Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters wegen fehlender Anpassung des Standardmietvertrages?

[jimmydean]

Hallo,

angenommen zwischen V und M besteht ein Mietverhältnis.
Im (Standard-)Mietvertrag steht unter §12 "Instandhaltung der Mieträume" folgender Text:

1. [...]
2. [...]
3. [...]
4. Schönheitsreparaturen(1) während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter / Vermieter *. Zu den Schönheitsreparaturen zählen [...]

(1)Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen nötig sein: [...] in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre [...]

*Unzutreffendes streichen

5. Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat, insbesondere weil die Wohnräume objektiv renovierungsbedürftig sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen.
Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, anteilig die Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich hinsichtlich der einzelnen Mieträume nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan als erforderlich und angemessen vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten ausgeführten Schönheitsreparatur bis zum Ende des Mietverhältnisses abgelaufen ist. Sofern sich aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Mieträume abweichende Fristen ergeben, sind diese maßgeblich. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
6. Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen [...] für Wohn- und Schlafräume 5 Jahre. [...]."

Angenommen im Vertrag des M wurde unter §12 Nr. 4 das Unzutreffende nicht gestrichen. Das Mietverhältnis zwischen M und V endet nach 2 Jahren und V will nun Teile der Kaution einbehalten, da etwa die Wand Kratzer und Flecken (gehen wir von gewöhnlicher Abnutzung aus) aufweise.

Nach meinem Verständnis wäre ja Nr. 4 wegen Fehlen einer Streichung uneindeutig formuliert, demnach wäre eine Übertragung der Kosten für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ungültig, der Vermieter müsste selbst dafür aufkommen.

Meine Frage: 1) Liege ich mit meiner obigen Einschätzung richtig? 2) Wenn die Einschätzung stimmt, strahlt dies dann auch auf Nr. 5 aus? Insbesondere auf folgenden Teil:

Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, anteilig die Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte

Man könnte ja argumentieren, dass die Kosten im Falle des vollen Fristenablaufs für den Mieter 0 Euro betragen würden, da der Vermieter die Kosten trägt. Demnach müsste dies auch für einen vorzeitigen Auszug gelten. Sehe ich das richtig?

3) Angenommen, im Mietvertrag des Vermieters V wurde die Streichung in Nr. 4 zu Ungunsten des M durchgeführt. Welches Vertragsexemplar ist dann maßgeblich? Das des Vermieters oder das des Mieters?

[772]

Ich teile die Ansicht, dass in diesem Beispiel die Unklarheit in §12 Abs. 4 zugunsten des Mieters auszulegen wäre, weil dies (Renovierung durch den Vermieter) der Gesetzeslage entspicht.
=> der fiktive Mieter könnte die Wohnung wohl leer und besenrein hinterlassen.

!! Keine Dübellöcher schließen! !!

Da eine Durchstreichung in einem Vertragsexemplar nicht spurenlos einseitig entfernt werden könnte, wäre wohl anzunehmen, dass die einseitig erfolgte Durchstreichung eine Verfälschung darstellte => Betrugsverdacht!

[Spezi-3]

Hallo,

Das Mietverhältnis zwischen M und V endet nach 2 Jahren

Damit wären keine Schönheitsreparaturen fällig.
Anwendbar wäre allenfalls eine gültige Abgeltungs/Quotenklausel. Meine Meinung dazu:

Eine Quotenklausel hat den Hintergrund das Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Wären sie fällig, gäbe es keine Quote sondern 100%.

Für die Ermittlung einer Quote braucht man Fristen als Berechnungsgrundlage.
Genau diese Fristen sind aber lt. BGH untersagt. Also kann es keine gültige Quotenklausel geben.

[the-caver]

Zitat von Spezi-3

Hallo,


Eine Quotenklausel hat den Hintergrund das Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Wären sie fällig, gäbe es keine Quote sondern 100%.

Für die Ermittlung einer Quote braucht man Fristen als Berechnungsgrundlage.
Genau diese Fristen sind aber lt. BGH untersagt. Also kann es keine gültige Quotenklausel geben.

Der BGH hat nur *starre* Fristen untersagt. Eine starre Frist liegt hier aber nicht vor, weil in Punkt 6 die Formulierung "im Allgemeinen" vorhanden ist. Ich sehe hier nichts, was die Endrenovierungsklausel ungültig machen würde.

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen *während* des Mietverhältnises wurde sicherlich nicht auf den Mieter abgewälzt, wenn im Vertragstext keine Streichung vorgenommen wurde. Aber das ändert wohl nichts an der Gültigkeit der Endrenovierungsklausel, zumal unter "5." auch noch steht: "Sofern sich aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Mieträume abweichende Fristen ergeben, sind diese maßgeblich."

