Mietminderung/Abmahnung/Kündigung?

[5826823]

Hallo,

Herr Pumpelmus wohnt seit fast 8 Jahren in einer sanierten Altbauwohnung und zahlt pünktlich Miete.
Eines Tages geht der Badheizkörper nicht mehr über den normalen Heizkreislauf zu beheizen. Es handelt sich um einen Heizkörper, den man auch elektrisch zuschalten kann. Leider funktioniert auch die elektrische Zuschaltung nicht. Die Hausverwaltung wird informiert um den Mangel zu beheben. Es kam dann eine Firma, die den Heizkörper wieder zum Laufen brachte, allerdings funktioniert die elektrische Zuschaltung immer noch nicht.
Nach Anzeigen des Mangels bei der HV und Fristsetzung zur Behebung kürzte Herr Pumpelmus die Miete um 10 Prozent, da der Mangel nach Fristsetzung immer noch nicht behoben wurde.
Nun kürzt Herr Pumpelmus seit Dezember die Miete um 10 Prozent. Seit dem ist die komplette Heizungsanlage des Hauses 3 tagelang ausgefallen und dann noch mal einen Tag. Im Bad herrschten 16-17 Grad bei durchschnittlich 7 Grad Außentemperatur. Hier hätte die elektrische Zuschaltung -sofern sie funktionieren würde- echt helfen können... Der Badheizkörper ist Vermietungsgegenstand.

1. Frage: Ist die Mietminderung zu hoch?
2. Frage: Stellt der nicht voll funktionsfähige Badheizkörper überhaupt einen Mangel dar?

Jetzt hat die HV Herrn Pumpelmus 2 mal gemahnt und den Mangel abgestritten. Ihrer Meinung nach ist das kein Mangel. Herr Pumpelmus denkt aber nach $535 BGB ist der Zustand des Mietgegenstandes (Badheizkörper) nicht vertragsgemäß und hat beiden Mahnungen widersprochen und auf seine Schreiben verwiesen, in denen er den Mangel anzeigt, Frist zur Behebung setzt und die Mietminderung bekannt gibt (10 Prozent von der Kaltmiete, NK werden voll überwiesen).

3. Frage: Kann der Vermieter ihm kündigen?
4. Frage: Muss er die vermeintlichen Rückstände (im Moment 104,70 Euro bei einer Gesamtmiete warm 505 Euro) nachzahlen?

5. Frage: Das Haus in dem Herr Pumpelmus wohnt wird bald eingerüstet. Darf er und wenn ja in welcher Höhe die Miete kürzen?

Danke schon mal vorab!

[Ron-Wide]

1. Frage: Ist die Mietminderung zu hoch? Der Mieter ist hier beweispflichtig. Dazu ist zu ermitteln, ob der Wohnwert um 10% gesunken ist.
2. Frage: Stellt der nicht voll funktionsfähige Badheizkörper überhaupt einen Mangel dar? Ja

Jetzt hat die HV Herrn Pumpelmus 2 mal gemahnt und den Mangel abgestritten. Ihrer Meinung nach ist das kein Mangel. Herr Pumpelmus denkt aber nach $535 BGB ist der Zustand des Mietgegenstandes (Badheizkörper) nicht vertragsgemäß und hat beiden Mahnungen widersprochen und auf seine Schreiben verwiesen, in denen er den Mangel anzeigt, Frist zur Behebung setzt und die Mietminderung bekannt gibt (10 Prozent von der Kaltmiete, NK werden voll überwiesen).

3. Frage: Kann der Vermieter ihm kündigen? Nicht wegen einer rechtmäßigen Mietminderung. Er müsste schon beweisen, dass keine Mietminderung vorliegt. In einem Fall, in dem die Mietminderung zu hoch angesetzt ist, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen, spätestens dann, wenn der überschießende Betrag 2 Monatsmieten übersteigt. Aber dies wird wohl durch ein Gericht festgestellt werden müssen.
4. Frage: Muss er die vermeintlichen Rückstände (im Moment 104,70 Euro bei einer Gesamtmiete warm 505 Euro) nachzahlen? Nein, die rechtmäßige Mietminderung gehört dem Mieter.

