Nebenkosten Nachzahlung

[DarsVaeda]

Hallo,

folgender fiktiver Fall:

Mieter A erhält von Vermieter B die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Diese ist im aktuellen Jahr knapp 200€ höher als im letzten Jahr.
Die Gründe hierfür liegen in einer Kostensteigerung für Grünanlagenpflege, der Kabelanlage und einem erhöhten Gasverbrauch um etwa 10%.
Da die Grünanlagen deutlich weniger gepflegt werden, die Kabelanlage seit Jahren keine Erneuerung erfahren hat und sich die 10% Mehrverbrauch nicht wirklich erklären.
Hat Mieter A von Vermieter B eine Erklärung zu den gestiegenen Kosten gefordert und die Nachzahlung zunächst nur unter Vorbehalt vorgenommen.
Die 10% lassen sich vielleicht durch lange Perioden mit niedrigen Temperaturen und einer schlechten Dämmung der Hausfassade erklären. Vermieter B hat hier zwar schon einen Reparaturversuch begonnen, jedoch nach Kernbohrungen schnell wieder abgebrochen. Vermutlich wären die Kosten zu hoch gewesen.
Vermieter B hat sich bisher nicht zu den Nachzahlungen geäußert. Daher möchte Mieter A nun eine Frist setzen und mit Sanktionen drohen.

Muss Mieter A den erhöhten Gasverbrauch einfach so hinnehmen?
Wer ist beim Verbrauch, den Gründen hierfür wie beispielsweise mangelhafte Dämmung, in der Nachweispflicht? Bisher wurde für das komplette Mehrfamilienhaus gemeinsam abgerechnet. Seit kurzem gibt es nun für jeden Heizkörper Messgeräte für den Verbrauch.

Kann Mieter A die seiner Ansicht nach über bezahlten Mietnachzahlungen mit der nächsten Miete einbehalten, sollte Vermieter B trotz Setzung einer Frist die Nebenkostenabrechnung nicht näher erläutern?

Vielen Dank für eure Hilfe!

[schielu]

Der Mieter hat das Recht beim Mieter die Berechnungsunterlagen einzusehen und zu prüfen. Der Vermieter muss außer dem keine Erläuterungen abgeben. Der Gasverbrauch ist im letzten Jahr überall höher gewesen. Auch nicht zuletzt wegen Preiserhöhungen der Versorger. Einen Anspruch auf besondere Isolierung der Außenwände hat der Mieter nicht! Auch ist es möglich, dass der Kabelunterhalter die Preise erhöht hat.
Also ab zum Vermieter und Belege einsehen. Bei "Sanktionen" geht der Schuss nach hinten los! Wie groß ist denn die Wohnung?

[vico]

Zitat von DarsVaeda

Da die Grünanlagen deutlich weniger gepflegt werden, die Kabelanlage seit Jahren keine Erneuerung erfahren hat und sich die 10% Mehrverbrauch nicht wirklich erklären.

...
Wer ist beim Verbrauch, den Gründen hierfür wie beispielsweise mangelhafte Dämmung, in der Nachweispflicht? Bisher wurde für das komplette Mehrfamilienhaus gemeinsam abgerechnet. Seit kurzem gibt es nun für jeden Heizkörper Messgeräte für den Verbrauch.

Kann Mieter A die seiner Ansicht nach über bezahlten Mietnachzahlungen mit der nächsten Miete einbehalten, sollte Vermieter B trotz Setzung einer Frist die Nebenkostenabrechnung nicht näher erläutern?

Zum ersten Abschnitt: Eine Kabelanlage muss nicht erneuert werden, wenn sie funktioniert. Ein Mieter zahlt nicht Erneuerungen per Nebenkosten, sondern allein den Umstand, dass Kabel vorhanden ist.
Grünanlagen müssen nicht jedes genau gleich gepflegt werden. Das liegt in der Natur der Sache. An einem Grundstück fällt immer mal mehr, mal weniger an Arbeit an, auch je nach Witterung. Der Mieter zahlt jedoch das was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Frage der "Nachweispflicht" ist bereits selbst im Text beantwortet worden. Dazu sind Messgeräte an den Heizkörpern installiert worden. Das ist der Nachweis wer wie viel geheizt hat.
Nachdämmung kann kein Mieter vom Vermieter verlangen. Er hat das Haus so zu akzeptieren wie angemietet, wenn keine Mängel vorhanden sind.
Der Gaspreis war in den letzten Jahren überall höher und allein dadurch erklären sich die höheren Preise, nicht durch fehlende Dämmung. (siehe Antwort schielu)
Weiter ist die Witterung ein Grund: längere Kälteperioden - höhere Heizkosten.

