Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs

[Cityman]

Hi,

Mal ein fiktives Beispiel:
Eine Familie (Mann, Frau, Kind) schließen ein Mietertrag mit
Beginn des Mietverhältnisses zum 01.09.2007 abgeschlossen am 23.07.2007 mit den Vermietern und ziehen in diese 3-Zimmer Wohnung.

Die Vermieterin wohnt direkt darunter. Richtig geraten der Leser, Mietstreitigkeiten sind in diesem fiktiven Beispiel enthalten. Es kommt aber dicker.

Die Vermieter denunzieren diese Familie nun beim Jugendamt, Kind würde es angeblich nicht gut gehen usw. Jugendamt kommt, alles in Ordnung, Behauptungen alle auch unwahr. Es geht nicht um Bürgerpflicht, die zu akzeptieren wäre, sondern der Missbrauch einer Behörde aus Motiven der Mietstreitigkeiten im Vorfeld, die im übrigen Bagatellen wären.

Miete immer pünktlich gezahlt, auch sonst haben die Mieter in diesem Beispiel sich nicht vertragsverletzend verhalten. Die Vermieter mischen sich halt gerne in alles private ein und glauben immer recht zu haben. Strafantrag wird noch Fristgerecht gestellt, da noch auf die Bestätigung in schriftlicher Form des Jugendamtes gewartet wird.

Es ging ein anonymer Anruf im Februar diesen Jahres ein, den, nehmen wir mal den 15.05.2010, vom Vermieter aber an diesem Datum eingeräumt wurde, das es seine Gattin gewesen wäre. An diesem Tage gab es auch heftigen Streit zwischen den Parteien. Beide wohnen aber nicht im gleichen Hause, wie die Mieter, das am Rande. Um das mal abzukürzen, hier liegt ein Motiv vor.

Nun kommt die Kündigung wegen Eigenbedarf, hier mal ein fiktives Schreiben dazu (als JPG):

Klick
*Keine Daten von Personen und Orten enthalten

Es fehlen die Angaben der Kinder des betreffenden Vermieters, auch ist zu bezweifeln das plötzlich nach 3 Jahren nun Eigenbedarf denen einfällt vor allem wenn man die Mietstreitigkeiten als Motiv bedenkt, und fernerhin, das Geschwister zusammen ziehen wollen, da Mehrzahl genannt.

Auch war der Mietvertrag unbefristet. Gemäß § 568 Abs. 2 BGB und § 568 Abs. 2 BGB wurde auf eine Möglichkeit zum Widerspruch in der Kündigung nicht hingewiesen. Die Mieter haben nicht die Absicht auszuziehen, da sie sich nichts vorzuwerfen haben. Gäbe es Vertragsverletzungen, wäre nicht der Eigenbedarf als Grund angegeben. Berücksichtigt man die Zeitrahmen, ist der Eigenbedarf unglaubwürdig, kurz nach den Streitigkeiten am 15.05.2010 mit der plötzlichen Kündigung daraufhin vom 25.05.2010 und dem Eingeständnis des Denunzierens am 15.05.2010 bei einer Behörde

Nun meine Fragen dazu:

Kann in dem angestrebten Strafverfahren diese Kündigung (als Motiv) vom Gericht aufgehoben werden?

Wie hat sich die Familie zu verhalten, den sie will dort wohnen bleiben, erstmal selbst Widerspruch einlegen, oder besser einen Anwalt schon vor einer Räumungsklage aufsuchen?

Wenn man nicht reagiert, was würde am Endzeitraum passieren? Dann muss der Vermieter doch erst ein Räumungsverfahren anstreben oder?

Wäre für jede Info dankbar

LG cityman

[772]

Zitat von Cityman

Kann in dem angestrebten Strafverfahren diese Kündigung (als Motiv) vom Gericht aufgehoben werden?

Wie hat sich die Familie zu verhalten, den sie will dort wohnen bleiben, erstmal selbst Widerspruch einlegen, oder besser einen Anwalt schon vor einer Räumungsklage aufsuchen?

Wenn man nicht reagiert, was würde am Endzeitraum passieren? Dann muss der Vermieter doch erst ein Räumungsverfahren anstreben oder?

Zunächst einmal: Straf- und Zivilrecht auseinanderhalten, sonst rennt man sich die Köpfe ein!

