte Summe im Herbst 2009 dann doch gezahlt hatte.

-> Einwendungsausschluss (12 Monate) oder doch 812 (3 Jahre) ?

Schließlich ist M kein Mietrechtsexperte, und der falsche Schlüssel wurde geradezu klammheimlich ohne jede Ankündigung in die BKA eingestellt; ein diesbezügliches "Versehen" des V scheint nicht ´mal vorzuliegen, sondern eher bedingter Vorsatz.

---------

So, und der andere Teil meiner heutigen Quizveranstaltung beschäftigt sich damit, ob nachweislich wärmestaubedingt exorbitant erhöhte Heizkostenverteilerwerte (infolge Unkenntnis der Mieterin in Ermangelung jedweden Hinweises durch V) als "unrichtige" Ablesung angesehen werden können, um zu einer Schätzung nach Hausdurchschnitt zu kommen, weil trotz normalen Heizverhaltens und nicht erhöhten Energieverbrauches durch die Mieterin sonst unter normaler Verrechnung dieser Werte eine völlig unrealistisch hoch bemessene Nachzahlungsforderung herauskäme; eine Fehlerkorrektur wurde von V nicht einmal erwogen.

---------

Danke für Eure Bemühungen !!

[Soliton]

Ich bin kein Mietrechtsexperte, aber ich versuche es mal.

Zur ersten Frage:

Ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung kann im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen entstehen,

1. wenn der Mieter Zahlungen leistet, die überhaupt nicht verlangt waren, oder

2. wenn er Zahlungen leistet, die zwar verlangt waren, auf welche der Vermieter aber keinen Anspruch (mehr) hatte. Das muss man aber grundsätzlich von der Frage trennen, unter welchen Umständen der Vermieter keinen Anspruch (mehr) hat bzw. innerhalb welcher Fristen der Mieter dies geltend machen muss.

Hier geht es um den zweiten Fall. Der lässt sich wiederum differenzieren: in den Fall eines Anspruchs, den der Vermieter von vornherein nicht hatte, und in den Fall eines Anspruchs, der nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht mehr besteht. Dass für den letztgenannten Fall auch der Mieter an die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB gebunden ist, liegt auf der Hand und bedarf wohl keiner näheren Erörterung.

Die entscheidende Frage dürfte hier sein, ob der Mieter auch wegen solcher Forderungen an die Ausschlußfrist gebunden ist, die der Vermieter (in Wahrheit) von vornherein nicht hatte.

Ich neige dazu, diese Frage zu bejahen.

Der Gesetzgeber hat für diesen speziellen Lebensbereich - Betriebskostenabrechnung in Mietverhältnissen - bewusst eine Sonderregelung geschaffen, welche der schnellen Befriedung und Rechtssicherheit dienen soll. Deshalb entspricht es dem Zweck des Gesetzes, den Begriff "Einwendungen" weit zu fassen und darunter alle Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Rechnung zu subsumieren - insbesondere eine Verletzung vertraglicher Abrechnungsvorschriften. Würde man das Ergebnis davon abhängig machen, ob der Anspruch überhaupt bestand, dann wäre die Rechtsunsicherheit bis zum Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist und ggf. einer Gerichtsentscheidung über die rechtliche Einordnung des (vermeintlichen) Anspruchs verlängert. Das würde dem Zweck der Vorschrift, eine schnelle Befrieidung zu schaffen, doch deutlich zuwiderlaufen.

Diese Ansicht wird von folgendem Urteil gestützt - die sich zwar nicht explizit auf einen falschen Unlagemassstab bezieht, aber zumindest auf eine Abweichung von vertraglichen Vereinbarungen:

BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.

Der Mieter wird von der Rechtsprechung dadurch geschützt, dass die Ausschlußfrist für ihn nur durch eine formell korrekte Abrechnung überaupt in Gang gesetzt wird. Solange die Rechnung aber an sich prüffähig ist, obliegt dem Mieter diese Prüfung.

Deshalb müsste man klären,

ob die Verwendung eines vertraglich nicht vereinbarten Umlagemassstabs ein formeller oder ein inhaltliche Fehler ist.

Wäre es ein formeller Fehler, hätte die Ausschlußfrist nicht zu laufen begonnen, und es käme womöglich auf die dreijährige Regelverjährungsfrist an. Handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, greift die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB. Wenn - wie im Beispiel - der Mieter sie nicht einhält, ist er mit seiner Einwendung ausgeschlossen. Das bedeutet, er muss sich so behandeln lassen, als ob die Forderung des Vermieters von vornherein bestanden hätte; in diesem Fall greift die Regelverjährung für Ansprüche aus § 812 BGB schon deshalb nicht ein, weil kein Anspruch aus § 812 BGB besteht.

