Ungerechtfertigte Kündigung Mietvertrag - Schadenersatz?

[priscadakota]

Hallo, habe folgenden fiktiven Fall:

Mieter (M) wohnt seit knapp einem halben Jahr bei Vermieter (V).
In der Wohnung gibt es mehrere erhebliche Mängel.Sachverständiger Gutachter war auf Kosten von M vor Ort und hat alle Mängel bestätigt.
Insbesondere sitzt M seit September ohne richtig funktionierende Heizung da. Teilwesie herrschen in der Wohnung nur 15 Grad. Beheizt wird mittels eines Katalytofens und im Bad anhand eines Ölradiators den M auf eigene Kosten engeschafft hat.
V kümmert sich nicht. Anwalt wurde eingeschaltet Miete zu 50 % gemindert und der Rest einbehalten um Druck zu machen.
keine Reaktion seitens Vermieter.
Da nun schon 2 mal Miete gemindert und einbehalten wurde erfolgt nun fristlose Kündigung seitens V. M kann aber alles belegen und hat einige Zeugen.

Wäre eine solche Kündigung rechtens?

Könnte M Schadensersatz auf Grund dieser ungerechtfertigten Kündigung geltend machen?

Ab wann wäre mit einer Räumungsklage zu rechnen bzw müsste sich dann nicht vorher ein Gericht um die Sachlage kümmern (Prozess)?

Auszug wäre sowieso zum 1.5.12 avisiert gewesen, da das Verhältnis zu V zerrüttet ist auf Grund diverser anderer Vorfälle bezüglich übler Nachrede und Verleumdung. Die kalte Wohnung also das sogenannte Tüpfelchen auf dem i.

Viele Grüße

[Enzian]

Wie wurde den die fristlose Kündigung begründet ?

Wegen der Mietminderung kann das nicht sein den das trift nicht zu:
"Pflichtverzetzung: Zahlungsverzug

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Aber nicht schon bei jedem Zahlungsrückstand. Zwei Fall-Varianten gibt es:

Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, das heißt im Rückstand.
Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug. "

http://www.mieterverein-bochum.de/mi...ose-kuedigung/


Bei Mietminderung im Fall von gerechtfertigten Mängeln kann der Vermieter ohnhin nicht kündigen.

Hatte der fiktive Mieter schon von sich aus fristgemäß gekündigt ?

[Winniwutz]

Hallo,

um mal auf die Frage mit dem Schadensersatz zu kommen:

Schadensersatz kann selbstverständlich nur geltend gemacht werden, wenn auch ein Schaden entstanden ist. Da in diesem Fall aus der Kündigung kein Schaden entstanden ist (ist bislang ja nur ein Schreiben) also auch kein Schadensersatz.

Selbst wenn Mieter A jetzt ausziehen würde und sich im Nachhinein auf die unrechtmäßigkeit der Kündigung berufen würde und den Vermieter auf Schadensersatz verklagen würde, stünden seine Chancen nicht besonders gut, da er 1. im Vorfeld (nämlich an dieser Stelle) bereits von der Unrechtmäßigkeit der Kündigung wusste und 2. in absehbarer Zeit eh ausgezogen wäre.
Wie das Gericht das beurteilen würde, kann man natürlich nicht sagen, ich persönlich würde aber nicht von einer "sicheren Sache" sprechen.

Zweite Sache, die Räumungsklage...
In dieser würde sich ein Gericht dann ja mit der Rechtmäßigkeit der Kündigung befassen. Erst wenn ein Urteil erlassen wurde (positiv für den Vermieter) könnte geräumt werden. Der Vermieter kann die Räumungsklage grundsätzlich jederzeit einreichen. Sinnvollerweise, wenn er jetzt fristlos gekündigt hat, natürlich erst nach Ablauf der Frist zur Räumung der Wohnung.

Gruß

[priscadakota]

Vielen Dank vorab schon einmal für die Antworten.

Mieter M hat vor ein paar Tagen eine Wohnung gefunden,die allerdings erst zum genannten Datum bezogen werden kann. Wäre sie früher frei gewesen, so hätte M sein Recht auf fristlose Kündigung wahr genommen.
Jedoch eine adäquate Wohnung zu finden in der Haustiere erlaubt sind, ist schwieriger zu finden. In dem Falle hat M Glück gehabt. Der neue Mietvertrag wurde am 05.01.12 unterzeichnet und die Kündigung an den V sollte nächstes Wochenende erfolgen, zumal bis Anfang Februar Zeit gewesen wäre.

Nach heutigem Anruf beim Anwalt wurde nur mitgeteilt das die Kündigung eingegangen wäre, das Schriftstück aber bei M noch nicht vorliegt, wird morgen erfolgen. V wird aber als Grund die ausstehende Miete angegeben haben, da er die ganzen Mängel bestreitet.

Zum Thema Schadenersatz, habe ich das oben im Thread etwas missverständlich formuliert. Es geht um Schadenersatz in Form von Umzugskosten und Maklergebühren. Da es nicht das Verschulden von M ist dass er ausziehen muss. Zumal wie bereits oben erwähnt es im Vorfeld schon Dinge gab, die ein Verbleiben im Mietobjekt unmöglich macht.

Die 1000 Euro die der Gutachter gekostet hat, die Gasflaschen zur Beheizung, die beiden Öfen deren Anschaffung notwendig war, wird mit der einbehaltenen Miete verrechnet. Dies wurde V auch schon mitgeteilt.

[772]

15 Grad wären nach meiner Erinnerung ein Grund für 100 % Mietminderung...

Ein Mieter in einer solchen Situation muss sich gut beraten lassen, sonst kann viel schief gehen.

