Mietvertrag rückwirkend?

[Indi83]

Mal angenommen in einer 7er WG (mit Einzelvermietung der Zimmer) ziehen Mieter regulär nach Kündigung aus und neue Mitbewohner ein, allerdings ohne konkrete Zusage des Vermieters.

Diese neuen Mitbewohner wollen einen Mietvertrag haben. Der Vermieter sagt auf Nachfrage, dass das kein Problem sei und es nur an einer Neuformulierung der Mietvertragsformulare hänge, die noch in Bearbeitung sei.

Mal angenommen, diese Bearbeitung zieht sich über Monate hin (insbesondere auch weil ein zwischenzeitlich vorgelegter Entwurf rechtswidrige Änderungen enthielt) und es werden nun endlich neue Mietvertragsformulare vom Vermieter vorgelegt, hätte der Vermieter dann einen Anspruch auf rückwirkenden Vertragsschluss bzw. eine rückwirkende Mietzahlung?

[hambre]

Einen Anspruch auf rückwirkenden Vertragsschluss gibt es nicht. Der vermieter hat in so einer Situation gar keinen Anspruch auf Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Im Zweifel gelten die mündlichen Vereinbarungen und die Bestimmungen aus dem BGB, was regelmäßig vorteilhaft für den Mieter ist.

Die Mietzahlungen richten sich bis zum Abschluss eines neuen Vertrages nach den mündlichen Vereinbarungen. Ein Anspruch auf Mietzahlungen besteht daher seit Einzug.

[Indi83]

Danke Hambre!

Angenommen der Vermieter hat die Einzüge lediglich mündlich "unter der Hand" gestattet, also ausdrücklich gesagt, dass er erst mit dem Mietvertrag die (offen stehenden) Zimmer frei gibt und auch per Mail den Einzug nicht definitiv gestatten wollen, obwohl er de facto teilweise von den Einzügen wußte, besteht dann dennoch Anspruch auf Mietzahlung seit Einzug?

Also kann man hier von einem mündlichen Mietvertrag sprechen, obwohl es mündlich de facto nur ein "ihr könnt inoffiziell ja schonmal da einziehen" gab?

[Spezi-3]

Wird denn schon Miete gezahlt ?
Sinnvoll wäre die direkte Zahlung gegen Quittung.

[hambre]

Alternativ hätte der Vermieter hier Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Dass der Mieter sich hier irgendwie ganz vor der Zahlung drücken kann, kann ich nicht erkennen.

[DrumBum]

Zitat von Indi83

Angenommen der Vermieter hat die Einzüge lediglich mündlich "unter der Hand" gestattet, also ausdrücklich gesagt, dass er erst mit dem Mietvertrag die (offen stehenden) Zimmer frei gibt und auch per Mail den Einzug nicht definitiv gestatten wollen, obwohl er de facto teilweise von den Einzügen wußte, besteht dann dennoch Anspruch auf Mietzahlung seit Einzug?

Also kann man hier von einem mündlichen Mietvertrag sprechen, obwohl es mündlich de facto nur ein "ihr könnt inoffiziell ja schonmal da einziehen" gab?

Ich halte den Fall für problematisch. Wenn nach dem Inhalt der Abreden ein schriftlicher Mietvertrag (oder eben mehrere einzelne schriftliche Mietverträge) geschlossen werden soll/sollen, so hat die Schriftlichkeit konstitutive Bedeutung. Sprich: Es würde noch kein Mietvertrag vorliegen. Auch kein mündlicher. Aber, durch einen vorzeitigen Einzug geben die Parteien regelmäßig zu erkennen, dass sie der Formabrede nur eine deklaratorische Bedeutung zukommen lassen. Wiederum ABER: Kann der Vermieter beweisen, dass er den Einzug nur unter Vorbehalt des schriftlichen Mietvertrags gestattet hat gibt es ein Problem. Kann er das nicht beweisen liegen mündliche Mietverträge vor. Er muss sich das jedoch explizit und beweisbar vorbehalten haben.

[DrumBum]

Zitat von hambre

Alternativ hätte der Vermieter hier Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Dass der Mieter sich hier irgendwie ganz vor der Zahlung drücken kann, kann ich nicht erkennen.

Richtig! Das wäre doch ein typischer Fall der Saldotheorie (§ 812 BGB) - falls die Bewohner das Entgelt entrichtet haben, der Vertrag sich jedoch als nichtig herausstellt. Haben die Bewohner das Entgelt nocht nicht bezahlt würde eine Nutzungsentschädigung o.ä. fällig werden.

Wenn ein schriftlicher Mietvertrag nun doch geschlossen wird gilt das Vertragsverhältnis übrigens von seit der Gebrauchsüberlassung als in richtiger also in schriftlicher Form geschlossen.

[Indi83]

Zitat von Spezi-3

Wird denn schon Miete gezahlt ?
...

Nein, keiner der neuen Mitbewohner zahlte bisher Miete. In dem Beispiel wurde vom Vermieter zumindest gegenüber einem neuen Mitbewohner sogar ausdrücklich gewünscht, keine Miete zu überweisen. Paradoxerweise hat er aber Nebenkosten per Schreiben an "Unbekannt, Zimmer XY" gefordert.

[Indi83]

Zitat von DrumBum

... Wiederum ABER: Kann der Vermieter beweisen, dass er den Einzug nur unter Vorbehalt des schriftlichen Mietvertrags gestattet hat gibt es ein Problem. Kann er das nicht beweisen liegen mündliche Mietverträge vor. Er muss sich das jedoch explizit und beweisbar vorbehalten haben.

In dem Beispiel erfolgten die Einzüge entweder ohne Kenntnis des Vermieters oder er hat den Einzug nicht offiziell genehmigt, sondern geduldet.

Verstehe ich recht, dass also auf jeden Fall rückwirkend entweder Miete oder Nutzungsentschädigung zu zahlen ist und dass die Verzögerungen der Vertragsformularüberarbeitungen durch den Vermieter keinen Einfluß darauf haben?

[DrumBum]

Ok, ein solches Verfahren könnte eventuell günstig für die Mieter ausgehen, da der Vermieter beweisbelastet ist. Da es jedoch teilweise ohne Kenntnis des Vermieters geschah etc. würde jedoch die schriftlichen Mietverträge unterschreieben.

Ja eine Miete/Nutzungsenschädigung würde in jedem Fall fällig werden (Zusatz: ) falls der Vermieter es verlangt.