5. Frage: Das Haus in dem Herr Pumpelmus wohnt wird bald eingerüstet. Darf er und wenn ja in welcher Höhe die Miete kürzen? Ja, wenn diese Einrüstung den Wohnwert der Wohnung beeinträchtigt.

Eine Mietminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Daher gibt es auch keine festen Minderungssätze. Ein Mieter könnte nur nach Mietminderungsurteilen im Netz suchen.

Rechtliche Grundlage ist der § 536 BGB.

[5826823]

danke, für die schnelle Antwort!

wie kann Herr Pumpelmus beweissicher feststellen, ob der Wohnwert um 10% gesunken ist?

Wer legt fest, ob die Mietminderung rechtmäßig ist?

Muss es dazu zwangsläufig zu einer Gerichtsverhandlung kommen?
Geht die Gerichtsverhandlung immer mit einer Kündigung einher?

Ich dächte mal gelesen zu haben, dass der Mieter seine Pflichten verletzt, wenn er nicht die volle Miete zahlt und dadurch in Verzug kommt.Immerhin bestreitet die HV ja, dass überhaupt ein Mangel vorliegt und hat Herrn Pumpemus bereits zweimal gemahnt/abgemahnt....

Vielen Dank für eure Hilfe, ich finde das Forum super.
Oft fand ich hier sehr gute Hilfestellungen!!!

[hera]

Zitat von 5826823

wie kann Herr Pumpelmus beweissicher feststellen, ob der Wohnwert um 10% gesunken ist?

.. herr pumpelmus soll sich alle seine schreiben an die HV aufheben, säuberlich aufschreiben, welche temperaturen täglich im bad herrschen und schon mal zeugen und im www nach tabellen für mietminderungen suchen

wenn es zu einer klage wegen angeblicher mietrückstände kommt, muß herr pumpelmus als erstes einem möglichen mahnbescheid widersprechen und dann seine argumente zur mietminderung vor gericht vortragen (wo das verfahren mit sicherheit nach einem widerspruch landet)

das gericht wird dann wahrscheinlich einen gutachter beauftragen, der sich die technik im bad anschaut ..die kosten hierfür (meist höher als der streitwert) muß der mieter vorstrecken (wenn er gewinnt, zahlt das der vermieter)

ich habe nicht verstanden, wie lange die heizung komplett ausgefallen ist und wieviel grad auch ohne elektrische zuschaltung erzielt werden?

Zitat von 5826823

Wer legt fest, ob die Mietminderung rechtmäßig ist?

das gericht

Zitat von 5826823

Muss es dazu zwangsläufig zu einer Gerichtsverhandlung kommen?
Geht die Gerichtsverhandlung immer mit einer Kündigung einher?

.. das hängt vom vermieter ab
- nein -

wenn der mieter verliert, die minderung zu hoch angesetzt war (aber noch nicht übertrieben hoch), hat er die chance, den fehlbetrag auszugleichen

Zitat von 5826823

Immerhin bestreitet die HV ja, dass überhaupt ein Mangel vorliegt und hat Herrn Pumpemus bereits zweimal gemahnt/abgemahnt....

.. das ist tägliches procedere - der mieter muß die mängel rechtzeitig (schriftlich) anzeigen und darauf hinweisen, dass er die miete mindert ...

[Enzian]

Im Bad muß die Temperatur tagsüber 22 Grad betragen, sonst liegt ein Mangel vor.
In der Nacht 3 Grad weniger möglich.

siehe auch
http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/heizung.html


Die Höhe der Minderung hängt von der Unterschreitung des Mindestwertes ab.
Zeugen sind hilfreich ( Stichproben ) sowie Dokumentationen ( Tabelle ) und Fotos/ Videos mit Thermometer.
Video insofern, das zu sehen ist das sich die Temperatur nicht ändert.

Wird das Haus eingerüstet ist Lärm und Schmutz zu erwarten.
In diesem Fall Vermieter benachritigen ( mit Nachweis ) und Bruttomiete kürzen.