Das Tückische an einer Eigenbedarfskündigung (für den Vermieter) ist, dass er die Gründe sofort nennen muss und nichts nachschieben darf. Ich halte dafür, dass er schon konkreter hätte angeben müssen, wer den Eigenbedarf hat (Sohn X, Person Y ...). Wie Du richtig bemerkst, fehlt auch der Hinweis auf den Widerspruch. Nach meiner unjuristischen Meinung wäre die Kündigung also unwirksam.
Die (EB-)Kündigung ist ein einseitiger Akt, der keiner Antwort bedarf (es sei denn, man wolle sein Einverständnis bekunden). Im Gegenteil, ein Widerspruch beschleunigt höchstens das Verfahren für den Vermieter.
Im beschriebenen Fall könnten die Mieter diese einfach ignorieren und darauf warten, dass die Vermieter beim nächsten juristischen Schritt, einer Räumungsklage, "gegen die Wand" fahren. Zwischendurch könnte man sich einer Rechtschutzversicherung oder einem Mieterverein anvertrauen, falls noch nicht geschehen.

Ergänzung: Je später die Vermieter ihren Fehler bemerken, desto besser für die Mieter. Die nächste EB-Kündigung wird sicherlich weniger Fehler enthalten!

Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass solche Vermieter nur den juristischen Weg gehen - da muss man auf allerhand gefasst sein! Daher wäre wohl die Überlegung angebracht, ob das Mietverhältnis wirklich fortgesetzt werden soll(?)
Hierzu sollte man den § 569 BGB beachten, "Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund", http://bundesrecht.juris.de/bgb/__569.html . Wenn es gelingt (z.B. im Zusammenhang mit der Strafanzeige) deutlich zu machen, dass das Wohnen in dieser Wohnung für die Mieter unzumutbar ist, dann könnten die Mieter fristlos ausziehen und dafür Schadensersatz (1) von den Vermietern verlangen!
(1) Umzugskosten, Maklerkosten, ggf. höhere Miete, höhere Fahrtkosten zur Arbeit...

[Cityman]

@772
Danke schon mal für deine Einschätzungen und Hinweise.

Die (EB-)Kündigung ist ein einseitiger Akt, der keiner Antwort bedarf (es sei denn, man wolle sein Einverständnis bekunden). Im Gegenteil, ein Widerspruch beschleunigt höchstens das Verfahren für den Vermieter.
Im beschriebenen Fall könnten die Mieter diese einfach ignorieren und darauf warten, dass die Vermieter beim nächsten juristischen Schritt, einer Räumungsklage, "gegen die Wand" fahren. Zwischendurch könnte man sich einer Rechtschutzversicherung oder einem Mieterverein anvertrauen, falls noch nicht geschehen.

Dann fand ich das:

Gemäß §§ 574, 574 b BGB sollte der Mieter seinen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung erklären, wenn es fraglich erscheint, ob die vom Vermieter vorgebrachten Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind oder vielmehr die Annahme besteht, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf besteht. Im Widerspruchsschreiben sollte gegenüber den vom Vermieter vorgebrachten Gründe umfassend Stellung genommen werden. Auch sollten hier die bei dem Mieter zu berücksichtigenden Interessen dargelegt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass grundsätzlich bei einer Eigenbedarfskündigung keine Interessensabwägung stattfindet.

Quelle:
http://www.rae-hoss.de/51015495fd0da...7209/index.htm
also von einem Rechtsanwalt.

Und bin nun völlig verwirrt.

Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass solche Vermieter nur den juristischen Weg gehen - da muss man auf allerhand gefasst sein! Daher wäre wohl die Überlegung angebracht, ob das Mietverhältnis wirklich fortgesetzt werden soll(?)
Hierzu sollte man den § 569 BGB beachten, "Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund", http://bundesrecht.juris.de/bgb/__569.html . Wenn es gelingt (z.B. im Zusammenhang mit der Strafanzeige) deutlich zu machen, dass das Wohnen in dieser Wohnung für die Mieter unzumutbar ist, dann könnten die Mieter fristlos ausziehen und dafür Schadensersatz (1) von den Vermietern verlangen!
(1) Umzugskosten, Maklerkosten, ggf. höhere Miete, höhere Fahrtkosten zur Arbeit...

Es geht hierbei eher darum, auszuharren und den Kampf sozusagen aufzunehmen. In diesem fiktivem Beispiel habe sich die Mieter nie etwas zu schulden kommen lassen, eher war es so, das die Vermieter den Mietern immer nachstellten. Denuzieren beim Jugedamt wurde genannt, es wurde von den Vermietern vor den Mietern eingestanden. Bagatellstreitigkeiten gab es im Vorfeld, aber nie Vertragsverletzungen/Hausordnung seitens der Mieter.

Es wird in diesem Beispiel beabsichtigt, wohnen zu bleiben, komme was da wolle. Die Schwierigkeit ist nun, und darum geht es mir primär, um den angeblichen Eigenbedarf obwohl der Vermieter ein eigenes Haus mit seinen Kindern bewohnt, als Unwahr glaubhaft darstellen zu können, was es in diesem Beispiel auch ist, da Mietstreitigkeiten im Vorfeld das wahre Motiv der Vermieter sind.

