Mieter erhält Vertrag nach 6 Monaten, muss er rückwirkend Nebenkosten zahlen?komplex

[Unit]

Angenommen A besichtigt eine Wohnung und bewirbt sich für diese über den Vormieter B. Mietbeginn soll der Juli sein. Vormieter zieht aber Mitte Juni aus. Gemeinsam wird eine Abnahme mit dem Hausmeister durchgeführt. A zahlt einen Fixbetrag an B, der Strom, Wasser, Laminat & Küche beinhaltet. B kann keine Details zu der Miethöhe nennen und auch nicht die Aufteilung Kaltmieter und NK. B sagt nur, dass der Verwaltungsgesellschaft sich mit dem Mieter A in Verbindung setzen werde zwecks Vertrag.
Im August wendet sich A von alleine an die Verwaltungsgesellschafft W, weil er langsam gerne wissen möchte wieviel Miete er zu zahlen habe und wie sich der Betrag aufschlüsselt. Zustandige Mitarbeiter bei W ist nie erreichbar und Kollege sichert ihm zu, dass der Vertrag bald folgen wird.
Im Dezember gibt es einen Verwaltungsgesellschaftswechsel von W zu X. X bemerkt, dass Mieter A ja noch keinen Vertrag hat und sendet ihm diesen umgehend zu. Rückdatiert auf den 15. Oktober. Da man es versäumt hat, wird A angeboten auch erst rückwirkend die Miete vom 15. Okt zu zahlen. Einige Monate später erfolgt wieder ein Wechsel der Gesellschaft von X an Z, die nun den Vermieter vertritt. Z fällt auf, dass A keine Mietnebenkosten von August bis 15. Okt gezahlt hat (Monat Juli ist durch den vielen Wechsel unter den Tisch gefallen).
Da Z ja jetzt schlau ist und sich als neuer Verwalter profilieren möchte, versucht er rückwirkend die NK von August (Juli nehmen wir an wurde total versäumt) bis 15. Oktober eintreiben.
A weigert sich nun, da a) kein mündl. oder schriftl. Vertrag mit dem VERMIETER geschlossen wurde, sondern nur eine Schlüsselübergabe mit Vormieter, somit auch keine genauen Kosten über höhe der Miete etc. und b) der Vertrag erst im Dezember bei A eingetroffen ist mit all den Angaben. A war auch einverstanden erst ab 15. Oktober regelmäßig zu zahlen und c) laut Gesellschaft X die Miete erst ab dem 15. Oktober gezahlt werden soll.
Nun überlegt sich Z zu klagen. Müsste A tatsächlich die Nebenkosten nachzahlen? Zwar hat er konkludent gehandelt, aber sind Nebenkosten nicht Sache des Vermieters, so lange er diese nicht konkret mit dem Mieter vereinbart?

Wie würdet Ihr entscheiden?

[Dr.Kamphausen]

Wenn nicht der Hausmeister im Hinblick auf den Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigt war, dann liegt ein Mietverhältnis nicht vor.
Diese Überlegung

...A weigert sich nun, da a) kein mündl. oder schriftl. Vertrag mit dem VERMIETER geschlossen wurde, sondern nur eine Schlüsselübergabe mit Vormieter, somit auch keine genauen Kosten über höhe der Miete etc. und b) der Vertrag erst im Dezember bei A eingetroffen ist mit all den Angaben.

führt in die Irre, weil A ohne Vertragsverhältnis ein Besitzrecht nicht hat.
Der Eigentümer könnte mithin mit guter Erfolgsaussicht eine Räumungsklage erheben.

[Ron-Wide]

Ich stimme Dr. Kamphausen zu.

A sollte sich bewußt machen, dass er im Grunde die Wohnung seit Juli einfach besetzt hat. In der Eingangsbeschreibung wird auch nur von einer "Abnahme" gesprochen und nicht von einer Übergabe. Allein die Tatsache, dass der neue "Mieter" die Wohnung in Beschlag genommen hat, berechtigt ihn nicht nach Monaten, sich über fällige Zahlungen zu mokieren.

Der Tipp:

Sofort alle offenen Rechnungen seid der Nutzung der Wohnung zahlen. Eine Räumungsklage ist recht teuer.

[Unit]

Räumungsklage wegen nicht gezahlter NK? Soweit ich weiß, ist das nur bei nicht gezahlter Hauptforderung möglich und das kann auch dauern. Zumal nehmen wir an der Zeitraum von Einzug und Erhalt des Mahnbescheides mal 3,5 Jahre zurückliege.