Als Erstes wird er die Gutachterkosten nicht erstattet bekommen, es sei denn, dass diese Aktion mit dem Gericht vereinbart war.

Weiterhin muss der Vermieter durch eine Mängelanzeige Gelegenheit zur Mängelbeseitigung bekommen haben. Erst wenn er dies nachweislich versäumt, kann der Mieter die Heizkosten geltend machen.

Eine fristlose Kündigung des Mieters aufgrund der vom Gutachter bestätigten Mängel wäre (nach Abmahnung des Vermieters) evtl. gut gewesen, weil er die Kosten (Umzug, provisorische Unterkunft etc.) später vom Vermieter zurück bekäme und nicht mehr frieren müsste. Vorstrecken müsste er sie allerdings, z.B. durch die auf Null geminderte Miete.

[hambre]

Könnte M Schadensersatz auf Grund dieser ungerechtfertigten Kündigung geltend machen?

Ich schließe mich winniwutz zu dieser Frage an. Der Mieter kann aber dann Schadenersatz (z.B. Umzugskosten) verlangen, wenn er seinerseits berechtigt fristlos kündigt.

[Ron-Wide]

Winniwutz: Selbst wenn Mieter A jetzt ausziehen würde und sich im Nachhinein auf die unrechtmäßigkeit der Kündigung berufen würde und den Vermieter auf Schadensersatz verklagen würde, stünden seine Chancen nicht besonders gut, da er 1. im Vorfeld (nämlich an dieser Stelle) bereits von der Unrechtmäßigkeit der Kündigung wusste und 2. in absehbarer Zeit eh ausgezogen wäre.

Ja, das ist einzusehen, aber dies gilt doch zuerst mal für den Vermieter.
Zur Zahlung eines Kündigungsfolgeschaden wird der Vermieter wohl dann verpflichtet sein, wenn der Vermieter wusste oder hätte wissen müssen, dass seine Kündigungsgründe, auf die er die Kündigung stützt, gar keine sind. Den Mieter trifft hier möglicherweise aber lediglich ein Mitverschulden.

[priscadakota]

Der Vermieter begründet seine fristlose Kündigung auf die Nichtzahlung zweier Monatsmieten. Zudem noch auf erhebliche Pflichverletzung seitens des Mieters bezüglich Kehrwoche. Auch wird weiterhin behauptet die aufgeführten und durch Zeugen und Gutachter festgestellten Mängel würde es nicht geben.

Die Hausordnung in welcher die Kehrwoche aufgeführt ist, war nicht Bestandteil des Mietvertrages da diese erst 4 Monate später im Briefkasten des Mieters lag,und von M auch nicht unterschrieben wurde, zumal sie auch mit Datum vom 1.10. versehen ist, der Mietvertrag wurde zum 1.7. abgeschlossen.
M führt Reinigungsarbeiten im Treppenhaus durch im Wechsel mit den anderen Mieter und des Vermieters. Allerdings nicht was das Außengelände betrifft, da M dazu nicht verpflichtet ist und auch die anderen Mietparteien nicht. Haus wurde zum 1.7 von allen Mietern neu bezogen, die Hausordnung wurde auch den anderen Mietparteien erst am 4.10 in den Briefkasten geworfen. Auf Nachfrage beim Mieterbund und Anwalt bestätigten das alle Mieter des Hauses nicht verpflichtet sind überhaupt eine Kehrwoche einzuhalten.
Aus Kulanz wird die Treppenhausreinigung von allen durchgeführt.

[772]

Eine fristlose Kündigung aufgrund der Kehrwoche wäre - bei gültiger Hausordnung - nur nach Abmahnung berechtigt. Dazu müsste der Verstoß auch schwerwiegend genug für diesen radikalen Schritt sein.
Die Kulanz der Mieter erscheint übertrieben, gleichzeitig könnte man diese als Akzeptanz der Hausordnung auslegen. Besser wäre es, das nicht erfolgte Putzen als Mangel auf den Vermieter zurückfallen zu lassen. Dann könnten ihm die Putzkosten als Ersatzvornahme aufgebürdet werden.

Durch die Leugnung der Mängel gibt der fiktive Vermieter mMn dem Mieter die Handhabe zur Mangelbeseitigung in eigener Ersatzvornahme, falls dies möglich wäre. Er hätte auf die Mängelmeldung wohl mindestens mit einer Besichtigung reagieren müssen.

[priscadakota]

Die Mängel wurden V schon mehrfach angezeigt, da kurz nach Einzug aufgetreten. Es wurden mehrfach Versprechungen bezüglich Reparatur getroffen aber nicht eingehalten.
Heizungsproblem trat erst mit Beginn der Heizperiode auf. Trotz mehrmaliger Mails, hielt V es nicht für nötig sich von der Sachlage zu überzeugen obwohl im selben Haus wohnend. Nach Wochen dann Entlüftung der Heizkörper durch V, was aber nur 3 Tage anhielt. M hat selbst 2 mal einen Heizungsmonteur bestellt der protokollierte das es nicht an der Entlüftung liegt sondern wohl am Brenner, zu dem aber leider kein Zugang seitens der Mieter besteht.
Wohnung befindet sich im DG also am Ende der Leitung. Die unterste Wohnung bezieht V selbst, weshalb dort wohl noch raltiv gute Temperaturen herrschen.
Bei den darüber liegenden Wohnung ist es schon etwas kühler. Mieter haben aber Angst etwas zu unternehmen, da seitens V auch schon mit Anwalt gedroht wurde.