Nicht im Vertrag geregelte Klauseln

[Oliver L.]

Hallo,

ich habe eine Frage zu der Miete nach §557b BGB. In einem MV wird die Mieterhöhung nach §557b BGB vereinbart. In der Klausel steht jedoch nichts davon, dass die Klausel der Anpassung des Mietpreises dient, sondern lediglich der Mieterhöhung durch den VM.

Der M hält diese nun für unwirksam. Der VM weist darauf hin, dass der M jederzeit die Miete anpassen kann, wenn der Verbr.preisindex sinkt, da dies weder mündlich noch schriftlich ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

M ist der Ansicht, dass die Klausel trotzdem unwirksam ist, da auch nicht ausdrücklich ausgeschlossene Dinge im schriftlichen MV geregelt sein müssen.

Wie ist hier die Rechtslage? der Palandt ist da ein wenig mau...

Danke für eure Meinungen

[Spezi-3]

§ 557b Abs. 4 BGB.

Wie lautet die Vereinbarung im Mietvertrag genau ?

[Oliver L.]

§8 Mietzahlung
[...]
Nr. 2 Mieterhöhung
Eine Anpassung der Nettomiete erfolgt an den gestiegenen Verbraucherpreisindex des Stat. BA. Beträgt die proz. Abweichung des Monatswertes des VPI laut Stat. BA vom Punktestand August 2010 3% oder mehr, so ist der VM berechtigt die Nettomiete um diesen %satz zu erhöhen. [...]

Das ist der Teil, der interessant ist. Der Rest ist ok.
Hier steht nur nicht, dass der M berechtigt ist zu senken.

Gruss Olli

[Spezi-3]

Eine Abweichung zu Lasten des Mieters von § 557b BGB liegt wohl vor, da nur von "gestiegenen Verbraucherpreisindex" und "ist der VM berechtigt" die Rede ist.

Bei strenger Auslegung dürfte die Klausel unwirksam sein, auch § 307 BGB.

[Ron-Wide]

Zitat von Spezi-3

Eine Abweichung zu Lasten des Mieters von § 557b BGB liegt wohl vor, da nur von "gestiegenen Verbraucherpreisindex" und "ist der VM berechtigt" die Rede ist.

Bei strenger Auslegung dürfte die Klausel unwirksam sein, auch § 307 BGB.

Sehe ich anders. Die Regelung der Anpassung ist in § 557b festgelegt. Es geht dabei um die Anpassung nach dem Index und nicht generell um eine Mieterhöhung. Daher ist es eigentlich egal ob im Mietvertrag dann nur die Erhöhung genannt wird. Entscheidend in diesem Teil der Klausel ist die Angabe, ab wie viel Prozent angepasst werden kann.

Die Klausel bezieht sich eindeutig auf den § 557b BGB. Damit steht fest, das die Miete ab 3% angepasst werden kann und dann für die nächsten 12 Monate gültig ist.

[Oliver L.]

Genau, das ist ja mein Punkt, wo ich noch was für den 557b IV suche. Was ebenachteiligt den M? Ist es schon, dass nicht ausdrücklich auf sein Anpassungsrecht hingewiesen wird oder muss es ausdrücklich ausgeschlossen worden sein?

Die Kommentierung finde ich zu der Frage ziemlich dünn. Dort steht nur, dass eine Anpassung möglich sein muss. Aber der Punkt ist unter Mieterhöhung geregelt und gibt nur dem VM das Recht zum Anheben der Miete.

[Ron-Wide]

§ 557b BGB regelt die Anpassung!
Egal, was da im Mietvertrag steht. Entscheidend ist, dass eine Indexmiete vereinbart ist. Somit kann die Anpassung nach oben wie auch nach unten erfolgen, ohne dass es ausdrücklich vereinbart ist.

[Klaus0155]

Zitat von Ron-Wide

§ 557b BGB regelt die Anpassung!
Egal, was da im Mietvertrag steht. Entscheidend ist, dass eine Indexmiete vereinbart ist. Somit kann die Anpassung nach oben wie auch nach unten erfolgen, ohne dass es ausdrücklich vereinbart ist.

M.E. ist der Weg falsch. Zunächst gilt allgemein mal das, was in einem Vertrag geregelt ist. Stellt sich eine Klausel in einem Vertrag als ungültig heraus, gilt die gesetzliche Regelung. Im vorliegenden fiktiven Fall müsste die im Mietvertrag enthaltene Bestimmung ungültig/unzulässig sein, damit die gesetzliche Norm nach §557b BGB greift.

Im Ergebnis hast Du natürlich recht, aber nicht deshalb weil § 557b BGB per se greift, sondern weil er deshalb greift, da die entsprechende Regelung im Mietvertrag die Norm des § 557b BGB verletzt und deshalb nach § 307 ff BGB unzulässig ist.

[Spezi-3]

In § 557b BGB wird doch im ersten Absatz zunächst verlangt, dass es eine Vereinbarung geben muß.
Dieser Vereinbarung muß festlegen, dass die Miethöhe durch den Preisindex bestimmt wird.
Die Frage ist also ob es eine solche Vereinbarung gibt.
Vereinbart ist:

Eine Anpassung der Nettomiete erfolgt an den gestiegenen Verbraucherpreisindex des Stat. BA. Beträgt die proz. Abweichung des Monatswertes ...so ist der VM berechtigt die Nettomiete um diesen %satz zu erhöhen

Dieser Text enthält nicht die grundsätzliche Vereinbarung, dass die Miethöhe durch den Preisindex bestimmt wird.

Sie schildert lediglich, wie der Vermieter verfahren muß, um eine einseitige Mieterhöhung zu verlangen.

Ich halte die Vereinbarung daher nicht für ausreichend, da sie dem Mieter nicht das grundsätzliche Recht einräumt, sich seinerseits auf eine Miethöhe nach dem Preisindex zu berufen.

[Spezi-3]

@Klaus,

Im Ergebnis hast Du natürlich recht, aber nicht deshalb weil § 557b BGB per se greift, sondern weil er deshalb greift, da die entsprechende Regelung im Mietvertrag die Norm des § 557b BGB verletzt und deshalb nach § 307 ff BGB unzulässig ist.

Deine Auffassung versteh ich nicht.
Wenn die Vereinbarung ungültig ist, gibt es sie nicht.
Und wenn es sie nicht gibt, ist keine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart. Dann kann die Miete nur nach den anderen gesetzl. Regelungen erhöht werden, nicht aber nach § 557b BGB.