Wie sehen da die realen Mittel für aus, und muss man selbst eigentlich den Besitzt eines weiteren Hauses des Vermieters beweisen? Bekommt man beim Grundbuchamt aufgrund einer Eigenbedarfskündgung (als ordentliche Begründung im Nachweiss beim GBA)überhaupt Auskunft?

Und wie steht es damit:

Die "treuwidrige" Kündigung: Eine Eigenbedarfkündigung verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist damit unzulässig, wenn schon bei Abschluß des Mietvertrages Eigenbedarf vorhersehbar war bzw. vorlag. Das BVerfG (WM 89,114) geht von einem widersprüchlichen Verhalten des Vermieters aus, wenn er die Wohnung unbefristet vermietet, obwohl er bereits etwas anderes vor hat oder aber in Erwägung zieht. Der Vermieter sollte also beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bereits berücksichtigen , welche Familienangehörige künftig einmal Interesse an der Wohnung haben könnten. Wichtig: die Kündigung ist aber nicht mehr unwirksam, wenn zwischen Vertragsabschluß und Kündigung 5 Jahre liegen (BVerfG WM 89,114).

Quelle habe ich leider vergessen.

In diesem fiktiven Beispiel sind es gerade mal 3 Jahre Mietzeit in einem unbefristeten Mietvertrag.

[772]

Der Hinweis auf §§ 574 ff. dient mMn dem Widerstand gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung. Bei einer unberechtigten Kündigung, wie ich sie hier annehme, sähe ich das Interesse des Mieters darin, möglichst viel Zeit bis zur nächsten, sicherlich besser vorbereiteten Kündigung zu gewinnen.

Beim Eigenbedarf kann man mMn keine anderen Möglichkeiten (Häuser etc.) entgegenhalten. Wenn der Vermieter tatsächlich eine berechtigte Person in dieser Wohnung unterbringen will oder mindestens ein berechtigtes Interesse bis zum Auszug der Mieter vorzeigen kann, dann wird er dies auch durchsetzen können. §574... wäre wohl die einzige Stütze der Mieter.

Bzgl. "Ausharren" gebe ich zu Bedenken, dass die Mieter, so schuldlos sie auch an der Situation sein mögen, buchstäblich einem Krieg vor der eigenen Wohnungstür entgegensehen müssten. Ist das das Leben das sie führen wollen?

Ansonsten sind meine Kenntnisse hiermit erschöpft. Wer in den Krieg ziehen will sollte sich geeignete Kampfgenossen AKA Rechtsanwälte suchen.

Alles Gute,

772

[Cityman]

Beim Eigenbedarf kann man mMn keine anderen Möglichkeiten (Häuser etc.) entgegenhalten. Wenn der Vermieter tatsächlich eine berechtigte Person in dieser Wohnung unterbringen will oder mindestens ein berechtigtes Interesse bis zum Auszug der Mieter vorzeigen kann, dann wird er dies auch durchsetzen können.

Obwohl dieser selbst mit seinen Kindern in einem eigenen Haus schon lebt?
Genau die Personen, die nun in die Wohnung der Mieters angeblich wollen. Zumindest hier sollte berechtigter Zweifel über einen Bedarf dann aufkommen. Ist das irgendwo juristisch fundiert?

Wie Du richtig bemerkst, fehlt auch der Hinweis auf den Widerspruch. Nach meiner unjuristischen Meinung wäre die Kündigung also unwirksam.
Die (EB-)Kündigung ist ein einseitiger Akt, der keiner Antwort bedarf (es sei denn, man wolle sein Einverständnis bekunden). Im Gegenteil, ein Widerspruch beschleunigt höchstens das Verfahren für den Vermieter.

Bleibt wohl nur diese Methode und ein Rechhtsanwalt. Auf jedenfall warst du eine grosse Hilfe. Wenn zu meiner Frage oben noch etwas einfällt, immer her damit, ansonsten bis hier hin auf jedenfall danke schön.

[772]

Ich kann nur rum-raten, der RA kann be-raten. Zumal in der Geschichte ein Weg drinnen steckt, den ich nicht mitgehen kann...

[snibchi]

Grundsätzlich ist Zivil- von Strafrecht zu unterscheiden.
Die Wirksamkeit der Kündigung ist für mich aufgrund der Formvorschriften einer Kündigung gemäß Eigenbedarf nicht erkennbar.

Das Nachschieben von anzugebenden Gründen ist generell nicht zulässig.

