Maßgebliche/Zulässige Grenze f. Kaltmiete (Durchschnittswert oder Spanne oder ...)???

[Neueinsteiger]

Hallo, werte Jura-Forum-Gemeinde,

nehmen wir einmal an, wir hätten in einem örtlichen Mietspiegel u. a. die ortsübliche Vergleichsmiete als Richtwerte in Form einer Spanne (zum Beispiel 4,00 bis 4,60 Euro) UND in der nächsten Spalte als Durchschnittswert (hier z. B. 4,30 Euro).
Diese Werte gehen von einer abgeschlossenen Wohnung im MFH, mittlerer Wohnungsgröße und mittlerer Wohnlage aus.
Es handelt sich aber um ein komplettes EFH (inkl. Garten, inkl. Garage, in besserer Lage, Sauna, 2 Kamine, usw.).
Die Nutzfläche beträgt circa 240 qm, die (korrekt berechnete) Wohnfläche hat 191 qm.
Die Miete beträgt (natürlich fiktiv ) 191 * 4,10 = ~ 783.- Euro.

Angenommen, es handelt sich aber um einen bestehenden Altvertrag , bei dem die Miete seit ungefähr 11 Jahren nicht angeglichen wurde.
Die sonstigen Grenzen (20 %, 3 Jahre, ...) kenne ich eigentlich recht gut.

Fragen hierzu:

Woran GENAU orientiert sich eine mögliche Kaltmiet-Grenze? Gilt als Grenze der Durchschnitt (4,30 Euro) oder ist aufgrund des höherwertigen Wohnens ein Wert innerhalb der Spanne zulässig?
Die Durchschnittsgrenze wären 4,30 Euro, die Spannengrenze wären 4,60 Euro (oder zuschlagsmäßig aufgrund Ausstattung sogar höher?)
Oder kurz gesagt: Wo GENAU liegt in einem solchen konstruiertem Fall die zulässige qm-Preis-Grenze?

Kennt sich jemand in solchen Dingen hier aus?

Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich freuen

Viele Grüße

Neueinsteiger

[Dr.Kamphausen]

Unter ausschließlicher Berücksichtigung der Wohnwertfaktoren wie Art, Größe, Ausstattung, Bschaffenheit und Lage
kann die übliche Vergleichsmiete gebildet werden.
Da bei der Ermittlung solcher Vergleichsmieten keine punktgenaue Miethöhe entsteht, hat der Vermieter darauf, die Obergrenze des entsprechenden Mietspiegelfeldes unter Berücksichtigung der Dreijahresfrist und der Kappungsgrenze zu fordern.

Im Ausgangsfall dürfte ohne weiteres ein Preis von 4,60/m² anzusetzen sein; liegen darüber hinaus besondere Ausstatungsmerkmale vor, die eine Mietspiegel und auch eine Vergleichsmiete nicht erfaßt, käme ein Zuschlag in Frage.

[Neueinsteiger]

Hallo Dr.Kamphausen,

danke erst einmal für Ihre Beteiligung.
Soweit ich Sie richtig verstanden haben, könnte es auf eine "Maximalforderung" von 4,60 Euro/qm in einem solchen fiktiven Fall hinauslaufen. Soweit habe ich das verstanden.

Aber wie genau könnte denn, für den Fall der Fälle, ein Zuschlag argumentiert werden?
Und noch viel wichtiger: Innerhalb welcher Grenzen könnte dieser erfolgen (? Prozent mehr, weil Ausstattung höher, Wohnlage, usw.)?
Gibt es hier irgendwelche "Richtwerte" oder Erfahrungswerte, was einen solchen möglichen Zuschlag betrifft?

Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich nochmals freuen.

MfG

Neueinsteiger

[Dr.Kamphausen]

Der Zuschlag für besondere Umstände hängt maßgeblich von Merkmal ab, für den ein Zuschlag erhoben wird.
Wegen des Ausnahmecharakters, den dieses Merkmal im Einzelfall erfüllt, ist eine beurteilung im Einzelfall geboten.

[schielu]

Zitat von Neueinsteiger

Es handelt sich aber um ein komplettes EFH (inkl. Garten, inkl. Garage, in besserer Lage, Sauna, 2 Kamine, usw.).

Mietspiegel gelten regelmäßig nicht für Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern!