Mieterhöhung und Widerspruch

[Landacher]

Hallo zusammen,

es gibt da einen Fall und es wäre schön ein paar Meinungen dazu zu lesen:

Kurz erzählt:
Es geht um eine Dreier-WG mit 135 qm.
Der Vermieter hat vor ca. 1,5 Jahren gewechselt.
Der neue Vermieter hat die Frist abgewartet und nun die
Miete um 20% erhöht. Bislang wurden 460 € Nettomiete
bezahlt, nun sollen aber über 550 € bezahlt werden.

Es ist eine Altbauwohnung aus dem Jahre 1923.
An der Wohnung wurde seit über 10 Jahren vermieterseitig nichts gemacht.
Die Heizung ist defekt und mehrmals im Winter ausgefallen. Der Schadstoffausstoß ist sehr hoch. Allerdings wurden von den Mietern die Reparaturen bislang immer selbst ausgeführt. Im Keller liegt kein Stromkabel, also ohne Licht ist er nur als Rumpelkammer nutzbar. Der Vermieter hat die Wohnung nie besichtigt,
trotzdem wurden 16 Punkte (mittlere Bauweise mit guter Ausstattung) vergeben?!
Es wurde Widerspruch eingelegt und die Mieter wollten verhandeln. Stattdessen hat der
Vermieter eine fristlose Kündigung angedroht. Etwas könnte ihm dabei in die Hand
spielen, die Mieter haben des öfteren die Miete nicht pünktlich am 3. überwiesen sondern
manchmal erst am 5. oder 6.?!

Wäre es sinnvoll die Mieterhöhung unter Vorbehalt zu bezahlen und
dann Mietminderungen geltend zu machen? Die anderen Wohnungen
im Haus haben die gleiche Miete und alle akzeptierten die ERhöhung unter Vorbehalt. Jedoch sind
diese Wohnungen im Verlauf der letzten 5 Jahre vom Vermieter renoviert
worden. Außerdem haben alle diese Wohnungen eine Gartenparzelle, nur die betreffende 3er WG nicht!

Was haltet Ihr von dem Fall?

Schöne Grüße aus der Pfalz
Thomas
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[772]

Die Mieterhöhung ist eine Änderung des Mietvertrages durch beide Parteien.

Zum Vorbehalt fand ich folgendes:

Zitat von Berliner Mieterverein

Eine unter Vorbehalt erklärte Zustimmung gilt als nicht erfolgt. Ebenso gelten Zahlungen unter Vorbehalt nicht als Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Es droht in diesen Fällen eine Zustimmungsklage des Vermieters!

Bei Zustimmung erhöht sich die Miete entsprechend, sonst müsste der Vermieter diese einklagen. Eine vermieterseitige Kündigung ist in diesem Zusammenhang gesetzlich nicht vorgesehen, ebensowenig wie ein Widerspruch.
Die Mieter hätten 2 Monate Zeit, den Punktekatalog des Mietspiegels zu prüfen und könnten dann über die Zustimmung entscheiden.

Auch wegen früherer Fristversäumnisse bei der Mietzahlung dürfte kaum eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn zuletzt einige Male rechtzeitig gezahlt wurde. Der Vermieter hätte dies zudem schnell beanstanden müssen (Abmahnung), und solange dies fehlt, sehe ich keine Gefahr. Die fiktiven Mieter wären allerdings gut beraten, sich in Zukunft keine derartige oder andere Blöße zu geben.

"Keller ohne Licht" und eine alte Heizanlage sind ggf. Eigenschaften der Wohnung, die beim Einzug akzeptiert wurde. Dann könnten höchstens baupolizeiliche Vorschriften oder der Schornsteinfeger eine Änderung herbeiführen.

Andere Mängel müssten dem Vermieter angezeigt werden, eine Mietminderung dürfte nach längerer Akteptanz nicht mehr gegeben sein. Die eigenmächtigen Reparaturen der Mieter sollten nicht erwähnt werden, da diese ggf. als Sachbeschädigung auf sie zurückfallen könnten. Ersatzvornahme muss gut vorbereitet sein.

[quiddje]

@772:

Auch wegen früherer Fristversäumnisse bei der Mietzahlung dürfte kaum eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn zuletzt einige Male rechtzeitig gezahlt wurde. Der Vermieter hätte dies zudem schnell beanstanden müssen (Abmahnung), und solange dies fehlt, sehe ich keine Gefah

Aus

Stattdessen hat der Vermieter eine fristlose Kündigung angedroht. Etwas könnte ihm dabei in die Hand spielen, die Mieter haben des öfteren die Miete nicht pünktlich am 3. überwiesen sondern manchmal erst am 5. oder 6

lese ich, dass gerade eine Abmahnung (mit Androhung der Kündigung)erfolgt ist. Dass diese erst im Zuge der Mieterhöhung erfolgt, ist irrelevant, die Mieter haben pünktlich zu zahlen, sonst verletzten sie ihre Hauptpflicht aus dem Mietvertrag.
Übrigens ist eigentlich vorgesehen, dass die Miete am Ersten des Monats gezahlt wird, die Regelung mit Zahlung zum Dritten ergab sich seinerzeit aus den Banklaufzeiten. Soviel dazu, das die Miete nicht am 3. überwiesen wurde: Sie hat da bereits auf dem Konto des Vermieters zu sein.

[Ron-Wide]

Übrigens ist eigentlich vorgesehen, dass die Miete am Ersten des Monats gezahlt wird, die Regelung mit Zahlung zum Dritten ergab sich seinerzeit aus den Banklaufzeiten. Soviel dazu, das die Miete nicht am 3. überwiesen wurde: Sie hat da bereits auf dem Konto des Vermieters zu sein.

Dieser Aussage kann man so nicht zustimmen.
Denn die gesetzliche Regelung seit dem 01.09.2001 lautet, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist:

dass der Mieter die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnittes (in der Regel des Monats), spätestens aber bis zum 3. Werktag zu zahlen hat. Einer Vereinbarung im Mietvertrag bedarf es daher nur zu der monatlichen Fälligkeit. Diese Regelung stellt eine gesetzliche Fälligkeitsbestimmung dar, was zur Folge hat, dass der Mieter am 4. Werktag des Monats mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Einer besonderen Mahnung oder Aufforderung bedarf es dazu nicht.

[772]

Zitat von quiddje

Aus

lese ich, dass gerade eine Abmahnung (mit Androhung der Kündigung)erfolgt ist.

Das wäre vom TE zu klären - ich kann es nicht erkennen. "in die Hand spielen" lässt die Zahlungsunregelmäßigkeiten wie einen möglichen Nebenschauplatz erscheinen. Auch ist nicht zu erkennen, ob die Drohung des Vermieters, die im Zusammenhang mit der abgelehnten Mieterhöhung erfolgte, überhaupt die Anforderungen an eine Abmahnung in Richtung irgendeines möglichen Fehlverhaltens des Mieters erfüllte.

[schielu]

An der Mieterhöhung ist, auf den ersten Blick, nichts unrechtes erkennbar! Auch kann ich keinen Grund zur Minderung erkennen (siehe Beitrag 772!) Dem Vermieter verbleibt der Klageweg. Grund zur fristlosen Kündigung besteht keiner!