Kündigung wegen Eigenbedarfs - adäquater Ersatz?

[make-my-day]

Hallo liebes Forum,

mich beschäftigt aktuell die Frage, ob es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Rolle spielt, ob / wie schnell die gekündigten Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung finden.

Ist es rechtens, wenn die gekündigten Mieter über das Ende des Mietvertrages hinaus in der Wohnung bleiben, da sie keine gleich große und gleich teure / billige neue Wohnung finden?

Vielen Dank schon mal...

Beste Grüße

M.

[schielu]

Zitat von make-my-day

Ist es rechtens, wenn die gekündigten Mieter über das Ende des Mietvertrages hinaus in der Wohnung bleiben, da sie keine gleich große und gleich teure / billige neue Wohnung finden?

Nein, das ist alleine Sache des Mieters und braucht den Vermieter nicht zu interessieren!

[Dr.Kamphausen]

Hat der Mieter unter Berufung auf die Sozialklausel nach MAßgabe der §§ 574 ff. BGB der Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen und dessen Fortsetzung verlangt, ist das Mietverhältnis nicht beendet, wenn die daraufhin vorzunehmende Abwägung der widerstretenden und zu berücksichtigenden Interessen zu Gunsten des Mieters ausfällt.
Bei dieser Abwägung ist auch die Frage zu gewichten, ob der Mieter eine zumutbare Ersatzwohnung finden wird.
Insoweit ist deshalb die bisher gegebene Antwort

...Nein, das ist alleine Sache des Mieters und braucht den Vermieter nicht zu interessieren!

nicht genügend.

Nimmt der Mieter die Kündigung hin, beruft er sich nicht auf die Sozialklausel und tritt er auch im Räumungsprozeß dem Anspruch nicht entgegen, würden des Mieters Interessen nicht berücksichtigt werden.

[make-my-day]

Hallo,

Danke für die Antworten. Zu § 374 (2): Mir ist nicht ganz klar, ob die Regelung, "Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann." wirklich für alle gilt, also beispielsweisee für ein kinderloses Paar, oder ob es laut Gesetz nur dann um einen Härtefall handelt, wenn z.B. die Frau schwanger ist, ein Partner arbeitslos oder wenn die Familie zehn Kinder und zwei Rottweiler hat.
Hätte dazu noch Jemand eine Antwort?

Viele Grüße und by the way ein frohes neues Jahr,

M.

[schielu]

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ist dagegen dieser, wenn auch unter schwierigen Bedingungen, zu erlangen, ist das Mietverhältnis nicht aus Härtegründen fortzusetzen, sondern vom Gericht lediglich eine angemessene Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zu gewähren (LG Hamburg, Urteil v. 25.10.1990, WuM 1991, 38). Der Ersatzwohnraum ist auch dann angemessen, wenn er mit dem Gekündigten nicht gleichwertig ist; jedoch muss der Mieter keine wesentliche Verschlechterung akzeptieren, wenn dadurch sein sozialer Status betroffen wird (LG Hamburg, WuM 1990, 118). Die Beurteilung hängt im wesentlichen von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab. So kann der Mieter zwar nicht grundsätzlich verlangen, dass die Ersatzwohnung in dem bisherigen Wohngebiet liegt (vgl. LG München I, WuM 1989, 296), jedoch kann eine solche Anforderung im Einzelfall trotzdem gestellt werden, wenn dies z. B. zur Pflege von alten oder kranken Menschen durch Personen in der Nachbarschaft erforderlich ist. Sie hat in bezug auf Lage, Größe und Ausstattung bestimmten Anforderungen zu genügen, wobei auch den bisherigen Lebensgewohnheiten des Mieters (wie Trennung von Schlaf- und Wohnraum) und ggf. dem Bedürfnis zur Aufnahme einer Pflegeperson Rechnung zu tragen ist.

Die Beurteilung, welche Bedingungen dem Mieter zumutbar sind, hängt insbesondere von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters im Einzelfall ab, wobei die Möglichkeit des Bezugs von Wohngeld oder Sozialhilfe durch den Mieter zu berücksichtigen ist.

Diese Verpflichtung hat der Mieter z. B. nicht erfüllt, wenn er innerhalb eines Zeitraumes von 6 Monaten nur auf 3 Chiffre-Anzeigen in der Tageszeitung schriftlich geantwortet hat (LG Mannheim, DWW 1992, 87). Keinesfalls ausreichend ist es, wenn sich der Mieter nur auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt beruft (LG Mannheim, DWW 1993, 140). Zur Erlangung einer Ersatzwohnung ist dem Mieter auch der Einsatz von Geldmitteln in einem bei der Suche nach einer Wohnung üblichen Umfang zumutbar, z. B. für Inserate oder Makler.

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge der allgemein angespannten Wohnungslage gestützt werden (LG Karlsruhe, DWW 1992, 22). Insofern müssen zusätzliche Erschwernisse vorliegen, z. B. eine besondere berufliche oder familiäre Situation.

[Dr.Kamphausen]

Diese Rechtsmeinung des LG HH

..or, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ist dagegen dieser, wenn auch unter schwierigen Bedingungen, zu erlangen, ist das Mietverhältnis nicht aus Härtegründen fortzusetzen, sondern vom Gericht lediglich eine angemessene Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zu gewähren (LG Hamburg, Urteil v. 25.10.1990, WuM 1991, 38]

ist zumindest schon deshalb deshalb fragwürdig, weil bei bei Vorliegen der Härte im Sinne des § 574 II in Verb. m. § 574 I BGB ein materiellrechtlicher Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses besteht, während die Gewährung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO im Ermessen des Gerichts steht.
So sieht es auch der RE des OLG S vom 11.11.1968 NJW 1969, 240 = WuM 1969, 25; ebenso Franke in:WoBauR § 574 BGB Anm. 10.3; Rolfs in Staudinger § 574 BGB Rn 47.

An der Aktualität dieser Auffassung hat such auch durch die Mietrechtsreform nichts geändert.

[Dr.Kamphausen]

Zu § 374 (2!!

Die Vorschriften über die sogenannten Sozialklausel finden sich in §§ 574 ff. BGB.
Sie gelten für den dort genannten Personenkreis, wobei unter den anderen AngehörigenPersonen zu zählen sind, mit denen der Mieter eine Lebens- u. Wirtschaftsgemeinschaft bildet.