Die Höhe der Mietkürzungen nimmt man am Beispiel von Gerichtsurteilen vor.

also google Mietemängel bzw. Mietmängel + Mieterbund

Beim Mieterbund kann auch eine Broschüre mit diversen Urteilen bestellt werden.
Es gibt weiterhin auch eine kostenpflichtige Hotline für Nichtmitglieder.

[Enzian]

Zitat von 5826823

Ich dächte mal gelesen zu haben, dass der Mieter seine Pflichten verletzt, wenn er nicht die volle Miete zahlt und dadurch in Verzug kommt.Immerhin bestreitet die HV ja, dass überhaupt ein Mangel vorliegt und hat Herrn Pumpemus bereits zweimal gemahnt/abgemahnt....

Die HV wird versuchen den Mieter einzuschüchtern.

Bei mir äusserte sich mal ein Geschäftsführer einer HV über einen Mangel, war aber nie in der Wohnung ( auch seine Mitarbeiter nicht ) !

Übrigends sind laut Mieterbund hundertausende Nebenkostenabrechnungen jedes Jahr falsch.
Das liegt darin das die HV so blöde sind ihren Job zu machen.
Ich bekam letztes Jahr 4 NK Abrechnungen, alle fehlerhaft.
So viel zum Thema HV's.

[Enzian]

Zitat von 5826823

Nach Anzeigen des Mangels bei der HV und Fristsetzung zur Behebung kürzte Herr Pumpelmus die Miete um 10 Prozent, da der Mangel nach Fristsetzung immer noch nicht behoben wurde.

Die Fristsetzung ist eine Kulanz des Mieters.
Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt berechtigt, wenn der Vermieter nachweisbar informiert wurde.
Eine Frist ist nicht erfoderlich !

[5826823]

Ihr Lieben, herzlichen Dank!

Also die Badheizung funktioniert mit dem normalen Heizkreislauf. Kann aber nach Bedarf elektrisch zugeschaltet werden, ggf. außerhalb der Heizperiode oder wenn der normale Heizkreislauf ausfällt, so geschehen bei Herrn Pumpelmus letzte Woche von Montag früh bis Mittwoch abend und diese Woche Montag. Im ersten Fall ohne Ankündigung, im zweiten mit Ankündigung aufgrund von Bauarbeiten.
Aber genau für den Fall ist ja die elektrische Zuschaltmöglichkeit gedacht. Da der Badheizkörper Vermietungsgegenstand ist und dieser bei Einzug funktionierte, elektrisch und normal, hat Herr Pumpelmus den Mangel, neben anderen Mängeln, im Oktober letzten Jahres nachweislich seiner HV gemeldet und um Behebung gebeten (alle anderen Mängel wurden auch behoben, die Miete wurde aber nur aufgrund der Badheizung gemindert).
Daraufhin war eine Firma bei ihm, die sagte, das die Heizspirale defekt sei, ein Austausch dauert max. 2 h, dafür muss die gesamte Heizungsanlage außer Betrieb genommen werden.
Die HV meint aber, dass sie den Austausch aufgrund dessen erst nach Ende der Heizperiode vornehmen.
Nun ist aber, wie oben bereits geschrieben, der whorst case eingetreten und es war 4 Tage lang Heizungsausfall.
Hätte man diese Zeit nicht für den Austausch nutzen können? Es finden im gesamten Haus eh Bauarbeiten statt (Dachgeschoss wird zu Wohnräumen ausgebaut).

Die Angst von Herrn Pumpelmus ist einfach die, dass die Mietminderung zu hoch war oder es sich um keinen Mangel handelt und er deswegen mit einer fristlosen oder fristgerechten Kündigung zu rechnen hat.
Leider stehen ja im Netz Urteile von 5 bis 20 Prozent, bei Totalausfall, den er ja nicht hat, bzw. nur 4 Tage lang. Über nicht vertragsgemäße Mietsachen steht da nicht viel.
Die Temperatur beim Ausfall wurde nicht protokolliert. Aber andere Mieter in seinem Haus können bestätigen, dass die Heizung ohne Ankündigung 3 Tage ausgefallen ist.

Den 2 Mahnungen seiner HV hat Herr Pumpelmus gleich einen Tag später jeweils widersprochen und auf seine Schreiben verwiesen.

Allen nochmals danke für die promten und ausführlichen Antworten!