Müssen bei Auszug sogenannte Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

[eicuc]

Mal angenommen, ein junges Ehepaar E muss nach 2 Jahren aus beruflichen Gründen umziehen, hat die jetzige Wohnung fristgerecht gekündigt und eine Kündigungsbesätigung vom Vermieter V erhalten.
Weiterhin angenommen, in dem von E mit V geschlossenen Mietvertrag sind folgende Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen angeführt:

"Schönheitsreparaturen (S) sind fachgerecht auszuführen. (S) umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre. Die (S) sind i.d.R. nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre
- Fenster und Türen, Heizkörper und -Rohre alle 4 Jahre
- Wohn- u. Schlafräume, Flure, Diele alle 5 Jahre
- Nebenräume alle 7 Jahre
Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit (S) nach diesem Zeitpunkt vom Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an."

SOWIE

"Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses (S) noch nicht fällig, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer umfassenden und fachgerechten (S) im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht i.d.R. dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen (s.o.) und den seit Ausführung der letzten (S) während der Mietzeit [...]
Soweit der Mieter noch nicht fällige (S) rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt, ist er von der Verpflichtung zur Zahlung eines Kostenanteils befreit."

Auf diese Klauseln weist V das Paar E in der Kündigungsbestätigung nochmals hin und vermerkt in der Bestätigung zusätzlich, dass V E Einnahmeausfälle berechnen wird, falls die Wohnung nicht termingerecht im vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird.

Bei Beginn des Mietvertrages mit V hatte E die Wohnung mit neuer, aber ungestrichener Rauhfasertapete an den Wänden sowie neu verlegtem PVC-Fußboden übernommen. E hatte die Tapeten bei Einzug selbst farbig gestrichen und den Anstrich im Wohnzimmer, Flur und Arbeitszimmer 1 1/2 Jahre nach dem Einzug erneuert. Dabei hatte E in der kompletten Wohnung warme Gelb- und Terrakottatöne in verschiedenen Abstufungen verwendet. Da E diese Renovierung selbst durchgeführt hat, besitzt es keine entsprechenden Rechnungen.
Außerdem hat E durch das Aufstellen der Möbel einige Abdrücke und Kratzer beim Stellen der Möbel verursacht.

Nun stellen sich für E einige Fragen:
Muss E trotz der erst vor einem halben Jahr ausgeführten Schönheitsreparaturen diese bei Auszug erneut durchführen?
Und fallen die Abnutzungsspuren auf dem PVC-Boden ebenfalls in diese Regelung?
Falls V und E sich darauf einigen, dass E anteilige Renovierungskosten zahlt, wie hoch dürfen diese maximal ausfallen? Darf V in diesem Falle den Anteil von der von E bei Einzug gezahlten Mietkaution einbehalten?

Es würde mich sehr freuen, wenn jemand sich dieses Falles annehmen und entsprechende Auskünfte für den Fall des Paares E geben könnte.

Herzlichen Dank im Voraus
Ihre Eicuc

[snibchi]

Der MV enthält eine sog. "starre Fristenregelung" mit der Aufforderung in bestimmten Zeiträumen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unberücksichtigt bleibt der tatsächliche Zustand der Wohnung.

Solche "starren Fristen" in Formularverträgen bzgl. von Schönheitsreparaturen sind unwirksam, stellte der BGH fest:
http://www.x-legem.de/mandant24/asp/...ow.asp?id=4229
http://www.x-legem.de/mandant24/asp/...ow.asp?id=4229

Hierdurch wird die gesamte Klausel unwirksam und der VM muß bei Auszug gar nichts machen. Individuelle Abmachungen bleiben natürlich unberührt. Beschädigungen die nicht durch "normales" Abwohnen entstanden sind ebenfalls.

[Atlantis]

@snibchi
Da steht "i.d.R.". Dadurch wird ein Ermessen derart geschaffen, dass es auf die Erforderlichkeit der Arbeiten ankommt.

Und auch die Qoutenregelung ist eine "i.d.R."-Formulierung, so dass Anpassungen an den Grad der Abnutzung durchaus möglich sind.

Ich würde deshalb davon ausgehen wollen, dass hier gerade keine starre Fristenregelungen vorliegen.

[Monaco501]

Denke mal, da es sich um eine Wohnungsbaugesellschaft handelt, dass hierzu ein Gespräch mit dem Beauftragten verantwortlich zu führen ist, quasi ein Abnahmebegehren im Vorfeld.
Bei diesem Gespräch könnte schon auch eine rechtliche Würdigung einfließen und würde schon mal die Standpunkte sondieren??

quasi fair to fair.

Damit weiß man zumindest die Vermietereinstellung zur Übernahme und kann sich selbst justieren.

Lg. aus München

[Atlantis]

Zitat von eicuc

Und fallen die Abnutzungsspuren auf dem PVC-Boden ebenfalls in diese Regelung?

Nein, da es bei diesen Reparaturen nicht um Schönheitsreparaturen handelt.

[Dr.Kamphausen]

Bei den hier verwendeten Schöheitreparaturklauseln könnte lediglich die Abkürzung " i.d.R." als in der Regel dazu führen, daß von einer starren Fristenregelung nicht auszugehen wäre. Dagegen spräche indessen die ausdiffern-zierte nachfolgende Fristenregelung, wann Schönheitsreparaturen vorzunmehmen sind.
Wenn richtigerweise dieselben nur dann ztu erfolgen hätten, wenn für sie Bedarf besteht, ist eine solche Fristenrege-lung überflüssig.
Deshalb führt die für AGB-Klauseln vorzunehmenede gerneralisierende objektive Auslegung dazu, daß trotz der Verwendung "i.d.R. " der rechtlich nicht vorgebildete , redliche Vertragspartner eine Renovierungsverpflichtung erkennt.
Zumindest steht die Verwendung "i.d.R. gegen die Aufnahme der Renovierungsfristen. Damit ist diese Klausel unklar
und gem. § 305c BGB nicht Vertragsbestandteil.

[snibchi]

Zitat von Dr.Kamphausen

Deshalb führt die für AGB-Klauseln vorzunehmenede gerneralisierende objektive Auslegung dazu, daß trotz der Verwendung "i.d.R. " der rechtlich nicht vorgebildete , redliche Vertragspartner eine Renovierungsverpflichtung erkennt.

Danke

[Atlantis]

Zitat von Dr.Kamphausen

Bei den hier verwendeten Schöheitreparaturklauseln könnte lediglich die Abkürzung " i.d.R." als in der Regel dazu führen, daß von einer starren Fristenregelung nicht auszugehen wäre. Dagegen spräche indessen die ausdiffern-zierte nachfolgende Fristenregelung, wann Schönheitsreparaturen vorzunmehmen sind.
Wenn richtigerweise dieselben nur dann ztu erfolgen hätten, wenn für sie Bedarf besteht, ist eine solche Fristenrege-lung überflüssig.
Deshalb führt die für AGB-Klauseln vorzunehmenede gerneralisierende objektive Auslegung dazu, daß trotz der Verwendung "i.d.R. " der rechtlich nicht vorgebildete , redliche Vertragspartner eine Renovierungsverpflichtung erkennt.
Zumindest steht die Verwendung "i.d.R. gegen die Aufnahme der Renovierungsfristen. Damit ist diese Klausel unklar
und gem. § 305c BGB nicht Vertragsbestandteil.

Dem kann nicht gefolgt werden. Es ist durchaus üblich, dass folgende Klauseln benutzt werden:
Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen nach Ablauf folgender Fristen durchzuführen:
3 Jahre...
5 Jahre...
7 Jahre...
Und hierbei handelt es sich (durch den BGH anerkannt) nicht um einen starren Fristenplan.
"Starr" ist eine Frist lediglich dann, wenn sie ohne Rücksicht auf die Renovierungsbedürftigkeit den Mieter zu Schönheitsreparaturen in fest bestimmten Zeitabständen verpflichtet. Sie ist dann nicht mehr "starr", wenn auf Grund der verwendeten Formulierung der Renovierungsbedarf berücksichtigt werden kann. Die Benennung eines Fristenplans ist in Mietverträgen dabei grundsätzlich zulässig. Jedoch muss die Klausel so formuliert sein, dass dem Fristenplan lediglich der Charakter einer Richtlinie zukommt.

Zitat von BGH, Versäumnisurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, Seite 7

Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).

Link:http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...4&pos=2&anz=16

Aus dem bloßen Vorliegen eines Fristenplans kann demgemäß nicht auf dessen "Starrheit" geschlossen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob aufgrund der Formulierung eine Abweichung vom Fristenplan möglich ist oder nicht. Bei der Verwendung der Formulierung "in der Regel" ist eine solche Abweichung möglich, so dass dem Fristenplan lediglich der Charakter einer Richtlinie zukommt:

Zitat von BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, Leitsatz

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Link: http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...9&pos=7&anz=16

[Atlantis]

Zitat von snibchi

Danke

Nur nicht zu früh lachen!

[snibchi]

Danke für den Link, Atlantis (war mir nicht bekannt). Da ist man ja mal wieder "zurück gerudert".

Wobei ich (in aller Bescheidenheit ) hier Linguistik und Recht vermischt sehe. Das Abweichen von der Regel impliziert nämlich "anders zu sein", "außerhalb jeder Regel sich zu bewegen", "Regeln sind dazu da, eingehalten zu werden", usw.

Interessant wäre auch fest zu stellen, ob die Abkürzung (wie in unserem Sachverhalt) "i.d.R." vom Bürger ohne Schulabschluß überhaupt verstanden werden kann.