Nebenkosten Verjährung für Mieter?

[parashakti]

Nehmen wir an Mieter A. ist im Oktober 2004 in eine Wohnung gezogen und Mai 2006 wieder aus. In der ganzen Zeit würde der Mieter dem Vermieter mündlich die Nebenkostenabrechnung anmahnen - aber der Vermieter reagiert nicht. Der Mieter hat dann vermutlich keine Zeit weiter daran zu denken. Im Juli 2008 würde der der Mieter endlich schriftlich die Abrechnung anmahnen. Der Vermieter schickt einfach eine kopie seiner Abrechnung inkl. Verwalterkosten, Hausmeister und alles was nicht so weiter berechenbar ist. Nehmen wir nun an, der Mieter mahnt nun eine korrekte Abrechnung an mit Frist 13.08.2008. Zu dem Datum käme aber weder Geld noch Abrechnung.
Welche der Abrechnung wäre dann Verjährt?
Würde es sich für den Mieter lohnen einen Anwalt einzuschalten wenn die Gesamtrückzahlung für alle 3 Jahre knapp über 1.000,00 Euro liegen würde?
Mille Gracie an Alle

[abakus]

Nicht abgerechnete Nebenkosten unterliegen keiner Verjährung, vergl BGH (Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573)

Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses seine geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter bis zum Eintritt der Abrechnungsreife (für 2006 am 1.01.2008) keine formal odnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.

In einem folgenden Rück- Zahlungsprozeß kann der Vermieter dann nachträglich trotzdem noch abrechnen.

Eine durchgereichte WEG Abrechnung ohne Angabe des Mieters als Adressat und mit nicht umlegbaren Verwaltungskosten dürfte als Nebenkostenabrechnung für den Mieter formal nicht ordnungsgemäß sein.

Die Verjährung von Nebenkostenrückforderungen beginnt mit der Vorlage eine formal ordnungsgemäßen Abrechnung (inhaltliche materiell rechtliche Fehler sind dabei unbeachtlich). Es gilt die Regelverjährung von 3 Jahren

Gruß
abakus

[Dr.Kamphausen]

Abakus hat wie üblich umfassend und zutreffend geantwortet.
Lediglich hinsichtlich der Verjährung von Betriebskosten ist zu ergänzen, daß der Anspruch auf Erteilung einer Rechnung der Regelverjährung des § 195 BGB unterliegt.

[abakus]

Zitat von Dr.Kamphausen

Abakus hat wie üblich umfassend und zutreffend geantwortet.
Lediglich hinsichtlich der Verjährung von Betriebskosten ist zu ergänzen, daß der Anspruch auf Erteilung einer Rechnung der Regelverjährung des § 195 BGB unterliegt.

Danke für die zutreffende Ergänzung


Der Hilfsanspruch auf Rechnungslegung verjährt tatsächlich beginnend ab Eintritt der Abrechnungsreife.

Dies tangiert den Mieter bei beendetem Mietverhältnis jedoch nicht, da er sofort auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen klagen kann. vergl BGH (Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04)

Um darzulegen, dass Nebenkosten angefallen sind und in welcher Höhe, muss der Vermieter im Rückforderungsprozeß auch nach Eintritt der Verjährung des Hilfsanspruchs auf Rechnungslegung, trotzdem eine Rechnung vorlegen um den Rückforderungsanspruch des Mieters substantiiert bestreiten zu können .

Nur noch der Vollständigkeit halber erwähnt : Der Anspruch auf Rechnungslegung für das Kalenderjahr 2004, wäre im Übrigen auch noch nicht verjährt. Abrechnungsreife trat am 01.01.2006 ein, Verjährung wäre dann am 31.12.2008

Gruß
abakus

[snibchi]

Zitat von abakus

Dies tangiert den Mieter bei beendetem Mietverhältnis jedoch nicht, da er sofort auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen klagen kann. vergl BGH (Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04)

Das ist zwar richtig, jedoch kann der Vermieter die Rückzahlungsforderungen abwenden durch Beibringen der Betriebskostenabrechnung (auch jenseits der Ausschlussfrist).

[parashakti]

Hallo Abakus, Dr. Kamphausen und snibchi,
vielen Dank für die ausführliche Auskunft. Na dann wir es wieder einen Vermieter in Deutschland geben, der . Wie gesagt Mieter A hat nie eine richtige Abrechnung gesehen sondern nur eine Kopie der Abrechnung, die von der Hausverwaltung an den Vermieter geschickt wurde. Mieter A hat sich sogar die Mühe gemacht dem Vermieter Muster zu kopieren. Wir nehmen jetzt an, dass der Mieter A frohen Herzens zum Rechtsanwalt geht. Da Mieter A früher Nebenkostenabrechnugnen für Erbengemeinschaft erstellt hat sah Mieter A auf den ersten Blick, dass viele Posten aufgeführt sind (wo auch noch in fett drüber steht "nicht weiterberechenbare Kosten") die nur für den Vermieter sind
Euch allen ein schönes Wochenende aus dem Gewittrigen Bayern.