Nebenkosten- / Heizkostenabrechnung

[Zuckerschnute]

Wie sieht folgender fiktiver Fall aus?
Am 31.07.2009 erhielt Mieter (M) zum 1.Mal (Einzug 2002) eine Nebenkostenabrechnung (für 2007/2008) mit einem Nachforderungsbetrag von ca. 700,--€. M wiedersprach beim Vermieter (V) schriftlich (08.08.2009) und akzeptierte die Abrechnung nicht, weil
1. der Abrechnungszeitraum 13 Montage betrug,
2. genau 5000 Liter Heizöl abgerechnet waren, was M unwahrscheinlich erschien,
3. weder Anfangsbestand noch Endbestand des Heizöls angegeben waren,
4. mehr als 400 m³ Kaltwasser abgerechnet wurden (1-Personen-Haushalt, 75m², kein Pool, kein Aquarium o. ä.).
Weiterhin bat M um Einsichtnahme der Unterlagen sowie Rechnungen (Heizölrechnungen, Einheitswertbescheid, da es sich im Haus um gewerbliche Räume und Wohnräume handelt, Grundsteuerbescheid sowie die Müllentsorgungs-Abrechnungen, weil in der Regel ja für Gewerbebetriebe andere Sätze gelten).
Weiterhin beanstandete M, dass die Bedienung und Pflege der Heizungsanlage mit über 300,--€ abgerechnet wurde und seines Wissens nach bei einer vollautomatisch arbeitenden Anlage keine Bedienungskosten umlagefähig sind. (LG Aachen WuM 76, 180) Kann M sich darauf berufen?
M hat in dem Schreiben um Vorlage einer neuen, fehlerfreien und ordnungsgemäßen Abrechnung gebeten. Bei einem Nachgespräch mit V versicherte V, dass im Haus jedes Jahr immer 5000l Heizöl gebraucht werden und dass M alle Unterlagen einsehen könne, er müsse sie nur raussuchen, auf die Frage zum Anfangs- und Endbestand sagte er M, er könne den Stand nicht ablesen!
Am 06.07.2010 hat M V nochmals mündlich gebeten, die Unterlagen nachzureichen. Bis zum 29.07.2010 hat V keine neue Abrechnung gestellt und auch keine Belege vorgelegt o. M einen Terminvorschlag zur Einsichtnahme gemacht.
Wie lange ist denn die Frist für die neue Rechnungsstellung? Kann V nach einem Jahr über die Normal-Frist der Abrechnung hinaus noch eine korrigierte bzw. ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen? Gilt denn die Abrechnung überhaupt als gestellt, wenn sie o.g. Fehler enthält?

Am 26.07.2010 hat M die „neue“ Abrechnung bekommen (für 2008/2009) mit einer Nachforderung von fast 800,--€, hier sind jetzt Anfangs- und Endbestand aufgeführt, aber jetzt braucht das Haus 10000 l Heizöl, obwohl V (siehe oben) versicherte, es würden immer genau 5000 l benötigt. Am gleichen Tag ist M mit einer Nachbarin, welche 1000,--€ nachzahlen soll, zu V (hat Gewerbe im Haus). V sagte, die Abrechnung stimme und auch die 10000 l würden stimmen, er könne es nachweisen, aber jetzt nicht, hat keine Zeit, er würde sie raussuchen und M Bescheid geben. V sagte auch, dass die Abrechnung vom Vorjahr ohnehin komplett falsch war und total verkehrt abgerechnet und er sich nicht auskennt und deswegen dort die 5000 l abgerechnet waren, aber auch vorher hätte das Haus schon 10000 l verbraucht.
Betriebsstrom ist abgerechnet mit mehr als 10% der Brennstoffkosten (hier sagt die Regel zwischen 3-5%), Bedienung und Pflege mit fast 8% (auch hier ist doch die Regel 3-5%, oder?), zu Bedienung und Pflege siehe auch o.g. Urteil! (Bei vollautomatisch arbeitenden Anlagen (z.B. Ölheizung) werden Bedienungskosten nicht als umlagefähige Position angesehen (LG Aachen WuM 76, 180).) Wartung mit mehr als 7% sowie Kaminkehrer, Feuerlöscher (fallen kaum ins Gewicht) und Verbrauchsabrechnung 310,--.
M hat die Bitte um Einsichtnahme der Belege auch noch schriftlich an V gegeben.
M hat später die Rg. detaillierter geprüft! Die Aufteilung der Gesamteinheiten und die Berechnung der Einheiten des M ist klar, beim Vergleich der Vorjahresrechnung (welche lt. Aussage von V grundsätzlich falsch war!) ist auch ersichtlich, dass etwas falsch ist, weil in beiden Jahren 60/61 MWh Heizung abgerechnet sind, aber die Ölmenge doppelt so hoch ist. Wie kann man denn berechnen, welche Menge stimmt?
Noch eine Frage: Müssen die Gesamteinheiten des Warmwasserverbrauchs mit dem Wert übereinstimmen, mit welchem die Liter Öl berechnet werden, die zur Wassererwärmung benötigt werden? – diese stimmen hier nicht überein! Weiterhin werden M unter „Weitere Betriebskosten“ nochmalig Abrechnungskosten in Rechnung gestellt. Hierzu sagt „LG Stuttgart WuM 89, 521“, dass Portokosten und Kosten für die Erstellung der Abrechnung nicht zu den sonstigen Betriebskosten gehören, kann M sich auf dieses berufen?

