nachträglich festgestellte Mängel mehr als 6 Monate nach Auszug

[John_Keel]

Grüße!

Folgende Fallkonstruktion

Mietverhältnis wurde zum 30.06.05 beendet und Übergabe der Wohnung ist durch Hausverwaltung (Eigentümer nicht anwesend) erfolgt und wurde ohne Mängel abgeschlossen. Kaution wurde nach mehreren Monaten vollständig durch die Hausverwaltung zurückgezahlt.

Bei einer späteren persönlichen Besichtigung stellt der Eigentümer mehrere Mängel fest die angeblich nicht durch normale Abnutzung entstanden sind. Teilweise bestanden diese Schäden schon bei Einzug, teilweise aber nicht ordentlich im Übernahmeprotokoll festgehalten.

Eigentümer lässt Schäden beheben und stellt diese dem Ex-Mieter im April 2006 in Rechnung. Zwischen Auszug/Übergabe und Kostenforderung sind also über 9 Monate vergangen.

Ist diese Forderung ungültig, bzw. kann dagegen widersprochen werden? Wenn ja, aufgrund welcher Rechtsgrundlage? Für eine kurze Information wäre ich sehr dankbar! Ich erinnere mich an eine 6-Monats Frist, konnte aber die Rechtsgrundlage nicht ermitteln.

[Pete76]

Hallo!

Die 6 Monate "Frist", auf die Sie anspielen, bezieht sich vermutlich auf ein Urteil in einer Mietrechtssache, in dem es hiess, daß die Kaution binnen 6 Monaten zurückgezahlt werden soll. Das ist in diesem Fall je bereits geschehen.

Die Frage ist jetzt, auf welcher Grundlage der Eigentümer das Geld vom ehemaligen Mieter verlangen will. Der Eigentümer gibt die Verwaltung der Wohnung an die Hausverwaltung ab. Diese hat dafür zu sorgen, daß alles seinen normalen Gang geht. Das Nichtanfertigen eines Abgabeprotokolls ist nicht nur eine Pflichtverletzung der HV sondern auch gelinde gesagt der Inbegriff von einem weichen Keks in dem Haupte des Verantwortlichen. Wenn die Hausverwaltung die Wohnung übernimmt, nichts bemängelt und dann auch noch die Kaution zurückzahlt, dann hat der Eigentümer KEINERLEI Ansprüche mehr gegen den ehem. Mieter. Das, so sehe ich es, ergibt sich aus der Pflichtverletzung der HV. Denn diese hätte besagte gravierende Mängel erkennen können und MÜSSEN. Hat sie aber nicht. Ergo: Ausgleich gegen den Erfüllungsgehilfen (HV) durch den Eigentümer. Denn hier liegt eine Pflichtverletzung seitens der HV vor, die eindeutig kausal für den nicht gedeckten Schaden ist. Hätte die HV den Schaden durch die Kaution gedeckt, wäre dieser Schaden bereits reguliert. Zudem "kappt" die Rückzahlung der Kaution ALLE Fesseln zur ehem. Wohnung. Es besteht keine Grundlage mehr, diesen Anspruch (zB aus Vertrag) geltend zu machen. Einer HV kann man zutrauen, daß sie weiss, was übermässige Belastung der Mietsache ist. Übrigens kann der Eigentümer es sich da nicht ganz so leicht machen: Abnutzung über das Maß der normalen Nutzung hinausgehend ist nicht eine Definitionssache des Eigentümers. Hier müsste belegt sein, daß die Ursache (übermäßige Beanspruchung der Mietsache) auch wirklich beim ehem. Mieter liegt. Die Anspruchsgrundlagen liegen hier bei §§242, 831 BGB (Eigentümer gegen Erfüllungsgehilfen-> hier kann mE nur noch der "pseudo"-Innenausgleich stattfinden, weil es keine 3. Person als Anspruchsgegner gibt). Kurz: Der Eigentümer hat durch seinen Gehilfen die Wohnungsabgabe ohne Befund durchgeführt UND die Kaution zurückgezahlt. Der Eigentümer muss jetzt beweisen, daß diese Mängel dem ehem. Mieter anzulasten sind, denn der Eigentümer hat auf seine Rechte auf Ausgleich quasi konkludent (Rückgabe der Kaution) und explizit (keine Mängelanzeige bei Abgabe) verzichtet. Alle Ansprüche müssen sich jetzt gegen die HV richten ODER aber, sofern sie beweisbar sind, gegen den Mieter richten - nach 9 Monaten ist es eher ungwöhnlich, noch "mal eben" ein paar Mängel zu finden... es sei denn, der gute Mann geht mit dem Presslufthammer durch die Bude um noch ein paar Mängel zu kreieren

In dem Fall wäre ein gut begründeter Widerspruch (10-Seitig mit Rubrum im Klageschriftformat ) sicherlich eine gute Sache. Alles in allem darf man darauf gespannt sein, was der Eigentümer für Beweismittel vorbringt.


Ein schönes Wochenende wünscht

Peter M.

[John_Keel]

Vielen Dank für die Antwort! Nur eine Zusatzfrage

Ist der Anspruch des Vermieters nicht schon aufgrund des §548 Abs. 1 BGB nach 6 Monaten verjährt? Könnte man dementsprechend nicht die Argumentation des Widerspruchs lediglich darauf beziehen und somit vereinfachen?

[Pete76]

Hallo!

Ja so könnte man auch vorgehen... allerdings ist das so eine Sache. Gerade dann wenn der Vermieter nicht der Eigentümer ist (was hier ja offenbar gegeben ist). Diese Norm zielt auf die Rückgabe ab (hier der 30.06.2005). Nur ist Vermieter (HV) nicht Eigentümer. Darauf geht diese Norm zwar nicht weiter ein, aber es könnten sich hier Probleme mit dem Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist ergeben... zumindest sehe ich das so. Hier hat zudem nicht der Vermieter die Ansprüche, sondern der Eigentümer. Zwar würde ich dafür plädieren, daß das Telos der Norm den Mieter vor allzu langen Fristen schützt und eine solche Konstellation nicht dazu geeingnet sein darf, die Verjährungsfristen künstlich zu strecken, dennoch bin ich mir nicht sicher, ob der §548 geeignet ist eine eindeutige Aussage für den Anspruchsteller darzustellen. Daher würde ich AUCH (wenn schon nicht allein) auf die konkludente Handlung der HV eingehen (Rückzahlung der Kaution) um den Ausschluss jedweder Ansprüche gegenüber dem Anspruchsteller zu erklären.

Viele Grüße,

Peter M.