Mieterhöhung nach §558, Teilzustimmung nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig ?

[Mander]

Hallo,

angenommen, jemand bekommt eine Mieterhöhung nach §558. Kappungsgrenze, usw. alles korrekt. Es wird auf den Mietspiegel verwiesen und mehrere Posten mit Abzügen aufgelistet, Haustyp, Sanitärbereich, usw.

In der Auflistung hat der Vermieter den Haustyp auf ein falsches Baujahr eingestuft, wodurch sich eine höhere Grundmiete, als mit richtigen eingestuften Haustyp ergibt.

Der Mieter hat versäumt innerhalb der Überlegungsfrist zuzustimmen und wurde durch den Vermieter schriftlich aufgefordert, bis zum Ende diesen Monats zuzustimmen, sonst wird Klage erhoben. Daraufhin hat der Mieter eine Teilzustimmung an den Vermieter geschickt, in dem er der Erhöhung der Grundmiete auf den berichtigten Wert zustimmt (die Mieterhöhung fällt dadurch viel niedriger aus) und als Begründung den falsch gewählten Haustyp angegeben.

1. Kann der Mieter nach Ablauf der Überlegungsfrist überhaupt noch teilweise zustimmen ?

2. Kann der Vermieter jetzt einfach trotzdem ab Ende des Monats auf volle Zustimmung klagen oder muss er erst die Teilzustimmung des Mieters zurückweisen bevor eine Zustimmungklage vom Gericht angenommen wird ?

[schielu]

Entweder es wird gänzlich zugestimmt oder nicht. Wenn nicht, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg oder er akzeptiert!

[fernetpunker]

Zu 1. Ja, der Mieter kann jederzeit der Mieterhöhung zustimmen. Aber warum sollte er das, er hat den VM auf den Fehler hingewiesen.

Zu 2. Ja, der Vermieter kann auf Zustimmung klagen. Es liegt nämlich keine Zustimmung zu der vom Vermieter vorgebrachten Mieterhöhung vor. Deshalb muss der Vermieter auch nichts zurückweisen. Die Frage ist vielmehr, ob seine Klage Aussicht auf Erfolg hat, wenn der Hinweis des Mieters zutrifft.

[Mander]

Zitat von fernetpunker

Die Frage ist vielmehr, ob seine Klage Aussicht auf Erfolg hat, wenn der Hinweis des Mieters zutrifft.

OK, wie wäre im oben genannten Fall die Aussicht auf eine erfolgreiche Klage für den Vermieter, bei folgender Konstellation:

Angenommen die Wohnung ist im Erhöhungsverlangen als Baujahr 1930-1948 eingestuft, was auch richtig ist. In der weiteren Auflistung hat der Vermieter den 'Haustyp' aber als 'Einfacher Bau zwischen 1949 und 1978' eingestuft. In der letzten Mieterhöhung vor 3 Jahren hat der Vermieter den Haustyp aber anders als ''Einfacher Altbau zwischen 1930-1948' eingestuft. Der Haustyp kann sich ja nicht einfach so ändern, somit ist es eigentlich ziemlich sicher, dass der Mieter mit seinem Einwand wegen dem Haustyp Recht hat.

Jetzt ist es aber so, dass der angegebene Mietspiegel auch Spannen hat und dass auch mit dem berichtigten Haustyp, die ursprünglich verlangte Grundmiete unterhalb der oberen Spanne liegt.

Jetzt ist die Frage, kann der Vermieter bei einer Klage auf Zustimmung trotzdem Recht bekommen weil die verlangte Grundmiete unter der oberen Spanne für die Wohnung liegt und weil dann der falsche Haustyp in diesem Fall nicht relevant ist ?

[schielu]

Zitat von Mander

Jetzt ist die Frage, kann der Vermieter bei einer Klage auf Zustimmung trotzdem Recht bekommen weil die verlangte Grundmiete unter der oberen Spanne für die Wohnung liegt und weil dann der falsche Haustyp in diesem Fall nicht relevant ist ?

Das wird wohl so sein! Das Erhöhungsverlangen könnte (für den Mieter) bestenfalls berichtigt werden und zwar auf die geltenden richtigen Werte. Und da nichts anderes/neueres rauskommen könnte, ist auch nichts zu berichtigen!
Demnach kann das:

In der Auflistung hat der Vermieter den Haustyp auf ein falsches Baujahr eingestuft, wodurch sich eine höhere Grundmiete, als mit richtigen eingestuften Haustyp ergibt.