Zur Beantwortung der o. g. Frage habe ich auf die Schnelle dies gefunden:

BGH, Urteil vom 17. 11. 2004 - VIII ZR 115/04

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.

Nichtvertretenmüssen der Fristversäumung durch den Mieter?

Zitat von CEMartin

Schließlich ist M kein Mietrechtsexperte, und der falsche Schlüssel wurde geradezu klammheimlich ohne jede Ankündigung in die BKA eingestellt; ein diesbezügliches "Versehen" des V scheint nicht ´mal vorzuliegen, sondern eher bedingter Vorsatz.

Überzeugt mich nicht. Solange die Abrechnung prüffähig war. Denn "klammheimlich" müssen auf den Mieter ja alle Veränderungen der Abrechnung von einem Jahr auf das andere wirken. Entscheidend ist, dass der Mieter bei durchschnittlicher Prüfung erkennen konnte, welche Maßstab der Abrechnung zugrundelag und dass dies nicht der vertraglich vereinbarte Massstab war.

Anders natürlich, wenn der Umlagemassstab nicht oder nicht ohne weiteres erkennbar, also im Wortsinne "klammheimlich" versteckt war - dann wäre die Abrechnung schon formal nicht korrekt und die Ausschlußfrist hätte gar nicht zu laufen begonnen.

Könnte man dem Vermieter Täuschungsabsicht nachweisen (was wohl ausscheidet), dann könnte man die Ausschlußfrist ggf. im Wege des Schadensersatzes aus unerlaubter Handlung umgehen. Aber das ist nur eine theoretische Möglichkeit.

Übrigens: Ist überhaupt sicher, dass der angewendete Maßstab (70:30) nicht sogar gesetzlich zwingend ist (vgl. § 7 Abs. 1 S. 2 Heizkostenverordnung)? Falls er zwingend wäre, löst sich natürlich das Problem in Rauch auf.

Zur zweiten Frage:

Zitat von CEMartin

ob nachweislich wärmestaubedingt exorbitant erhöhte Heizkostenverteilerwerte (infolge Unkenntnis der Mieterin in Ermangelung jedweden Hinweises durch V) als "unrichtige" Ablesung angesehen werden können, um zu einer Schätzung nach Hausdurchschnitt zu kommen, weil trotz normalen Heizverhaltens und nicht erhöhten Energieverbrauches durch die Mieterin sonst unter normaler Verrechnung dieser Werte eine völlig unrealistisch hoch bemessene Nachzahlungsforderung herauskäme; eine Fehlerkorrektur wurde von V nicht einmal erwogen.

Du willst auf §§ 9a, 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung hinaus?

Ja, ich würde sagen, dass dann, wen feststeht, dass die Verbrauchsfeststellung unrichtig ist, die genannten Vorschriften der Heizkostenverordnung anzuwenden sind. Hierzu - zwar nur für den Fall, dass keine Durchschnittswerte verfügbar sind, aber trotzdem mit einigen Anregungen:

BGH, 31.10.2007 - VIII ZR 261/06.

Das Verschulden der Mieterin bzw. des Vermieters würde nur im Rahmen eines etwaigen Schadensersatzanspruches relevant - wenn die Mieterin etwa sich durch die Schätzung benachteiligt fühlt oder aber umgekehrt der Vermieter.

[CEMartin]

Danke Soliton ! Eine Antwort statt vieler.

Ich werd´s also so bauen, dass aufgerechnet wird mit der Überzahlung aus 812, hilfsweise 823 (ein wenig argumentatives Gebastel). Vielleicht funktioniert´s ja.

Und die Mieterin legt wasserdicht dar, dass der möbelbedingte Wärmeestau Schuld war an der übermäßigen Einheitenzählung. Sie trifft keine Schuld daran, sondern heizte ganz normal wie immer. Daher wurde unrichtig abgelesen : Ein Fall für 9a I HeizKostVO (Schätzung nach Hausdurchschnitt).
Ist übrigens kein Fall der HeizKostVO- Novelle 2009, weil Haus zwar vor 1994, dennoch Fernwärme, daher keine Verpflichtung zu "70:30".

Das letzte BGH- Urteil kannte ich übrigens schon; kannst Dir nicht vorstellen, wieviele Leitsätze ich in den letzten Wochen konsumiert habe --- wird Zeit für eine Diät...

DANKE und viele Grüße !

[Soliton]

Zitat von CEMartin

Ich werd´s also so bauen, dass aufgerechnet wird mit der Überzahlung aus 812, hilfsweise 823 (ein wenig argumentatives Gebastel). Vielleicht funktioniert´s ja.