Warum Wohnungsbesetzung? A hat doch im Juli/August mehrmals bei dem Vermieter nach dem Vertrag gebeten. Ebenso haben Sie dem Vormieter & Hausmeister 'erlaubt' mit die Schlüssel zu übergeben. A wusste aber nicht exakten Wert der zu zahlenden Miete. Und ohne schriftlichen Mietvertrag sind NK Sache des Vermieters oder irre ich mich?

Der 2. Punkts ist, warum datiert man im Dezember den Mietvertrag zurück auf Oktober und nicht auf August, wenn man doch indirekt auf diese Art und Weise akzeptiert, dass Zahlung ab Oktober ok ist. Des weiteren nehmen wir an, wurde im Begleitschreiben im Dezember vom Vermieter vermerkt: "In Anbetracht der Tatsache, dass Versäumnisse sowohl von Ihrer als auch von unserer Seite dazu geführt haben, dass bisher weder ein schriftlicher Vertrag vorliegt, noch Mietzahlungen geflossen sind, haben wir den Mietbegin auf Mitte Oktober verschoben"

Zum Punkt 'keine Mietzahlungen geflossen' sei angemerkt, dass A nicht einmal Kontodaten hatte zum Überweisen der Miete.

Mit diesem Schreiben finde ich ist A fein raus aus der Sache. Natürlich weiß das die neue Verwaltungsgesellschaft nicht, die im Namen des Vermieters handelt.

Kann A denn eigentlich prüfen ob die Zahlung von Oktober bis Dezember unzulässig war und eventuell das Geld zurückfordern? Schließlich wäre es die Kulanz von A gewesen überhaupt rückwirkende Zahlungen zu akzeptieren.

[Dr.Kamphausen]

Dies

Räumungsklage wegen nicht gezahlter NK? Soweit ich weiß, ist das nur bei nicht gezahlter Hauptforderung möglich und das kann auch dauern. Zumal nehmen wir an der Zeitraum von Einzug und Erhalt des Mahnbescheides mal 3,5 Jahre zurückliege.

ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen.
Es entspricht aber nicht meiner Aussage.

Der Mieter hat die Wohnung bezogen, ohne - soweit eine Vertretung durch den Hausmeister auszuschließen ist - eine rechtsgeschäftlich zu wertende Verabredung mit dem Eigentümer geschlossen zu haben.

Warum Wohnungsbesetzung?

Faktisch ist der vermeintliche Mieter ohne Recht zum Besitz, weil er diesen ohne Einwilligung des Eigentümers erlangt hat.

Dieser Vortrag

...A hat doch im Juli/August mehrmals bei dem Vermieter nach dem Vertrag gebeten.

unterstreicht geradezu meine Argumentation, wonach zwar ein Vertragsangebot abgegeben aber vom Vertragsgegener nicht angenommen worden ist.

Dieser Umstand

Zitat von Unit

...A wusste aber nicht exakten Wert der zu zahlenden Miete.

gehört bei einem Mietvertrag zu den sogenannten essentialia negotii, dessen Fehlen zur Annahme eines offenen Einigungsmangels führt.
Im Zweifel gilt ein Vertrag als nicht geschlossen.

Diese Aussage

Zitat von Unit

...Und ohne schriftlichen Mietvertrag sind NK Sache des Vermieters oder irre ich mich?

ist unzutreffend, weil auch mündlich die Uahlung von Betriebsksoten vereinbart werden kann..

Für die Problematik kommtb es aber daerauf an, ob überhaupt ein Mietvertrag vereinbart worden ist. dies zu beweisen ist im Streitfall Sache desjenigen, der sich darauf beruft.
Fehlt es an einem Vertragsverhältnis, bestand für einen vermeintlichlichen Vertragspartner

Zitat von Unit

... dass A nicht einmal Kontodaten hatte zum Überweisen der Miete.

keine Veranlassung, eine Bankverbindung herauszugeben.
Möchte A die Wohnung behalten, halte ich diese Ansicht

Zitat von Unit

...Mit diesem Schreiben finde ich ist A fein raus aus der Sache. Natürlich weiß das die neue Verwaltungsgesellschaft nicht, die im Namen des Vermieters handelt.