...gar nicht sein.

[Mander]

Doch das kann schon sein, weil die Spanne, die der Vermieter benutzt, im Mieterhöhungsverlangen als Zuschlag angegeben ist. Wenn man nun den Haustyp berichtigt, dann fällt der Gesamtbetrag sehr viel geringer aus. Der Vermieter müsste den Zuschlag erhöhen, um wieder auf die ursprünglich verlangte Grundmiete zu kommen. Dies würde aber doch ein neues Mieterhöhungsverlangen fordern, mit neuer Überlegungsfrist ?

[schielu]

Zitat von Mander

Doch das kann schon sein, weil die Spanne, die der Vermieter benutzt, im Mieterhöhungsverlangen als Zuschlag angegeben ist. Wenn man nun den Haustyp berichtigt, dann fällt der Gesamtbetrag sehr viel geringer aus. Der Vermieter müsste den Zuschlag erhöhen, um wieder auf die ursprünglich verlangte Grundmiete zu kommen. Dies würde aber doch ein neues Mieterhöhungsverlangen fordern, mit neuer Überlegungsfrist ?

Jetzt wird es für mich schwierig nachzuvollziehen.

Jetzt ist es aber so, dass der angegebene Mietspiegel auch Spannen hat und dass auch mit dem berichtigten Haustyp, die ursprünglich verlangte Grundmiete unterhalb der oberen Spanne liegt.

Was ist jetzt richtig?
Grundsätzlich kann der obere Wert der Spannweite hernagezogen werden!

[Mander]

Vielleicht versteht man es so besser:


Im Mieterhöhungsverlangen werden Abzüge genannt u.a. für Haustyp -0,42€
Neben den Abzügen gibt es noch einen Zuschlag mit Hinweis auf die Spanne. Dieser Zuschlag ist +0,50 €.

Das ergibt dann insgesamt 7,90 € / qm, was einer Erhöhung der Grundmiete um 15% entspricht.

Jetzt kommt der Mieter und berichtigt in dieser Rechnung den Haustyp:
D.h. statt 0,42€ werden 1,24€ abgezogen.

Das ergibt dann 7,08 € / qm und dazu gibt der Mieter die Teilzustimmung.

Es geht um den Münchner Mietspiegel 09. Wenn man alle Werte aus dem Mieterhöhungverlangen nimmt und und den Haustyp berichtigt kommt folgende Grundmiete heraus:

Untere maximale Spanne 4.77
Durchschnittliche ortsübliche Miete 6.62
Obere maximale Spanne 8.15

Eventl. versteht man jetzt meine oben stehenden Fragen:

Jetzt ist die Frage, kann der Vermieter bei einer Klage auf Zustimmung trotzdem Recht bekommen weil die verlangte Grundmiete unter der oberen Spanne für die Wohnung liegt und weil dann der falsche Haustyp in diesem Fall nicht relevant ist ?

[Mander]

Also laut einem BGH Urteil vom 20.04.2005, reicht es nicht aus, wenn sich das Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Spanne bewegt, oder wie versteht ihr das ?

http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-ur...etspiegel.html

Nicht zugestimmt hatte es der Rechtsauffassung des Vermieters, nach der ein Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb ausreichend begründet sein soll, weil sich die verlangte Miete überhaupt innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds bewege. Zwar treffe es zu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert sei, sondern sich innerhalb einer Spanne bewege - gleichwohl sei die Feststellung einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete in jedem Mieterhöhungsverfahren erforderlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht automatisch der jeweils höchste Wert der Mietspiegelspanne sein, weil ansonsten die Ausweisung von Spannen überhaupt keine Bedeutung mehr hätte.

[schielu]

Hmm...
§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB übernimmt die bisherige Regelung des § 2 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz MHRG. Danach ist es ausreichend, wenn bei einem Mietspiegel mit Spannen die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. In diesem Fall, so die amtliche Begründung, bedarf es unabhängig davon, ob der Mittelwert oder ein Wert am oberen oder unteren Rand gewählt wird, keiner besonderen Begründung. Der Vermieter kann also die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur maximalen Spanne nach oben verlangen.