Mietminderung wegen Sanierung am Haus

[ALG2]

Es soll mal vorgekommen sein das eine Wohnungsbaugeselschaft sich vorgenommen hat in einer bestimmten Strasse mehrere Wohnhäuser zu sanieren.

Dieses beinhaltete komplette Erneuerung der Hausfassade ( Einrüsten, Dämmen, Verputzen, Streichen) - komplette Erneuerung des Daches (Dach abdecken, erneuern der Holzbalken, neu Eindecken) - abdichten der Kellerwände (Meißelarbeiten,Bohrarbeiten,) - Sanierung der Balkone (Stämmarbeiten) - Erneuerung der kompletten Fallrohre (Stämmarbeiten, Bohrarbeiten)

Man kann sich vorstellen was diese Arbeiten für einen Dreck und Lärm verursachen haben. Diese Arbeiten wurden vorher angekündigt für eine Zeitraum von ca. 7 - 9 Wochen. Sie sind jetzt mittlerweile in der 11 Woche und noch nicht beendet.

nochmals die einzelnen Arbeiten im Detail:

• Abdichtung der Kellerräume (ohrenbetäubender Lärm durch Meißel u. Bohrarbeiten)
• komplette Sanierung des Daches (ohrenbetäubender Lärm durch Nagelarbeiten)
• Einrüstung des Hauses (ohrenbetäubender Lärm durch Bohrarbeiten u. Klopfarbeiten)
• komplette Sanierung der Hausfassade (ohrenbetäubender Lärm durch Bohr und Stemmarbeiten)
• komplette Erneuerung der Fallrohre im Kellerbereich (ohrenbetäubender Lärm durch Bohr u. Stemmarbeiten


Jetzt hatte eine Mietpartei mal darüber nachgedacht das es doch nicht möglich sein kann bei solchen Beeinträchtigungen den selben Mietzins zahlen zu müssen. Also schrieb die Mietpartei die Wohnungsbaugeselschaft an und bat sie darum die Miete für die vergangenen 2 Monate um jeweils 50% pro Monat zu kürzen so das am nächsten Monat einmalig keine Miete abgebucht werden sollte.


Nach ca. 1 Woche meldete sich die Wohnungsbaugeselschaft und lehnte diesen Vorschlag ab. Sie teilte der Mietpartei mit das diese Arbeiten vorher angekündigt worden sein und diese Arbeiten zu dulden sind. Eine kürzung der Miete komme nicht in Frage und wird angelehnt.

Das war natürlich ein Schock für die Mietpartei und darauf hin versuchte sie eine lösung im www zu finden. Aus diesem Grund kann man das jetzt hier nachlesen. Und man fragt sich ist das richtig wie die Wohnungsbaugeselschaft handelt? Muss die Mietpartei das so hinnehmen? und hat sie keinerlei Anspruch auf einer Mietminderung? Fragen über Fragen die beantwortet werden wollen.

Vielen Dank fürs Lesen.............

[sharon]

Die gesetzlichen Bestimmungen dazu kenne ich nicht. Allerdings sollte man doch meinen, die Bewohner (auch die Mieter) sollten sich freuen, dass das Haus saniert wird. Ganz abgesehen davon, dass durch die Dämmung und die Dacherneuerung mit Sicherheit Heizkosten eingespart werden, wird das Haus ja schließlich optisch und bautechnisch verbessert. Und ohne Baulärm lässt sich eine Sanierung nun mal nicht durchführen. Wollen die Leute lieber in einem alten, vergammelt aussehenden Haus wohnen und haufenweise Heizung bezahlen, da sie durch die Wände und Decken hinausheizen? Wenn die Sanierung nicht durchgeführt werden würde, kämen dann wohl Forderungen nach Mietminderung, weil die Keller aufgrund fehlender Sanierung schimmeln etc.

[vico]

Bei erheblichen Lärmstörungen wegen Bauarbeiten im Haus können Mieter die Miete um 30% mindern. Selbstverständlich nur für den Zeitraum der andauernden Arbeiten. Dulden muss der Mieter dies, aber das Recht zu Minderung geht nicht verloren. Die Wohnungsgesellschaft muss nicht um Erlaubnis gefragt werden.

[schielu]

Baumaßnahmen im Haus oder am Haus stellen einen Mangel dar, wenn der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird (vgl. AG Köln, ZMR 1980, 87: der Mietanspruch entfällt, wenn die Wohnung völlig neu gestaltet wird und deshalb für längere Zeit unbewohnbar ist). Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist oder wenn er sie nach § 554 BGB dulden muss (KG, Urteil v. 2.11.2000, 8 U 4206/99, GE 2002, 257; LG Mannheim, WuM 1986, 139; LG Berlin, GE 1997, 619; AG Osnabrück, WuM 1996, 754).

