Streit mit Vermieter wegen Wohnfläche

[Mimi125]

Hallo,

ich habe mir eben folgenden Fall ausgedacht:

eine Frau mit Kind sucht eine 3-Zimmer-Wohnung.
Sie findet eine 5-Zimmer-Wohnung, in der 2 Räume durch den Vermieter als abstellkammer genutzt werden.
Es wird ein Mietvertrag über 3 Zimmer und 70qmt gemacht.
Nach einiger zeit wird das haus verkauft und der Vermieter räumt alles aus.
Die 2 Zimmer in der wohnung der Mieterin sind nun leer.
Igendwann räumt sie ein paar Sachen rein.
Dann kommt der neue Vermieter zur Besichtigung und sieht, dass die beiden Räume „genutzt“ werden.
Er macht einen neuen Mietvertag über 5 Zimmer und 120qmt Wohnfläche.
Diesen akzeptiert die Mieterin nicht, ebenso wie eine höhere Miete. Sie hat in den Räumen ja nur ein paar Sachen geparkt und nutzt diese nicht zum Wohnen.
Sie widerspricht allen Mieterhöhungen und zahlt die bisherige Miete weiter, von den Nebenkosten bezahlt sie nur den entsprechenden Prozentsatz.
Briefe gehen hin und her.
Nun droht der Vermieter mit Kündigung, weil er eine 5-Zimmer-Wohnung nicht als 3-Zimmer-Wohnung vermieten will, weil er dafür ja nicht so viel Miete bekommt.

Meine Frage:
Kann die Mieterin auf ihrem Mietvertag bestehen, dh nur 3 Zimmer? Die beiden anderen wurden inzwischen geräumt und stehen nun leer.
Lohnt es sich dafür einen Anwalt einzuschalten?
Wie sind die chancen, vor Gericht Recht zu bekommen?

[772]

Der Mietvertrag bliebe in diesem Beispiel unverändert bestehen mit der Folge, dass der neue Vermieter wie der alte die Räume nutzen könnte.
Wenn die Mieterin diese Räume wieder lerrräumen würde, könnte dafür auch keine Nutzungsentschädigung verlangt werden.

[Mimi125]

Der Vermieter möchte die wohnung aber komplett als 5-Zimmer Wohnung vermieten, die Räume braucht er nicht.
Für eine so große Wohnung kann er natürlich mehr Miete verlangen als für die bewohnten 3 Zimmer. Die beiden Räume wurden auch schon vor längerer Zeit geräumt. Kann der Vermieter also kündigen bzw die Mieterin zwingen die komplette Wohnung zu mieten?

[772]

Der Vermieter könnte bestimmt nicht den Mieter zu einem anderen Mietvertrag zwingen.
Was meint das Forum: Wäre eine Kündigung des Vermieters aus wirtschaftlichen Gründen nach §273 II Satz 3 BGB denkbar?

[Ron-Wide]

Der Vermieter möchte die wohnung aber komplett als 5-Zimmer Wohnung vermieten, die Räume braucht er nicht.

Was der neue Vermieter möchte, ist mal zweitrangig.
Das Mietrecht regelt eindeutig, dass bei einem Wechsel des Vermieters der neue Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintreten muss. Dazu § 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete"!

Um den Mietvertrag zu beenden, benötigt ein Vermieter immer einen Grund. Solche Gründe sind gesetzlich geregelt.
Ich habe aber keinen Kündigungsgrund nach § 573 BGB für diesen Fall finden können.

[Nordhesse]

Kurioser Fall.

Eine Wohnung wird immer als Einheit vermietet oder es werden einzelne Räume/Teile der Wohnung untervermietet. Liegt letzteres vor, muss es m.E. einen Hauptmieter oder Untermieter geben.

Die "Frau mit Kind" hat aber nur 3 Räume in der 5-Zimmer Wohnung angemietet Die zwei vom bisherigen Vermieter genutzen Räume waren "Abstellräume" Die Wohnung wurde verkauft

Klar ist, dass der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis übernehmen muss. Klar ist aber auch, dass durch diese besondere Fallkonstruktion die beiden "Abstellräume" wirtschaftlich nicht zu vermieten sind. Ich gehe mal davon aus, dass z.B. die Benutzung von Küche und Bad ausgeschlossen ist, weil dies Räume von der "Frau mit Kind" angemietet sind.

Hhm, im Ergebnis meiner verworrenen Gedanken wird die Mieterin weder den neuen Mietvertrag abschließen müssen (warum auch), noch eine höhere auf die 120 m² berechnete Miete zahlen müssen. Der Vermieter wird "Frau mit Kind" ordentlich kündigen, sofern keine Härtegründe vorliegen, trägt bis dahin die wirtschaftliche Einbuße durch den bestehenden Mietvertrag und wird danach die Wohnung als 5-Zimmer-Wohnung weitervermieten ...

