Nach Hausverkauf :Neubesitzer schließt mit Altbesitzer für Mieter Zeitvertrag uvam.ab

[Hähnchen]

Im September verkaufte ein altes Ehepaar (AB)ein 4-Familienhaus, in desen DG der 53-jährige psych.kranke(voll geschäftsfähige) Sohn(M) seit über 20 Jahren ohne Mietzahlung lebt. Wichtig war, daß der Sohn weiterhin zu ortsüblicher Miete dort wohnen kann. Nach Grundbucheintragung wurde vom NB (Neubesitzer) dem AB ( Altbesitzer) ein Mietvertrag vorgelegt, der jedoch mit viel nettem Geplaudere ohne lesen unterschrieben wurde. Es handelt sich um einen Zeitmietvertrag über 3 Jahre ohne Verlängerungsoption zwischen NB und Ehepaar AB mit Angabe des Sohnes als Wohnungnutzer. Miete wird seit September 2006 von AB für M überwiesen.
Sohn besitzt mit seinen Eltern keinen Mietvertrag.
In diesem sog. Zeitmietvertrag sind keine Begrenzungsgründe angegeben.
Es gab keinerlei Kündigungen.
Böser NB hat bereits 3 Wohnungen frei, und der Vertrag war so gewollt, er will keinen mit normalen Kündigungsfristen.
Der Inhalt des Vertrages wurde jetzt erst von der Tochter erlesen.
Frage:
Kann NB mit AB ohne Unterschrift von M über dessen Wohnung (ein Zimmer wurde sogar herausgenommen und bis auf Widerruf zur Verfügung gestellt) einen Mietvertrag abschliessen?
Bestand von M mit AB ein mündlicher Vertrag?
Wenn ja, wie wird ein mündlicher Vertrag durch Hauskauf übertragen(wie kann die Miete bestimmt werden)?
Ist für M der Vertrag zwischen AB und NB gültig?
Benötigt M einen neuen Vertrag mit NB?
Ist doch interessant was uns das Leben so bietet.
Vielen Dank

Mama Hähnchen

[Immo-Kfm.]

Moin moin,

soweit besteht nur ein Vertrag zwischen NB und AB.. M steht in keiner Beziehung zu NB.

Der Vertrag zwischen NB und AB ist unbefristet, kann aber vom NB nach den Maßgaben der §§ 569 und 573 BGB gekündigt werden.

Gekündigt werden kann nur von NB und AB.

Meiner Meinung nach, steht M in keinem Verhältnis zu AB (zu NB sowieso nicht). Da kein Untermietvertrag geschlossen wurde, würde ich sagen, dass M die Wohnung lediglich als Haushaltsangehöriger bewohnt. Das brauch zwar auch die Zustimmung des Vermieters, aber das scheint in dem Fall klar zu sein, da die Wohnung ausschließlich zu dem Zweck vermietet wurde.

[Hähnchen]

Moin, moin Immo-Kfm.

Vielen Dank für die schnelle Antwort,
Der AB wohnte nie in diesem Haus, daher gehe ich davon aus. dass der Sohn Mieter dieser Wohnung ist, und dessen Eltern nicht berechtigt sind über seinen Wohnraum den er praktisch mit einen mündlichen Vertrag, der meines Wissens wie ein schriftlicher zu bewerten ist , verfügen dürfen, da er ja nicht geschäftsunfähig ist.
Mama Hähnchen

[Immo-Kfm.]

doch, das ist durchaus üblich in der Praxis. Wenn zum Beispiel, der Sohn nicht genügend Einkommen hat, die Eltern die Wohnungsangelenheiten für ihn regeln wollen, o. ä. In der Praxis schließen häufiger Eltern Mietverträge ab und lassen die Kinder dort wohnen.

Wichtig ist aber, dass AB Schuldner gegenüber NB sind und für die Wohnung und Mietzahlung haften.

[Dr.Kamphausen]

Zitat von Hähnchen

In diesem sog. Zeitmietvertrag sind keine Begrenzungsgründe angegeben.

Mangels eines rechtserheblichen Befristungsgrundes und der Einführung desselben in den Vertrag liegt ein solcher von unbestimmter Dauer vor.

Zitat von Hähnchen

Kann NB mit AB ohne Unterschrift von M über dessen Wohnung (ein Zimmer wurde sogar herausgenommen und bis auf Widerruf zur Verfügung gestellt) einen Mietvertrag abschliessen?

Es könnte ein Mietvertrag zugunsten eines Dritten des Inhalts abgeschlossen worden sein, der M gegenüber NB berechtigt, die vertragliche Hauptleistungspflicht des Vermieters an sich zu fordern.
Für eine solche Vertragsgestaltung bedarf es der Mitwirkung des Dritten nicht.

Zitat von Hähnchen

Bestand von M mit AB ein mündlicher Vertrag?

Soweit ersichtlich, hatte M zu keinem Zeitpunkt eine Miete entrichtet. Eine solche war auch nicht geschuldet. Deshalb ist zumindest von einem Mietverhältnis zwischen AB und M nicht auszugehen.
Eine Mietverhältns ist besteht somit auch nicht zwischen NB und M.

Zitat von Hähnchen

Wenn ja, wie wird ein mündlicher Vertrag durch Hauskauf übertragen(wie kann die Miete bestimmt werden)?

Durch Eintritt des NB in die Vermieterstellung des AB wird das Mietverhältnis fortan zwischen NB und Mieter fortgeführt. Zu beachten ist, daß die Eigentümerstellung nicht zwangsläufig diejenige des Vermieters entspricht. Ist sie hingegen identisch, wäre auf die Eintragung im Grundbuch abzustellen.

Zitat von Hähnchen

Ist für M der Vertrag zwischen AB und NB gültig?

Fraglich ist, ob überhaupt ein Vertragsverhältnis zwischen AB un d M gegeben war. Die Tatsache, daß den Parteien familiäre Bindungen bestehen, berechtigt zur Annahme, daß M die Wohnräume aus Gefälligkeit überlassen worden sind.
Selbst wenn man ein Leihverhältnis annehmen wollte, ist es dem NB unbenommen, die Sache zurückzuforden. Ein Schutz des Entleihers analog dem Mieterschutz ist nicht gegeben.

Zitat von Hähnchen

Benötigt M einen neuen Vertrag mit NB?

Ein solcher Vertrag ist erforderlich, wurde aber zwischen AB und NB zugunsten des M begründet.