Also definitiv keine starre Frist, die die Quotenregelung ungültig machen würde - man kann jetzt bei der Übergabe schön diskutieren, in welchem Zimmer denn welcher Grad der Abnutzung vorliegt - oder man einigt sich der Einfachkeit halber darauf, die Quotenregelung durchgehend anzuwenden.

Grüße

the-caver

[Spezi-3]

Die starre Frist ergibt sich aus der Quote !!
Die Quote wird nicht nach dem Bedarf errechnet, sondern nach Zeitablauf.

[jimmydean]

Vielen Dank schon mal für die Antworten.

@the-caver:

Würdest Du Deine Einschätzung unter Berücksichtigung von BGH VIII ZR 178/05 trotzdem beibehalten?

Auf http://www.internetratgeber-recht.de...aturen/sa3.htm

findet man dazu folgenden Passus:

f) Trifft eine eine unwirksame Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlich im Mietvertrag vereinbarten quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle zusammen, ist auch diese Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 178/05)

Ähnlich heißt es auch bei http://www.iww.de/index.cfm?pid=1307&opv=061292:

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

Etwas weniger eindeutig wird das Urteil hier ausgelegt:

http://www.anwalt-seiten.de/artikel/sec9/39.html

Die Entscheidung: Der BGH verneint den Anspruch des Vermieters auf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten gemäß Ziff. 6.3 des Mietvertrags. Die Schönheitsreparaturklausel in Ziff. 6.1 ist zunächst nach der ständigen Rechtsprechung des BGH zu starren Fristen unwirksam (siehe BGH Urt. vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04). Dies führt auch zur Unwirksamkeit der Quotenklausel in Ziff. 6.3 des Mietvertrags, denn diese verliert mit Wegfall der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn.

Ob Vornahmeklausel und Quotenklausel in einem "engen Zusammenhang" stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Formularverträge sind "…nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragpartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden…" (siehe das vorgenannte BGH Urt. vom 13.07.2005). Dies soll dann der Fall sein, wenn die einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages eine einheitliche Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtung darstellen. Dieses Ergebnis ergibt sich hier daraus, dass die beiden Klauseln unter einer Ziffer des Mietvertrages zusammengefasst sind, maßgebliche Begriffe wie Schönheitsreparaturen, Fristen, Renovierung einheitlich verwendet werden und Ziff. 6.3 darauf Bezug nimmt.

Mein Kommentar: Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 06.10.2004 - VIII ZR 215/03 sogenannte Quotenklauseln grundsätzlich für zulässig erklärt. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun in der hiesigen Entscheidung konsequent zu seiner ständigen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln bei starren Fristen ins Verhältnis gesetzt.

Praxisempfehlung: Bei der Prüfung, ob Ansprüche aufgrund von Quotenklauseln nach Beendigung des Mietverhältnisses mit Aussicht auf Erfolg durchgesetzt werden können, ist zu prüfen, ob eine wirksame Renovierungsklausel vorliegt. Bei deren Unwirksamkeit ist im zweiten Schritt zu prüfen, ob die Bestimmungen über Renovierung und quotenmäßige Abgeltung eine einheitliche Gesamtregelung bilden.

Im Urteil selbst heißt es

bb) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln stellt sich daher nicht.

Andere Frage: Angenommen, M würde nun feststellen, dass sein Vertragsexemplar lediglich eine (nicht beglaubigte) Kopie ist und V das Original hält - und angenommen V hätte die entsprechende Streichung nachträglich ergänzt. Hätte die Kopie des M dann trotzdem rechtliche Gültigkeit?

[schielu]

Die Abgeltungsklausel bezieht sich m.E. auf die Intervalle aus einer nicht vereinbarten Reparaturklausel und ist deshalb nicht anwendbar.
Allerdings würde mich interessieren, wie, bereis innerhalb vonn 2 Jahren, Kratzer und Flecken in Tapete durch normalen Gebrauch entstehen können.

[772]

Zitat von schielu

Allerdings würde mich interessieren, wie, bereis innerhalb vonn 2 Jahren, Kratzer und Flecken in Tapete durch normalen Gebrauch entstehen können.

Das geht viel schneller
Z.B. durch Einziehen, Regale an die Wand hängen, Gegenstände hineinstellen, nach kurzer Zeit wieder ausziehen:
Kratzer, Flecken und Dübellöcher, alle durch "normalen Gebrauch".