Probieren kann man es. Aber Du hattest meinen Beitrag schon so verstanden, dass zumindest nach meiner Ansicht die Aufrechnung nicht funktioniert. Vielleicht sieht das ja jemand anders.

Viele Grüße

Soliton

[CEMartin]

Schon so spät geworden ...

Ja, hatte ich verstanden. Der falsche Maßstab stellt einen inhaltlichen Fehler dar, der den Lauf der Einwendungsfrist nicht beeinflussen kann. Eigentlich wäre der Rückzahlungsanspruch ausgeschlossen. Allerdings hat sich V ja auf diese Weise auf Kosten Ms ohnehin nicht persönlich bereichert, sondern die anderen Mieter hatten einfach weniger zu zahlen und M mehr als sonst. Daher dürfte ein entsprechender (noch nicht verjährter) Schadenersatzanspruch zugunsten Ms entstanden sein. Denn V hatte ja nicht einmal auf den neuen Maßstab hingewiesen, obwohl im MV ´was anders stand (Pflichtverletzung). Das versuche ich jetzt, zu vermitteln.

Rein hypothetisch, versteht sich.

[Soliton]

Zitat von CEMartin

Daher dürfte ein entsprechender (noch nicht verjährter) Schadenersatzanspruch zugunsten Ms entstanden sein. Denn V hatte ja nicht einmal auf den neuen Maßstab hingewiesen, obwohl im MV ´was anders stand (Pflichtverletzung). Das versuche ich jetzt, zu vermitteln.

Hm, ich glaube nicht, dass das so einfach funktioniert (das wollte ich oben auch nicht so darstellen), aber versuchen kann man es.

[CEMartin]

"Hm, ich glaube nicht, dass das so einfach funktioniert"
Schade. Dann wird´s wohl auch nicht nicht.

Mir fällt nur nichts Besseres ein. Denn Fakt ist, dass 2008 eine Überzahlung seitens des M stattfand zugunsten der anderen Mieter, die entsprechend weniger zu zahlen hatten. Gegenüber der mietvertraglich vereinbarten 50:50 - Berechnung weist nämlich die erst kürzlich bemerkte 70:30 einen Unterschied von sage und schreibe ca. 300,- € auf (nachweislich berechenbar). Also aus meiner Sicht würde es sich lohnen, dafür ´was zu tun, diese Summe bei der aktuell streitigen BKA in´s Boot zu holen. Eine bessere Idee als beeschrieben fällt mir dazu nur leider nicht ein...

[Soliton]

Zitat von CEMartin

Schade. Dann wird´s wohl auch nicht nicht.

Mir fällt nur nichts Besseres ein. [...] Also aus meiner Sicht würde es sich lohnen, dafür ´was zu tun, diese Summe bei der aktuell streitigen BKA in´s Boot zu holen. Eine bessere Idee als beeschrieben fällt mir dazu nur leider nicht ein...

Ja, das ist schon nachvollziehbar. Aber Dir brauche ich doch nicht zu sagen, dass gute Wünsche allein noch keinen Anspruch geben.

Wenn ich richtig liege, ist die Einwendungsfrist für den Mieter leider verstrichen. Und das ist dann zwar genau so ärgerlich wie bei Verjährung, aber nicht zu ändern. Man kann die Verjährung ja auch nicht einfach aushebeln, nur weil es sich lohnen würde.

Natürlich kann man es versuchen, wenn das damit ggf. verbundene Kostenrisiko (bei einer Aufrechnung im Prozess ja nicht gegeben, wenn man von dem entgangenen Vorteil der Kostenmidnerung bei Teilanerkenntnis absieht) sich lohnt.

Aber im Beispiel würde ich als erstes versuchen, (mit wenig Aussicht auf Erfolg) die formelle Rechtsmäßigkeit der Rechnung 2008 anzugreifen, um aus dem Einwendungsausschluss herauszukommen. Dies notfalls eben gegen die o. g. BGH-Rechtsprechung - vielleicht übersehen Gericht und Gegenseite das. Zusätzlich (wiederum mit wenig Aussicht auf Erfolg) argumentieren, dass die Ausschlussfrist sich nur auf Einwendungen gegen Umlagen bezieht, die vertraglich überhaupt dem Grunde nach vereinbart sind, nicht aber auf den Umlagemasssstab, der die Grundlage für die gesamte Rechnung bildet. Und hilfsweise ein Nichtvertretenmüssen des Mieters anführen (was aber an den Haaren herbeigezogen sein dürfte). Und erst als letztes würde ich den Schadensersatzanspruch anführen; hierfür müsste man aber eine Aufklärungspflicht des Vermieters oder eine Täuschungsabsicht begründen / beweisen, was beides meiner Einschätzung nach nicht wirklich gelingen wird. Wenn man aber wenig zu verlieren hat...