Die Art der Beeinträchtigung ist gleichgültig. In Betracht kommt insbesondere eine Beeinträchtigung durch Lärm oder Schmutz. Auch sonstige Gebrauchsbeeinträchtigungen berechtigen zur Minderung (AG Hamburg, WuM 1996, 30: wenn das Haus eingerüstet und mit Planen verhängt ist, weil hierdurch die Benutzung der Balkone beeinträchtigt, die Lichtzufuhr behindert und die Einbruchsgefahr erhöht wird). Eine optische oder ästhetische Beeinträchtigung genügt, etwa die Nutzung des Wohnumfeldes als Lagerplatz für Baumaterialien und dergleichen (LG Osnabrück, WuM 1986, 93).

[Ron-Wide]

Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses
AG Hamburg, 16.01.1987 - 44 C 1605/86, WM 87, 272
60%

Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens drei Monaten
AG Weißwasser, 18.04.1994 - 3 C 0701/93, WM 94, 601
50%

Aber bitte beachten:

Das sind Urteile die für jeweils ganz bestimmte Fälle ergangen sind. Können also nur Richtwerte sein. Grundsätzlich kann eine Mietminderung vom Tag der Beeinträchtigung an durchgeführt werden. Der VM muß nicht um Erlaubnis gebeten werden. Es kann auch später nicht wegen Mietrückstand durch den VM geklagt werden.
Da der Mieter für die Höhe der Minderung beweispflichtig ist, kann hier ein Mieterverein /Fachanwalt der kostengünstigere Weg sein.

[ALG2]

Aufgrund vieler Antworten wollte es die Mietpartei jetzt einwenig genauer wissen und ließ sich durch einen Rechtsanwalt seiner Rechtschutzversicherung beraten.

Dieser meinte das eine Mietminderung aufgrund der besagten Mängel die aber schon zurückliegen nicht mehr durchzusetzen sei. Aber die Mietpartei könne ja ein Teil der Miete für die vergangenen 2 Monate vom Vermieter zurückforden.

Das hört sich ja schon mal nicht verkehrt an. Auf jedenfall sieht man das auch große und anscheinend seriöse Wohnungsbaugeselschaften mit Haken und Ösen kämpfen wenn es um das liebe Geld geht

[Ron-Wide]

Mit der Aussage des Anwaltes stimme ich nicht ganz überein. Allerdings sind hier natürlich auch die genauen Gegebenheiten nicht bekannt.

Nach §§ 536 b, 536 c wird unter bestimmten Voraussetzungen die Minderung ausgeschlossen. Dies trifft aber hier nicht zu, da der Vermieter durch die Baumaßnahmen ja selbst diesen Mangel herbeigeführt hat.
Da dem Mieter der zu Beginn der Umfang der Wohnwertminderung nicht bekannt war, kann er vom ersten Tag der Minderung des Wohnwertes auch die Mietzahlung minder.

[vico]

ALG2 schrieb:


"Das hört sich ja schon mal nicht verkehrt an."

So leicht wie der Anwalt sich das vorstellt, ist die Sache nicht.
Der VM wird keine Miete freiwillig zurückgeben, also bleibt dem Mieter nur der Klageweg.
Der will bei ALG2-Empfänger wohl überlegt sein.
Hier sollte vorsichtshalber früh genug Prozesskostenhilfe beantragt werden.
Derjenige der klagt muss auch immer seinen Klagevortrag nachvollziehbar begründen können und Beweise vorlegen.

[Ron-Wide]

@vico

Der VM wird keine Miete freiwillig zurückgeben, also bleibt dem Mieter nur der Klageweg.

Der VM braucht auch nix freiwillig oder unfreiwillig zurückzugeben. Der M hat das Recht die nächsten folgenden Mietzahlungen zu mindern. Das sollte aber nu bald sitzen!

[4-Mädel-Haus]

Zitat von sharon

Die gesetzlichen Bestimmungen dazu kenne ich nicht. Allerdings sollte man doch meinen, die Bewohner (auch die Mieter) sollten sich freuen, dass das Haus saniert wird. Ganz abgesehen davon, dass durch die Dämmung und die Dacherneuerung mit Sicherheit Heizkosten eingespart werden, wird das Haus ja schließlich optisch und bautechnisch verbessert. Und ohne Baulärm lässt sich eine Sanierung nun mal nicht durchführen. Wollen die Leute lieber in einem alten, vergammelt aussehenden Haus wohnen und haufenweise Heizung bezahlen, da sie durch die Wände und Decken hinausheizen? Wenn die Sanierung nicht durchgeführt werden würde, kämen dann wohl Forderungen nach Mietminderung, weil die Keller aufgrund fehlender Sanierung schimmeln etc.

, aber das ist eben deutsche Rechtssprechung: einerseits von Energieeinsparung und Co reden und wirds dann gemacht, bekommt man noch mit dem Knüpel eins drauf.
Ja,ja, ich weiß - hier gehts nun mal um Recht und Gesetz und Menschen, die nicht übr den eigenen Tellerrand hinausblicken können