Schönheitsreparaturen bei Auszug/Teppichböden/Haftung

[PeWi]

Hallo,

Mal angenommen Mieter A hat die Wohnung gekündigt nach ~6 Jahren Miete und findet heraus, dass sich das Mietrecht in den letzten paar Jahren geändert hat was Schönheitsreparaturen betrifft:
Der Paragraph über Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist unwirksam, aufgrund eines starren Fristenplans.
De Paragraph über Schönheitsreparaturen bei Auszug (gestaffelt), in dem sich auf den vorigen unwirksamen Paragraphen bezogen wird somit auch unwirksam.
Es dann aber noch einen Paragraphen über die "Beendigung des Mietverhältnisses" gibt, indem festgelegt wird - dass der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückgeben muss, was auch für die Teppichböden gilt und sofern nachgewiesen werden kann, dass bei Einzug die Teppichböden neu verlegt wurden - diese bei Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Fachfirma zu reinigen seien, sofern ein entsprechender Nachweis (Rechnung) vorliegt.
Des weiteren nehmen wir mal an, es gäbe sogenannte "Sonstige Vereinbarungen", auch Individualvereinbarungen genannt in denen steht, dass die Wohnung in einem komplett renovierten Zustand (Wände und Decken weiß gestrichen) erhält und verpflichtet wird die Schönheitsreparaturen(Decken und Wände weiß streichen) durchzuführen und zudem in den "Sonstigen Vereinbarungen" noch stehen würde, dass hiervon ungeachtet auch der Paragraph über die Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses gilt - welcher ja eigentlich unwirksam ist.

Angenommen die Wohnung sei nun bei Einzug komplett renoviert gewesen und der Teppich neu verlegt mit Nachweis - müsste nun Mieter A die Wohnung komplett durch eine Fachfirma renovieren lassen und den Teppich auch durch eine Fachfirma reinigen lassen?
Müssten wie unter den "Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses" beschrieben auch die Fenster, etc. gestrichen werden - oder lediglich die Wände und Decken wie in den "Sonstigen Vereinbarungen" vereinbart?

Eine weitere Annahme könnte man auch noch treffen, und zwar angenommen unter "Sonstige Vereinbarungen" würde noch stehen, dass eine dritte Person für alle Forderungen, die dem Vermieter durch den Mieter A aus dem Mietvertrag entstehen haftet. Wäre dies auch wirksam?


Grüße,
PeWi

[marcus.summer]

Fachfirmenklauseln sind generell unwirksam: Der Vermieter hat kein schützenswertes Interesse daran, dass eine Fachfirma die Arbeiten durchführt. Wirksam wäre nur, eine "fachgerechte" Durchführung der Arbeiten zu verlangen, was Heimwerker vielfach auch (wenn auch meist nicht so schnell) können.
Die letztgenannte Klausel klingt nach einer Bürgschaftsklausel, die ist grundsätzlich möglich. Setzt aber voraus, dass die Forderungen auch entstanden sind. Und wenn die sie begründenden Klauseln unwirksam sind, dann ist auch der Bürge (oder anderweitig Mithaftende) von ihnen befreit.
Gruß
Marcus

[PeWi]

VIelen Dank für die Antwort! Das mit den Fachhandwerkern hatte sich Mieter A schon gedacht, war sich aber vor allem bei der Teppichreinigung unsicher ob hier durch den gegegebenen Nachweis nicht vielleicht doch eine Fachfirma ran muss...

Nur wie ist das mit den anderen Fragen? Insbesondere der Wirksamkeit der einzelnen Forderungen der Individualvereinbarungen (zB. ob alles gestrichen werden muss, oder nur Wände/Decken)?

Gruß,
PeWi

[schielu]

Zitat von PeWi

Nur wie ist das mit den anderen Fragen? Insbesondere der Wirksamkeit der einzelnen Forderungen der Individualvereinbarungen (zB. ob alles gestrichen werden muss, oder nur Wände/Decken)?

Grundsätzlich ist die neueste Rechtssprechung anzuwenden
Ist die "Individualvereinbarung" tatsächlich eine solche gewesen ( ausgehandelt und zur Disposition gestellt) oder war sie im Vertrag so vorgegeben? - Dann wäre sie nämlich keine!

[PeWi]

Grundsätzlich ist die neueste Rechtssprechung anzuwenden
Ist die "Individualvereinbarung" tatsächlich eine solche gewesen ( ausgehandelt und zur Disposition gestellt) oder war sie im Vertrag so vorgegeben? - Dann wäre sie nämlich keine!

Was versteht man in diesem Fall unter ausgehandelt und zur Disposition gestellt?

[schielu]

Zitat von PeWi

Was versteht man in diesem Fall unter ausgehandelt und zur Disposition gestellt?

Ein "Aushandeln" setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass der vom Gesetz abweichende Inhalt der Klausel vor Unterzeichnung des Vertrages zur Disposition gestellt und dem Mieter damit Gelegenheit gegeben wurde, den Inhalt zu beeinflussen (vgl. BGH, WuM 1986, 53; NJW 1988, 410; NJW 1991, 1678). "Aushandeln" bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden (LG Düsseldorf, Urteil v. 7.3.2002, 21 S 163/01, NZM 2002, 779).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat (zum Erfordernis des "Stellens" von Geschäftsbedingungen vgl. BGH, Urteil v. 24.5.1995, NJW 1995, 2034).

[PeWi]

Angenommen die Sachen waren alle schon in dem Formularvertrag vorgedruckt und es gibt keine vorran gegangenen Schriftwechsel wo diese Individualvereinbarungen gemeinsam getroffen wurden - sind dann sämtliche Individualvereinbarungen unwirksam trotz Unterschrift?
Auch wenn der Vermieter diese bei Mietvertragsunterzeichnung dem Mieter noch einmal "vorgelesen" hat?

Gruß,
PeWi

[schielu]

Zitat von PeWi

Angenommen die Sachen waren alle schon in dem Formularvertrag vorgedruckt und es gibt keine vorran gegangenen Schriftwechsel wo diese Individualvereinbarungen gemeinsam getroffen wurden - sind dann sämtliche Individualvereinbarungen unwirksam trotz Unterschrift?
Auch wenn der Vermieter diese bei Mietvertragsunterzeichnung dem Mieter noch einmal "vorgelesen" hat?

Ja, weil Verstoß gegen das Gesetz! - War meine Vorantwort nicht deutlich genug? Vorlesen ist nicht zur Disposition stellen und aushandeln! Und der Mieter hatte keine Gestaltungsfreiheit! Und vorformulierte Vertragsbedingungen werden nicht zur Individualvereinbarung nur weil sie vorgelesen werden!
Die Gerichte sehen das sehr eng! Google doch einfach mal in der "Gegend rum"!

[PeWi]

Zitat von schielu

Ja, weil Verstoß gegen das Gesetz! - War meine Vorantwort nicht deutlich genug? Vorlesen ist nicht zur Disposition stellen und aushandeln! Und der Mieter hatte keine Gestaltungsfreiheit! Und vorformulierte Vertragsbedingungen werden nicht zur Individualvereinbarung nur weil sie vorgelesen werden!
Die Gerichte sehen das sehr eng! Google doch einfach mal in der "Gegend rum"!

Danke für die Antwort, es war mir in der Tat nicht ganz klar - zum einen weil für mich die juristische Sprache doch gewisse Eigenheiten hat und manche Formulierungen, die für einen Juristen(bzw. Jurabewanderten) verständlich und klar sind, es für mich nicht sofort sind - und zum anderen weil ich bei Google auch deswegen schon diesbezüglich gesucht, aber leider wenig erfolgreich war, was "unwirksame Individualvereinbarungen" angeht (Daher hatte ich auch oben das "Wissen", dass es gültig ist, wenn es einen vorran gegangenen Schriftverkehr diesbezüglich gab).

Dann bleibt nur noch die Frage, die den Paragraph "Beendigung des Mietverhältnisses" betrifft, ob und was hier gemacht werden muss(wie in Eingangsposting beschrieben).
Ich dachte, dass zumindest der Teppich durch eine Fachfirma gereinigt werden muss, sofern der Vermieter nachweist, dass der Teppich bei EInzug neu war. Diesbezüglich habe ich auch schon sehr viel versch. Informationen gefunden, von ist wirksam, da Nachweis gegeben, bis ist unwirksam, aber muss selbst gereinigt werden.
Und als zweite Frage, ob nun überhaupt irgendwelche Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen(übliche Abnutzung, keine großen Flecken,etc.), nachdem quasi alle Paragraphen die dies betreffen ungültig sind?!

Gruß
PeWi

[schielu]

Zitat von PeWi

(Daher hatte ich auch oben das "Wissen", dass es gültig ist, wenn es einen vorran gegangenen Schriftverkehr diesbezüglich gab).

Das wäre ja auch i.O. man kann ja auch schriftlich aushandeln und es würde sogar die Beweisführung (dass ausgehandelt) sehr erleichtern.

Dann bleibt nur noch die Frage, die den Paragraph "Beendigung des Mietverhältnisses" betrifft, ob und was hier gemacht werden muss(wie in Eingangsposting beschrieben).
Ich dachte, dass zumindest der Teppich durch eine Fachfirma gereinigt werden muss, sofern der Vermieter nachweist, dass der Teppich bei EInzug neu war. Diesbezüglich habe ich auch schon sehr viel versch. Informationen gefunden, von ist wirksam, da Nachweis gegeben, bis ist unwirksam, aber muss selbst gereinigt werden.
Und als zweite Frage, ob nun überhaupt irgendwelche Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen(übliche Abnutzung, keine großen Flecken,etc.), nachdem quasi alle Paragraphen die dies betreffen ungültig sind?!

Es können die Räume mit denjenigen Abnutzungserscheinungen zurückgegeben werden, die durch den vertragsgemäßen Mietgebrauch entstanden sind (§ 538 BGB; OLG Düsseldorf , Urteil v. 11.6.2002, 24 U 183/01, WuM 2002, 545). Für darüber hinausgehend Beschädigungen haftet der Mieter im Wege der Schadensersatzverpflichtung allerdings schon!

Zu Deiner anderen Eingansfrage:

Eine weitere Annahme könnte man auch noch treffen, und zwar angenommen unter "Sonstige Vereinbarungen" würde noch stehen, dass eine dritte Person für alle Forderungen, die dem Vermieter durch den Mieter A aus dem Mietvertrag entstehen haftet. Wäre dies auch wirksam?

Das käme einer Bürgschaft gleich (wenn der Dritte das unterschreibt) und ersetzt u.U. die Kaution. Über deren gesetzliche Beschränkung (3 Nett-Monatsmieten) hinaus hätte sie aber keine Gültigkeit.