Streit mit Vermieter wegen Schimmel in Mietwohnung

[mimi24887]

Gehen wir mal davon aus, dass Mieter M seit Nov 09 in einer Mietwohnung wohnt. Schon nach kurzer Wohndauer bildet sich Schimmel. Mieter M teilt dies dem Vermieter V mit. Vermieter V schickt Hausmeister zur Begutachtung und sagt, er wäre Schuld des Mieter M, dass der Schimmel entstanden ist. Dies reicht Mieter M als Beweis nicht aus und schaltet Mieterbund mit ein. Ein Streit entsteht.
Mieter M hat mittlerweile mit mehreren Mietern im Haus gesprochen und 2 weitere Wohnungen sind vom Schimmel an den gleichen stellen betroffen.
Der Vermieter hat ja die Beweislast. Sprich, er muss beweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen und der Mieter durch falsches Heiz/Lüftverhalten den Schimmel verursacht hat.
Meine Frage wäre nun: Wie muss der Vermieter dies nachweisen? Reicht die Besichtigung durch den Hausmeister aus? Oder kann der Mieter darauf bestehen, dass ein Gutachter kommt?

Vermieter V schreibt, dass es keines Gutachtens bedarf, um falsches Wohnverhalten nachzuweisen. Gegen ein Gutachten hätte er keine Einwände, doch der Mieter M würde die Kosten tragen müssen für das Gutachten. Ist das rechtens?

Schon mal Danke für Antworten!

[Ron-Wide]

Vermieter V schreibt, dass es keines Gutachtens bedarf, um falsches Wohnverhalten nachzuweisen. Gegen ein Gutachten hätte er keine Einwände, doch der Mieter M würde die Kosten tragen müssen für das Gutachten. Ist das rechtens?

Der BGH hat für die Frage wer was im Mietverhältnis beweisen muss, die folgenden Grundsätze entwickelt, die durchgängig von der Rechtsprechung angewendet werden:
1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und das Verschulden des Vermieters ist nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt. Der Vermieter muß darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (z.B. BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97).

Und hier der spezielle "Schimmelteil" :

Bei der Frage wer was im Streifall zu beweisen hat, sind sich verschiedene Gericht nicht absolut einig:
(1) Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass er den Pilzbefall selbst verursacht hat. (LG Berlin GE 2001, 1133). Der Mieter sollte aber seinerseits ausschließen können, dass der Schimmelpilzbefall durch ein falsches Wohnverhalten entstanden ist. Mehr zum Wohnverhalten siehe unten.

(2) Liegen keine konkreten Anhaltspunkte für einen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Baumangel vor, muss der Mieter dartun und beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbefall) von ihm nicht zu vertreten sind. (AG Köpenick, Urteil vom 5. Februar 2003, Az: 6 C 365/02 Quelle: Grundeigentum 2003, 814).

(3) Kommen als denkbare Ursachen für einen Feuchtigkeits-Schimmelschaden in der Mietwohnung ein Baumangel oder ein falsches Wohnverhalten in Betracht, muss der Vermieter im Streifall beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen des Schadens gänzlich ausscheidet (AG Siegburg, Urteil v. 3.11.2004 WM 55,2005).

Da solche Schimmelfälle schon x-mal hier behandelt wurden und einige (wenige) regelrecht in's Schwärmen kommen, wenn Schimmel angesagt ist, versuche ich diesen Fall mal etwas kürzer zu gestalten.

Natürlich hat der Vermieter dieses Gutachten zu zahlen, denn er ist, wie man jetzt weiß, doch beweispflichtig!

Der Mieter sollte noch überprüfen, ob eine Mietminderung den Vorgang nicht noch etwas beschleunigt.