Kann die Mieterin auf ihrem Mietvertag bestehen, dh nur 3 Zimmer? Die beiden anderen wurden inzwischen geräumt und stehen nun leer.
Lohnt es sich dafür einen Anwalt einzuschalten?
Wie sind die chancen, vor Gericht Recht zu bekommen?

Der Mietvertrag ist weiter gültig.

Was will die Mieterin ggf. vor Gericht erreichen ?
Ein Gericht wird Ihr sicherlich Recht geben, dass der bestehende Mietvertrag wirksam ist, dass wird die Mieterin aber nicht vor einer ordentlichen Kündigung bewahren. Die Mieterin könnte auch zunächst mal den Mieterverein ansprechen.

Als Ausweg sehe ich zwei Möglichkeiten:

1. Der Mieterin wird über kurz oder lang die Wohnung gekündigt und Sie zieht aus ...
2. Die Mieterin möchte unbedingt in der Wohnung bleiben und fängt die höehere Miete für die Gesamtwohnung dadurch auf, dass Sie den neuen Vermieter bitte selbst die beiden Räume untervermieten zu können ... Marktgängigkeit ist wieder ein anderes Thema.

[schielu]

Puhhh, ichtendiere auf Anhieb dazu 772 u. Nordhesse Recht zu geben. = Kauf bricht nicht Miete, Kündigung aufgrund mangelnder wirtsch. Verwertbarkeit.
Allerdings waren dem Erweber die Umstände von vorne herein Bekannt. Die Mieterin (die dummerweise die Räume dennoch benutzt u. damit unter Beschlag genommen hat) erfüllt weiter den Vertrag und es bleibt dem V unbenommen die Zimmer weiter selbst zu nutzen... Hier sollte ein Fachanwalt ran.

[Ron-Wide]

Nordhesse: Als Ausweg sehe ich zwei Möglichkeiten:
1. Der Mieterin wird über kurz oder lang die Wohnung gekündigt und Sie zieht aus ...
2. Die Mieterin möchte unbedingt in der Wohnung bleiben und fängt die höehere Miete für die Gesamtwohnung dadurch auf, dass Sie den neuen Vermieter bitte selbst die beiden Räume untervermieten zu können ... Marktgängigkeit ist wieder ein anderes Thema.

Ich habe den Eindruck als würdest du dir widersprechen. Zuerst hast du noch betont, dass der Mietvertrag weiter gültig ist. Warum sollte denn nun die Mieterin kündigen oder gekündigt bekommen. Dafür gibt es keine Veranlassung, auch nicht nach deiner Meinung.
Welche höhere Miete sollte denn die Mieterin auffangen?

Diese 3-Zimmerwohnung wird laut Mietvertrag genau so bleiben wie vereinbart. Wegen der z.Z. nicht genutzten Räume muss sich der neue Vermieter Gedanken machen. Aber nicht im Rahmen einer Kündigung nach § 573 BGB.

[Nordhesse]

Zitat von Ron-Wide

Ich habe den Eindruck als würdest du dir widersprechen. Zuerst hast du noch betont, dass der Mietvertrag weiter gültig ist. Warum sollte denn nun die Mieterin kündigen oder gekündigt bekommen. Dafür gibt es keine Veranlassung, auch nicht nach deiner Meinung.
Welche höhere Miete sollte denn die Mieterin auffangen?

Diese 3-Zimmerwohnung wird laut Mietvertrag genau so bleiben wie vereinbart. Wegen der z.Z. nicht genutzten Räume muss sich der neue Vermieter Gedanken machen. Aber nicht im Rahmen einer Kündigung nach § 573 BGB.

Das die Mieterin kündigt, hab ich nicht gesagt.

Das der Mieterin gekündigt wird, dass steht m.E. fest. Warum soll der neue Vermieter sich an diesen Mietvertrag länger halten, wie er muss, wenn ihm dadurch wirtschaftliche Einbußen entstehen ? Er wird der Mieterin ganz normal kündigen und dann die Wohnung neu vermieten.

Zudem schrieb ich:

Hhm, im Ergebnis meiner verworrenen Gedanken wird die Mieterin weder den neuen Mietvertrag abschließen müssen (warum auch), noch eine höhere auf die 120 m² berechnete Miete zahlen müssen.

(...)

Der Vermieter wird "Frau mit Kind" ordentlich kündigen, sofern keine Härtegründe vorliegen, trägt bis dahin die wirtschaftliche Einbuße durch den bestehenden Mietvertrag und (...)

[Spezi-3]

Hallo,

wir haben es hier mit einem Fall zu tun, in dem der mögliche Kündigungsgrund schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag.
Daran ändert der Wechsel des Vermieters nichts.
Der damalige Vermieter hätte die Wohnung gleich als 5 Zimmerwohnung vermieten können/müssen.
Er hat sich nicht für die bestmögliche wirtschaftliche Verwertung entschieden.