Von der Miete einbehalten kann der Mieter definitiv nichts, denn er kann dem Vermieter bislang keinen Fehler an der Abrechnung nachweisen. Nachzahlungen sind kein Indiz dafür, dass Abrechnungen falsch sind.
Der Mieter hat das Recht die Gesamtrechnungen beim Vermieter einzusehen. Ohne dies kann er gar nichts einbehalten oder mindern!

[772]

Besonders beim Zustand von Haus und Wohnung habe ich gelernt: Das ist wie es ist, vor allem, wenn sich der Zustand seit Mietbeginn nicht deutlich verschlechtert hat. Undichte Fenster bleiben undicht, schlecht isolierte Wände bleiben schlecht isoliert, eine alte Heizung bleibt eine alte Heizung. Nur bei letzterer kann der Kaminkehrer bei schlechten Messwerten ein Machtwort aussprechen!

[DarsVaeda]

Danke für die Antworten!

Zur Kabelanlage:
Das der Mieter nur den Umstand zahlt, dass Kabel vorhanden ist, erklärt mir ja gerade die Erhöhung der Kosten nicht. Dem Vermieter sind ja auch keine erhöhten Kosten für die Kabelanlage entstanden. Sie lag ja schon immer so wie sie jetzt liegt, es wurde keine Erneuerung oder ähnlich vollzogen.
Wenn der Mieter nur das Vorhandensein zahlt, wieso dann plötzlich mehr?

Zum Gas:
Mieter A ist natürlich bekannt, dass Gaspreise erhöht wurden. Der gezahlte Grundpreis ist aus der Abrechnung zwar nicht ersichtlich. Aber die gestiegenen Kosten sind alleinig durch den 10% höheren Gasverbrauch erklärbar. Wie erklären sich aber diese 10%? Mieter A findet das schon eine erhebliche Steigerung.
Der Mieter hätte gern die Gesamtrechnungen von den entsprechenden Jahren eingesehen um so vergleichen zu können ob etwa in Kälteperioden mehr verbraucht wurde. Oder ob der Mehrverbrauch wirklich die höheren Kosten begründet oder aber eine Gaspreiserhöhung.
Leider reagiert der Vermieter ja auf diese Anfrage nicht, deshalb würde Mieter A den Druck auf Vermieter B gern etwas erhöhen und deshalb die Nachzahlung einbehalten.
Denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass Vermieter B ausschließlich auf Anfragen über einen Anwalt mit Fristsetzung und entsprechenden Sanktionen antwortet. Selbst wenn der Fall eindeutig ist.

Mieter A erinnert sich übrigens an einen Tausch des Heizgerätes im fraglichen Abrechnungszeitraum.
Zum Zustand der Dämmung des Hauses:
Es ist bei Außentemperaturen wie momentan bei einer Einstellung an den Heizkörpern auf Stufe 3 am Heizkörperthermostat nicht möglich die Raumtemperatur auf über 18°C zu bringen. Meines Wissens entspricht die Einstellung 3 eigentlich 20°C Raumtemperatur!

[schielu]

Zitat von DarsVaeda

Wenn der Mieter nur das Vorhandensein zahlt, wieso dann plötzlich mehr?

Weil vielleicht die Kabelfirma (Kabel Deutschland o.ä.) die Preise erhöht hat!

Zum Gas:
Mieter A ist natürlich bekannt, dass Gaspreise erhöht wurden. Der gezahlte Grundpreis ist aus der Abrechnung zwar nicht ersichtlich. Aber die gestiegenen Kosten sind alleinig durch den 10% höheren Gasverbrauch erklärbar. Wie erklären sich aber diese 10%? Mieter A findet das schon eine erhebliche Steigerung.