Du solltest Dir eine zweite Meinung einholen, da ich wirklich keinen Überblick über die aktuelle Mietrechtsprechung und -kasuistik habe.

[CEMartin]

Danke !

Ja, das Kostenrisiko ist glücklicherweise gering angesichts des ohnehin im Raume stehenden (fiktiven) Klageverfahrens; ein Anerkenntnis käme nicht in Frage, weil die Summe viel zu utopisch hoch wäre, als dass sie noch akzeptiert werden könnte. Die Aufrechnung war auch nur ein Teilaspekt der Klageerwiderung; dennoch nicht ganz unwichtig.
Eine GUTE Idee, wie ich finde, auch gleich die formale Unwirksamkeit der 2008er BKA anzugreifen, wie dies bereits für 2009 versucht wird. Denn die 2008er war genauso abgefasst wie die streitgegenständliche; und da gibt´s - abgesehen vom leider sich wohl doch nur materiell auswirkenden fehlerhaften Massstab -- zumindest das ein oder andere Beanstandenswerte : Viele Abkürzungen, die überhaupt nicht erläutert werden (BGH : BKA muss auch für Nichtfachleute nachvollziehbar sein ...); Witschaftseinheit berechnet, obwohl im Mietvertrag nicht vereinbart und die zusammengefassten Häuser gar nicht vollständig identisch sind (-> "Hausnummernrechtsprechung"); fehlender Hinweis auf Größe und Kosten der zahlreichen beheizten Gemeinschaftflächen. -- Naja, zumindest aus meiner Sicht nicht unwesentlich. Das alles auf die 2008er auszusdehnen, habe ich noch gar nicht bedacht - gut !! Dann würde (ggfls.) die Einwendungsausschlussfrist irrelevant wegen formaler Versäumnisse, weshalb V gar keine ordnungsgemäße Abrechnung je vorgelegt hatte. Hmmm.... hört sich fast so an. Ist jedenfalls einen zusätzlichen Versuch wert ! Und danach für den Fall, dass das Gericht nicht so ganz folgen will, die Geschichte mit dem SE wegen der "Pflichtverletzung" des V (einfach ohne Ankündigung [in der HeizKostVO vorgesehen VOR der jeweiligen Abrechnungsperiode !] neuen Masstab verwandt - man konnte sich ja gar nicht mittels noch viel sparsameren Nutzerverhaltens darauf einstellen = überproportionele Benachteiligung gegenüber anderen Mietern etc.).

Wäre lustig, wenn das funktionierte. Dann hätte M plötzlich statt einer vierstelligen Nachzaahlung ein vierstelliges Guthaben (übrigens für 40 m²).


-----


Ja. Ist eines der allergrößten bundesdeutschen "gemeinnützigen" Wohnungsbauunternehmen. Die Buchstaben "-nützig" bitte ersetzen gegen "-en". Zahlreiche betroffene (ältere) Mieter, die seit etwa drei Jahren teils horrende Nachforderungen erhalten, obwohl sich an deren Nutzerverhalten seit Jahrzehnten nichts geändert hat -- und keiner weiß, wieso plötzlich alles so teuer ist; und dann noch diese untertänige Dankbarkeit für ausnahmsweise gewährte Ratenzahlungen ...
Ein rauher Wind weht auf dem Wohnungsmarkt, um auch noch die letzten Renditen harauszublasen. Dabei werden locker sitzende Existenzen gleich mit weggeweht.

[Soliton]

Zitat von CEMartin

Und danach für den Fall, dass das Gericht nicht so ganz folgen will, die Geschichte mit dem SE wegen der "Pflichtverletzung" des V (einfach ohne Ankündigung [in der HeizKostVO vorgesehen VOR der jeweiligen Abrechnungsperiode !] neuen Masstab verwandt - man konnte sich ja gar nicht mittels noch viel sparsameren Nutzerverhaltens darauf einstellen = überproportionele Benachteiligung gegenüber anderen Mietern etc.).

Im Erfolgsfall ist eine Veröffentlichung sicher, möchte ich meinen.

Zitat von CEMartin

Ein rauher Wind weht auf dem Wohnungsmarkt, um auch noch die letzten Renditen harauszublasen. Dabei werden locker sitzende Existenzen gleich mit weggeweht.

Zwar ein trauriges Thema, aber poetisch formuliert.