[vico]

Selbstverständlich kann der Mieter darauf bestehen, dass ein Gutachter kommt. Er kann den Vermieter aber nicht zwingen selbst einen zu beauftragen, sondern er hat entweder selbst die Möglichkeit einen Gutachter privat zu bestellen (den er erst einmal auch bezahlen muss). Oder er kann gleich beim Gericht ein Beweisverfahren beantragen. Das Gericht schickt dann einen unabhängigen Sachverständigen. Wer diesen Gutachter dann bezahlen muss, hängt vom Ausgang des Gutachtens ab. Der Vermieter muss es zahlen wenn Baumängel die Ursache sind. Der Mieter muss es zahlen, wenn falsches Wohnverhalten die Ursache ist. Ist beides die Ursache, was nicht selten dabei herauskommt, zahlen beide Parteien anteilig.

[mimi24887]

Meine Frage ist noch nicht ganz beantwortet. Der Vermieter ist also in der Beweispflicht. Aber wie muss er es nachweisen?
Es genügt ja wohl nicht, wenn ein Hausmeister oder Vorstandsmitglied der Wohngenossenschaft vorbeikommt und sagt, es liegt am falsches Wohnverhalten.

[Ron-Wide]

Wenn unser höchstes Gericht beschließt, dass der Vermieter den Beweis führen muss, dann braucht man sich doch einfach nur die Frage zu beantworten: Was könnte vor Gericht als ein "Beweis" anerkannt werden?

Die Aussage eines Hausmeisters oder Vermieters sicher nicht!

In diesen Fällen, in denen beide Parteien glauben im Recht zu sein (siehe #3), kommt dann ein Gericht in's Spiel. Also wird es ohne Gutachten, bestellt durch den Vermieter, nicht abgehen, wenn er sich weigert diesen Mangel anzuerkennen und ihn zu beheben.

Der Mieter kann, je nach Größenordnung des Mangels, die Miete bis auf 100% mindern (§536 BGB) oder/und auch eine fristlose Kündigung mit Schadensersatzklage dem Vermieter anhängen! In der Regel ist dies Grund genug für einen Vermieter um sich schnellstmöglich um eine Möglichkeit der Mängelbehebung zu kümmern.

Mit diesen albernen Spielchen - Du hast schuld ... nee Du hast schuld- geht es bestimmt nicht weiter. Daher sollte man sich besonnen die rechtlichen Vorgaben ansehen und dann entscheiden, welches das kleiner Übel ist.

[vico]

Zitat von mimi24887

Meine Frage ist noch nicht ganz beantwortet. Der Vermieter ist also in der Beweispflicht. Aber wie muss er es nachweisen?

Das wurde doch beantwortet! Er kann es durch einen Gutachter beweisen. Aber auch durch Zeugen, die z.B. bestätigen können, dass z.B. ein Bewohner niemals die Fenster geöffnet hat etc. oder auch Zeugen, die die Wohnung von innen gesehen haben und falsche Möblierung, viele Pflanzen etc. bezeugen können.

[Humungus]

Zitat von vico

Aber auch durch Zeugen, die z.B. bestätigen können, dass z.B. ein Bewohner niemals die Fenster geöffnet hat etc. oder auch Zeugen, die die Wohnung von innen gesehen haben und falsche Möblierung, viele Pflanzen etc. bezeugen können.

Wieder mal eine absolute Verdrehung. Dadurch beweist der Vermieter nicht, dass kein Baumangel vorliegt, sondern nur, dass das Wohnverhalten falsch sein könnte.

Der Mieter sollte sich mit seinen Leidensgenossen absprechen und gemeinsam mit ihnen die Miete mindern. Das wird den Vermieter aktivieren.

Letztendlich (siehe Ron-Wide) entscheidet das Gericht, was als Nachweis einer korrekten Bausubstanz ausreicht.

[Clever]

Beweislage des VM aus eigener Erfahrung:

Wenn der Vermieter nachweisen kann, daß in den vorausgegangenen Mietverhältnissen in dieser Whg kein Schimmel aufgetreten ist und keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, so ist von einer verhaltensbedingten Schadensursache seitens der Bewohner auszugehen.

