Nutzung eines Kellerraumes

[montey]

Wie wäre der folgende Passus im Mietvertrag zu bewerten?

"Der Mieter ist berechtigt, folgende Einrichtungen und Anlagen nach Maßgabe der Benutzungsordnung mitzubenutzen: Kellerraum, KFZ Abstellplatz."

Mal angenommen der Kellerraum oder der Abstellplatz wären nicht, oder nur eingeschränkt zu nutzen.
Kann der Mieter die Miete mindern, und wen in welchen Unfang?

Danke für hilfreiche Antworten
montey

[charles0308]

Zitat von montey

"Der Mieter ist berechtigt, folgende Einrichtungen und Anlagen nach Maßgabe der Benutzungsordnung mitzubenutzen: Kellerraum, KFZ Abstellplatz."

aus der Formulierung "mitbenutzen" ergibt sich doch bereits eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit. Wenn nicht anderweitig vorgetragen wird vermag ich zunächst keinen Mietminderungsgrund zu erkennen.

[Ron-Wide]

Entscheidend ist, dass der Mietvertrag die Benutzung als Vertragsbestandteil aufführt. Demnach gehören diese Gemeinschaftsobjekte zum Mietumfang.

Wenn nun, wie hier, das/ein Objekt entzogen wird, sehe ich eine Mietminderung als Möglichkeit an.

Der Mieter ist für das Minderungsverfahren beweispflichtig.

[CEMartin]

Genau.
Mitbenutzen heißt dem Wortsinn nach zunächst, dass Gemeinschaftsflächen des Grundstückes eben gemeinsam mit den anderen Bewohnern genutzt werden dürfen (wie z.B. Treppenflur oder Garten). Dann wird eine Nutzungseinschränkung oder ein Ausschluss der Nutzung eine geringe Mietminderungsmöglichkeit gewähren (vielleicht 1 - 5 %); anders nur, wenn die Nutzung der Gemeinschaftsflächen notwendig zum Gebrauch der eigentlichen Mietsache gehört (vorliegend also eher nicht).
Soweit aber die Formulierung lediglich unbeholfen ausdrücken sollte, dass EIN bestimmter Kellerraum und EIN bestimmter KFZ- Stellplatz zur gemieteten Sache gehören sollen, ergibt die Nutzungseinschränkung / der Nutzungssauschluss natürlich eine höhere Mietminderungsmöglichkeit (je nach individuell bekannter Relevanz vielleicht bis zu 25 %).

In beiden Fällen ist aber zuvor der Vermieter unter angemessener Fristsetzung zur Abhilfe der Einschränkung aufzufordern; erst wenn das nichts nützt, kann gemindert werden.

[772]

Generelle Zustimmung, jedoch eine Klarstellung:

Zitat von CEMartin

In beiden Fällen ist aber zuvor der Vermieter unter angemessener Fristsetzung zur Abhilfe der Einschränkung aufzufordern; erst wenn das nichts nützt, kann gemindert werden.

Die Minderung beginnt gemäß §536 BGB zeitgleich mit dem Mangel bzw. mit der Meldung an den Vermieter. Die Fristsetzung ist höflich, aber keine Voraussetzung für die Minderung. Daher gehört in die Meldung des Mangels mindestens ein Satz wie "Die Miete wird insoweit nur mit Vorbehalt bezahlt" um später rückwirkend die Minderung geltend machen zu können.

[schielu]

Ich stimme charles0308 zu. Mitbenutzung bedeutet nicht ausschließlich eigene Nutzung. Nehmen wir gerade mal als Beispiel die Parkplätze: bei zehn Wohnungen sind 5 vorhanden. Alle haben Mitbenutzungsrecht. Das heißt: wer zuerst steht, steht! Maßgeblich ist halt die Benutzungsordnung. Ohne die zu kennen, kann nur spekuliert werden.

[montey]

Ok beschränken wir uns mal nur auf den Parkplatz.
Gehen wir mal davon aus es sind nur 5 Parkplätze vorhanden.
Keiner dieser Parkplätze ist an einen bestimmten Mieter im Haus vermietet.
Die Mieter haben aber deutlich mehr als 5 Autos.
Mal angenommen einige der Mieter belegen mehere Parkplätze.
Die Mieter streiten sich deswegen.
Der Vermieter hat keine lust ständig in die Streitereien zu schlichten und möchte die Parkplätze mit Mietverägen fest zuordnen.
Das Haus hat 10 Wohnungen.

Wie ist die Situation für die Mieter und dem Vermieter?

[CEMartin]

Es müsste zunächst einmal zu einem bestimmten Datum allen Mietern gleichzeitig die Nutzung vollständig entzogen werden, um danach Einzelverträge schließen zu können. Das führt aber unvermeidlich zur Mietminderungsmöglichkeit aller Mieter, die auf der vertraglich vereinbarten Nutzungsmöglichkeit ohne weiteres bestehen können; möglich auch, dass die Mieter ihr Nutzungrecht sogar im Klagewege durchzusetzen versuchen wollen. Das wird vermutlich zu erheblichen Kosten zu Lasten des Vermieters führen.
Eventuell könnte die Parkfläche verkauft werden und mit dem neuen Eigentümer wären dann Nutzungsverträge neu zu schließen. In einem solchen Falle wäre das Nutzungsrecht nicht mehr durchsetzbr, aber die Minderungsmöglichkeit bliebe voraussichtlich bestehen, weil ja niemand den Vermieter zwang, plötzlich auf diese Weise Kasse machen zu wollen.

Ich sehe also keine solche Lösungsmöglichkeit.
Stattdessen würde ich als allgemeines Rundschreiben (-> Geltung als Bestandteil aller Mietverträge) die Nutzungsmöglichkeit aus mehrfach gegebenem Anlass in abgewogener Weise nunmehr derart konkretisieren, dass beispielsweise je Wohnung nur noch ein KFZ -- amtlich zugelassen und ausschließlich PKW -- abgestellt werden darf; und dies auch nicht dauerhaft, sondern maximal z.B. zwei Wochen ununterbrochen (Unterbrechung mindestens 24 h), damit auch andere Mieter eine reelle Chance haben, dort einmal parken zu können. Zuwiderhandlungen gegen diesen neuen Bestanteil der Hausordnung sollten mit echter Abmahnung geahndet werden, um ausreichend Interesse an dieser gleichberechtigenden Regelung zu wecken.

[schielu]

Das ist nicht so einfach:
Im vorliegenden Fall ist von einem einheitlichen Mietverhältnis über den Wohnraum und dem Nutzungsrecht auszugehen. Dieses ist nicht isoliert einseitig künd- oder änderbar.

[CEMartin]

Ja, eben. Aber eine regelnde Konkretisierung der Nutzungsordnung zwecks Gleichberechtigung der sich nachhaltig streitenden Mieter scheint mir alternativlos geboten. Das dürfte mietvertraglich auch nicht ausgeschlossen, sondern vielmehr naheliegend und zulässig sowie vom Vertragszweck gedeckt zu sein.