für eine grobe Verkennung der Rechtslage.
Daher bleibt festzuhalten:
Bestand zwischen A und dem Wohnungeigentümer, bzw. dessen berechtigten Besitzer, kein Vertragsverhältnis, insbesondere Mietvertrag ist der Besitz des A an der Wohnug widerrechtlich.
Er ist aufzugeben.
Gleichwohl wäre A für die Zeit des rechtsgrundlosen Besitzes ungerechtfertigt bereichert und zur Herausgabe des zu Unrecht Erlangten verpflichtet.
Zugleich ist er verpflichtet, nach den §§ 823 ff. BGB Schadensersatz zu leisten, weil er widerrechtlich das Eigentum eines anderen verletzt hat. Daher hätte dieses Ansinnen

Zitat von Unit

...Kann A denn eigentlich prüfen ob die Zahlung von Oktober bis Dezember unzulässig war und eventuell das Geld zurückfordern? Schließlich wäre es die Kulanz von A gewesen überhaupt rückwirkende Zahlungen zu akzeptieren....

keine reale Aussicht auf Erfolg.
Ihm ist zu empfehlen, das angebotene Vertragsverhältnis anzunehmen, um seinen Status in der Wohnung zu legitimieren.

[Dr.Kamphausen]

Diese Aussage

Zitat von Unit

...Ebenso haben Sie dem Vormieter & Hausmeister 'erlaubt' mit die Schlüssel zu übergeben.

liest sich im Ausgangsposting allerdings so:

Zitat von Unit

...A weigert sich nun, da a) kein mündl. oder schriftl. Vertrag mit dem VERMIETER geschlossen wurde, sondern nur eine Schlüsselübergabe mit Vormieter...

.
Daraus ist zu entnehmen, daß A die Wohnungsschlüssel vom Vormieter erhalten hatte.

[Unit]

Ja, wir nehmen an A habe die Schlüssel vom Vormieter erhalten. Vertragsangebot wurde abgegeben und vom Vermieter nicht, bzw. erst zu spät angenommen. Zahlung wurde ab Okt ausgeführt und keinen Widerspruch der Verwaltungsgesellschaft, da ja kulanter Weise wegen versäumnissen der Mietbeginn verschoben wurde.

Dieser erfolgt erst 1 Jahr nach Wechsel der Gesellschaft. Doch kann diese keinen Nachweis erbringen, dass Zahlungen von Nebenkosten ausgemacht wurden und wie hoch diese sind.

Klar, könnte die jetzige Gesellschaft argumentieren, dass man was verbraucht habe, also zahlen müsse, aber dies wurde mit der Vertragsschließenden Gesellschaft nicht vereinbart.

"
Diese Aussage
Zitat:
Zitat von Unit
...Und ohne schriftlichen Mietvertrag sind NK Sache des Vermieters oder irre ich mich?

ist unzutreffend, weil auch mündlich die Uahlung von Betriebsksoten vereinbart werden kann.."

Wir nehmen aber an, dass mündlich keine Höhe von Zahlung vereinbart wurde. Dies kann auch nicht bewiesen werden.

[schielu]

Mir erschließt sich nicht ganz worauf der Mieter hinaus will... auf NK-Vorauszahlungen oder auf Betriebskostenzahlungsverpflichtung generell?

[Unit]

Mieter A wird angeklagt, die NK rückwirkend für den Zeitraum VOR (Aug.+Sept.) dem im Mietvertrag festgehaltenen Datum, also Oktober zu zahlen.

Angeklagt von der neuen Gesellschaft.

Die Vertragsschließende Gesellschaft hat aber keinen Widerspruch eingelegt, als die Zahlungen erst ab Oktober eingegangen sind und hat den Mietbeginn aufgrund von Versäumnis auf Oktober verschoben. Telefonisch wurde vereinbart, dass Zahlung ab Oktober ok ist, leider kann das schwer bewiesen werden, aber das Anschreiben (siehe Beitrag weiter oben) bestätigt indirekt, dass akzeptiert wird Zahlungen erst ab Okt durchzuführen.

[schielu]

Worauf will denn der Mieter überhaupt hinaus? Dass er, für einen gewissen Zeitraum hinaus, keine Betriebskosten zahlen möchte owohl er sie nachweisbar verbraucht hat? Warum wird meine vorherige Frage nicht beantwortet? Wenn Betriebskosten vom Mieter zu erbringen sind, wird doch eh erst am Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet, egal wieviel er voraus gezahlt hat. Bei geringerer Vorauszahlung wird halt die Nachzahlung größer.Er schießt sich doch selber in`s Knie! Mir erschließt sich das Problem nicht!