Sanierung: Sonderkündigung bzw. Verweigerung

[catphoenix]

Hallo zusammen,

wir nehmen mal folgenden Fall an:

Seit 2006 bewohnt jemand eine Wohnung in einem 60er-Jahre-Mehrparteienhaus. Für 2011 sind nun umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen geplant. Die da wären: Austausch aller Fenster, Austausch der Heizungsanlage, Austausch der Wohnungseingangstür, Vollwärmeschutz, Einbau einer Lüftung in der Küche (hierfür muss die Einbauküche der Mieterin zur Hälfte abgebaut werden), evtl. Einbau einer Balkontür im Wohnzimmer (es existiert bisher kein Balkon). Die Balkontür hätte eine Versetzung von Heizkörper und Antennenanschluss im Wohnzimmer zur Folge.

Die Mieterin möchte sich in 2011 regional verändert und wird voraussichtlich im Verlauf des Jahres aus der Wohnung ausziehen. Da die Sanierungsarbeiten im Frühjahr beginnen sollen, hätte sie unter Umständen alle Nachteile der Sanierung, würde aber nie in den Genuss der Vorzüge kommen, da sie möglicherweise im Sommer, vor Fertigstellung, ausziehen würde.

Frage: Kann die Mieterin für den Zeitraum bis zum Auszug Sanierungsarbeiten in der Wohnung verweigern und verlagen, dass die Wohnung erst nach dem Auszug gemacht wird? Beispiel: Kündigung zum 30.06. - fristgerecht drei Monate zuvor - Renovierungsstart wäre der 1.5. Im Umzugschaos kann ja nun wirklich niemand auch noch Handwerker gebrauchen und das würde ja schon unrechtmäßige Härte darstellen. Viel Dreck und Unordung und die Mieterin hätte nichts davon.

Frage 2: Könnte die Mieterin durch die geplante Sanierung auch kurzfristig kündigen? Z.B. nach Bekanntgabe des genauen zeitlichen Ablaufs der Sanierung vier Wochen zum Monatsende, um dem Chaos noch schnell zu entgehen?

Frage 3: Sollte die Mieterin sich den "Ablaufplan" der Sanierung schriftlich geben lassen oder würde auch die mündliche Auskunft des Vermieters z.B. auf einer Mieterversammlung genügen?

Auch wenn dieser Fall natürlich rein fiktiv ist, wäre ein Verweis auf die entsprechenden Passagen im Mietrecht bzw. entsprechende Urteile sehr hilfreich, damit die fiktive Mieterin die Stellen auch nochmal selbst nachlesen kann. Schonmal vielen herzlichen Dank für die Antworten.

[schielu]

Der Mieter kann nicht verlangen, dass die ausführenden Handwerker sich auf seine Umstände einrichten.
Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate und kann nicht (ohne Vermieterzustimmung) geändert werden!

[Ron-Wide]

Wir sollten zuerst mal die Begriffe klären:

Das Mietrecht verwendet die häufig gebrauchten Begriffe der "Renovierung oder auch "Sanierung" nicht, sondern statt dessen die Begriffe "Erhaltungsmaßnahme" § 554 BGB und "Modernisierung".
Die Unterscheidung dieser beiden mietrechtlichen Begriffe ist vor allem deshalb besonders wichtig, weil der Vermieter nur die Kosten für Modernisierungen in Höhe von 11 % pro Jahr auf die Mieter umlegen kann, nicht aber die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen. Erhaltungsmaßnahmen sind Instandsetzungen und Instandhaltungen.

Allgemein hat der Mieter eine Duldungspflicht bei solchen Maßnahmen. Die erstreckt sich aber nur auf eine passive Duldung. Also braucht der Mieter z.B. nichts zu demontieren.
Nach der dieser Maßnahme ist ein ordnungsgemäßer Zustand durch den Vermieter wieder herzustellen.
Sollte eine Beeinträchtigung des Wohnwertes vorliegen, dann kann die Miete u.U. bis 100% gemindert werden. Siehe dazu § 536 BGB.

Die Modernisierungsmaßnahme und somit Duldungspflicht kann bei einem kurz bevorstehenden Mietvertragsende (Auszug) auszuschließen sein (LG Berlin GE 1985, 261). Der Mieter braucht den Einbau einer Zentralheizung in seiner Wohnung neun Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu dulden. AG Osnabrück, Urteil vom 25. Februar 1977, Az: 14 C 94/77; WuM 1977, 167-168