Aber voll im üblichen Rahmen. (Bei mir waren es 15%)

Der Mieter hätte gern die Gesamtrechnungen von den entsprechenden Jahren eingesehen um so vergleichen zu können ob etwa in Kälteperioden mehr verbraucht wurde. Oder ob der Mehrverbrauch wirklich die höheren Kosten begründet oder aber eine Gaspreiserhöhung.

Dann muss er halt über Terminvereinbarung mit dem V Einsicht verlangen!

Mieter A erinnert sich übrigens an einen Tausch des Heizgerätes im fraglichen Abrechnungszeitraum.

Ja und...?

Es ist bei Außentemperaturen wie momentan bei einer Einstellung an den Heizkörpern auf Stufe 3 am Heizkörperthermostat nicht möglich die Raumtemperatur auf über 18°C zu bringen. Meines Wissens entspricht die Einstellung 3 eigentlich 20°C Raumtemperatur!

Sorry aber das ist Unfug! Wenn drei nicht reicht, dann muss halt höher gedreht werden!

Gewährt der Vermieter dem Mieter keine oder nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf (AG München, Urteil v. 7.7.2006, 453 C 26483/05, NZM 2006, 929).
Die Verweigerung der Belegeinsicht stellt eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar und führt dazu, dass ein Saldo aus der Nebenkostenabrechnung gerichtlich nicht durchsetzbar ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, NZM 2001, 48).

Welche Anstrengungen der Mieter, zur Belegeinsicht, gemacht hat, lässt sich aufgrund der pauschalen Beschreibung hier nicht nachvollziehen!

[772]

Nur zur Hausdämmung:
Wichtig für den VM ist, dass 20 Grad irgendwie erreicht werden können, und wenn es "volle Pulle" bedeutet. Die Skala auf den Thermostatventilen kann nur einen Anhaltswert bringen, mit Raumtemperaturen kann man sie nicht gleich setzen. Wir mussten in der alten Wohnung 3-4 einstellen und hatten (Thermometer zeigt 20 Grad) immer das Gefühl, es sei kalt, weil die Fenster undicht waren. Nach dem Umzug ist 1-2 manchmal schon zu viel

Ach ja, unter 20 Grad (Nachweis!) kann die Miete gekürzt werden!

[vico]

Zitat von schielu

Sorry aber das ist Unfug! Wenn drei nicht reicht, dann muss halt höher gedreht werden!

Welche Anstrengungen der Mieter, zur Belegeinsicht, gemacht hat, lässt sich aufgrund der pauschalen Beschreibung hier nicht nachvollziehen!

Vollkommen richtig. 18 Grad sind bei Thermostatstufe 3 vollkommen normal. Der Nutzer kann diese höher drehen wenn er eine höhre Temperatur wünscht. Wo liegt da das Problem?
Es ist vollkommen normal, dass bei den derzeitigen Minusgraden die Heizungen höher gedreht werden müssen, wenn man es gerne 20 Grad und mehr warm hat. Das ist überall so.

[vico]

Zitat von 772

Ach ja, unter 20 Grad (Nachweis!) kann die Miete gekürzt werden!

Aber nur wenn nicht mehr höher geregelt werden kann. ;-)

[Ama Dablam]

Hallo,

wie einer meiner Vorredner so treffend bemerkte:

Also ab zum Vermieter und Belege einsehen. Bei "Sanktionen" geht der Schuss nach hinten los!

dem kann ich mich nur anschließen. Wenn Zweifel an einer Nebenkostenabrechnung entstehen sollte umgehend, zum Nachweis schriftlich, der Vermieter/Verwalter um Belegeinsicht gebeten werden (Digitalkamera, wenn vorhanden mitnehmen und Belege fotografieren). Erst danach steht die berechtigte oder unberechtigte Höhe auf dem Prüfstand.
Es ist zwar richtig, solange Zweifel nicht vollständig ausgeräumt sind, sind Nachzahlungsbeträge nicht zu leisten aber zum Einen besteht eine Zurückhaltungsberechtigung nur bei den strittigen Posten und zum Anderen verlangen die Gerichten immer häufiger, daß vom Mieter hierfür eine Belegeinsicht durchgeführt wird.

Gruß
Ama Dablam