Auszug aus dem Mietvertrag:§3 Mietzins, Punkt 2. Nebenabgaben, nämlich Kosten für – Sammelheizung (mind. 18°Celsius) – Warmwasser – Fahrstuhl – Treppenreinigung - Sach- und Haftpflichtversicherung - __________ (Feld ist leer) - werden nicht besonders erhoben – sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit einem festen Betrag von _________ (Feld ist leer) pro – Monat – werden anteilig in Höhe von ________ (Feld ist leer) Prozent der tatsächlich entstehenden Gesamtkosten umgelegt, wobei eine monatliche Abschlagszahlung von ___xxx €___ (Betrag ist eingetragen) zu leisten ist. Im letzteren Falle muß die Abrechnung jährlich bis zum 30.06. erfolgen. Soweit Heiz- und Warmwasserkosten anteilig umgelegt werden, erfolgt die Umlage gemäß Heizkostenverordnung. (PK: Zu dem 30.06.-in §17 steht noch: „Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein o. werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß.“)

§4 Zahlung des Mietzinses, Punkt 2. Die Nebenabgaben sind zusammen mit dem Mietzins zu zahlen, jedoch sind folgende Kosten innerhalb von________ (Feld ist leer) nach besonderer Aufforderung zu zahlen: _____Jahresabrechnung_____

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Die leeren Felder im Mietvertrag klingen danach, als sei eine Vorauszahlung von xxx € für Heizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Reinigung, Versicherung vereinbart.

Die Abrechnung muss für 12 Monate erfolgen und enthalten:
- die Kostenpunkte einzeln fürs ganze Haus,
- die Abrechnungsschlüssel und Einzelbeträge,
- die Gegenrechnung der Vorauszahlungen.

Der Vermieter muss die Einzelbelege nicht übergeben, sondern der Mieter kann sie beim Vermieter einsehen - Kopien sind kostenpflichtig!

Das ganze Durcheinander ist von hier aus kaum zu lösen und schreit nach fachlicher Hilfe, z.B. einem Mieterverein.

Jedoch ist klar, dass der Mieter keine Nachzahlungen und auch keine Vorauszahlungen leisten muss, wenn der Vermieter Abrechnungen schuldig bleibt, und dies ist wohl für die Jahre 2002 - 2007 gegeben.

Nach Rücksprache mit einem Fachmann könnte der Mieter zunächst die Nebenkostenvorauszahlungen einstellen und auf korrekte Abrechnungen warten, soweit diese noch nicht verjährt sind. M.E. sind noch Abrechnungen mit dem frühesten Beginn des Abrechnungszeitraums am 2.1.2005 nachzureichen!
Im Extremfall können die Vorauszahlungen ab diesem Abrechnungszeitraum auch zurück verlangt werden!