Wenn andererseits kein Schimmel aufgetreten ist und es zu eine Baumaßnahme kommt, in deren Folge es zu Schimmelbefall kommt, so ist von einem Baumangel auszugehen.


Gerichte und noch mehr die Anwälte "freuen" sich immer über solche Klagen. Wollen die Parteien unnötige Kosten ersparen, so sollten sie vor dem Streitfalle versuchen, einvernehmlich den Ursachen objektiv auf den Grund zu gehen.

1) War beim Einzug (Protokoll) Schimmel vorhanden oder waren die jetzt betroffenen Stellen frisch renoviert?
2) Ist der Schimmelbefall langsam und stetig direkt nach Einzug "gewachsen" oder erst nach einigen Jahren (z.B. nach "Familienzuwachs")?
3) Gibt es irgendwelche "Veränderungen" (neue Möbel oder vorh umgestellt, neue Pflanzen, Familienzuwachs, Kondenstrocker, Waschm, Geschirrspülm, Klimaanl ...) auf Mseite oder baul. Veränderungen auf VMseite?
4) Letzter Schritt wäre die Aufstellung von Hygrometern (Luftfeuchtemessern) mit Langzeitmessung (was noch relativ billig ist gg ein Gutachten (was auch angefochten werden kann)

--> und dann sollten sich die Parteien zusammensetzen - idR wird alleine durch das Verhalten schon ersichtlich, wer hier der "Querkopf" ist ...

[mimi24887]

D.h. also für den Mieter, er sollte vor Mietminderung erstmal einen Sachverständigen sich die Sache anschauen lassen.
Desweiteren sollte er wohl einen Anwalt zur Rate ziehen.

Wie wäre es denn, wenn der Vermieter einen Gutachter schickt, aber dem Mieter die Kosten aufbrummen will? Muss nicht erstmal der Vermieter die Kosten tragen, bis feststeht, wer überhaupt Schuld ist?

Da das ganze ja schnell nach hinten los gehen kann und der Mieter evtl . doch auf den Kosten sitzen bleiben könnte, ist es sicher ratsam, wenn der Mieter vorab einen Gutachter bestellt, der dem Mieter dann mündlich mitteilt, was los ist, oder?

[Humungus]

Zitat von mimi24887

D.h. also für den Mieter, er sollte vor Mietminderung erstmal einen Sachverständigen sich die Sache anschauen lassen.
Desweiteren sollte er wohl einen Anwalt zur Rate ziehen.

Er sollte in erster Linie sein Hirn einschalten und sich überlegen, ob eher er verantwortlich ist oder eher die Bude. Erleuchtend sind beispielsweise Gespräche mit Nachbarn und (ganz besonders wichtig!) mit den Vormietern, wenn erreichbar. Kommt er zu dem Ergebnis, dass er keinen Fehler macht, kann er den Schwarzen Peter dem Vermieter überlassen.

Zitat von mimi24887

Wie wäre es denn, wenn der Vermieter einen Gutachter schickt, aber dem Mieter die Kosten aufbrummen will? Muss nicht erstmal der Vermieter die Kosten tragen, bis feststeht, wer überhaupt Schuld ist?

Immer der zahlt die Musik, der sie bestellt. Nur, wenn der "Gegner" den Schaden nachweislich verursacht hat, kann man ihn geltend machen.

Zitat von mimi24887

Da das ganze ja schnell nach hinten los gehen kann und der Mieter evtl . doch auf den Kosten sitzen bleiben könnte, ist es sicher ratsam, wenn der Mieter vorab einen Gutachter bestellt, der dem Mieter dann mündlich mitteilt, was los ist, oder?

Lass Dich nicht von vico einschüchtern. Die Einschaltung eines Gutachters ist natürlich möglich, aber es gibt genügend andere Hinweise, die Schimmel erklären können.