Einer unwirksamen Kündigung kann auch kein Gericht widersprechen. Sie ist einfach nur Luft.

[Cityman]

Zumal in der Geschichte ein Weg drinnen steckt, den ich nicht mitgehen kann...

Verständlich, du hast mir auch mehr als genug geholfen, daher nochmal danke schön.

Nur das noch kurz:

Beim Eigenbedarf kann man mMn keine anderen Möglichkeiten (Häuser etc.) entgegenhalten. Wenn der Vermieter tatsächlich eine berechtigte Person in dieser Wohnung unterbringen will oder mindestens ein berechtigtes Interesse bis zum Auszug der Mieter vorzeigen kann, dann wird er dies auch durchsetzen können

Ist folgendes denn damit nicht korrekt?:

Vom Vermieter kann verlangt werden das er mitteilt wie er zur Zeit seinen Wohnbedarf deckt und warum er künftig ausgerechnet in der bisherigen Mietwohnung wohnen will.

Auch weiteres Wohneigentum darf der Vermieter nicht verschweigen. BverfG WM 92,178
Quelle: http://www.thepallutz-page.de/impr.html

Grundsätzlich ist Zivil- von Strafrecht zu unterscheiden.

Das weiss ich, auch das zwei verschiedene Verfahren nie in so einem Fall zusammen gepackt werden. Ich war nur auf ein Motiv der Vermmieter aus. Eigenbedarf wird ja oft missbräuchlch von Vermietern angemeldet, um unbequeme Mieter los zu werden. Wenn es Streitigkeiten gab, und eine Woche später eine Eigenbedarfskündigung kommt, ist ein Motiv mehr als erkennbar nach meiner Auffassung und auch wenn dies hier nicht gerne gehört wird, solch Vermieter selbst in einem eigenen Haus wohnt.

Im Normalfall würde ein Vermeiter den Mieter sicher auch schon vorher darauf vorbereiten, sofern ein gutes Verhältnis besteht, denke das ich da nicht so falsch liege mit. Und da es von Natur aus keine Gerechtigkeit gibt, ist ja nicht mit den Gesetzen gleich zu setzen, kann man nur auf einen guten Anwalt hoffen.

Das Nachschieben von anzugebenden Gründen ist generell nicht zulässig.

Einer unwirksamen Kündigung kann auch kein Gericht widersprechen. Sie ist einfach nur Luft.

Sehe ich auch so, 772 nannte ähnliches auch schon. Aber das nochmal mal bestätigt zu wissen, ist nicht verkehrt. Danke snibchi

Dürfte aber kaum zu verhindern sein, das ein Vermieter dann ein weiteres mal eine erneute Kündigung lostritt und das von vorne los geht. Kann er das eigentlich? Ich meine wegen derselben Geschichte, eben wieder derselbe Eigenbedarf? Wäre mal interessant ob es da beschränkte Zeiträume gibt, das diese es wieder versuchen könnten. In anderen Fällen kann dieselbe Sache ja auch nicht nochmal verhandelt werden, dann wären die Gerichte ja noch mehr belastet als ohnehin schon. Würde mich mal echt interessieren.

[Cityman]

So einfach scheint es mit der Pauschalbegründung doch nicht zu sein:

Die Mieterin fand, die Kündigung sei nicht ordnungsgemäß begründet und deshalb unwirksam, da die Vermieterin den Eindruck vermittle, dass sich bei ihrem bisher bewohnten Bereich Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach befänden.

Somit hätte die Vermieterin laut der Beklagten ihre Wohnsituation objektiv gesehen nicht richtig dargestellt und ihren Bedarf dramatisiert.

Der BGH sah in der Begründung der Klägerin keine Probleme, solange der Grund für die Eigenbedarfskündigung tatsächlich vorliege. Damit gaben die Richter der Vermieterin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam.

So müssen nach § 573 Abs. 3 BGB bei einer Eigenbedarfskündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angegeben werden, wobei es ausreicht, wenn zum einen die Anspruch fordernden Personen genannt werden und zum anderen das Interesse dargelegt wird, das jene Personen an der Wohnung haben.

Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Münchner Klägerin laut den Richtern gerecht: „Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen“, so der BGH.

Werden vom Vermieter nicht zutreffende Angaben gemacht, kann die Kündigung zwar grundsätzlich als unwirksam erklärt werden, falls der Eigenbedarf tatsächlich gar nicht besteht oder nur vorgeschoben ist – im verhandelten Fall war es für den Eigenbedarf der Vermieterin allerdings nicht relevant, ob das bisherige Büro auch in der angemieteten Wohnung lag oder nicht.
AZ: VIII ZR 70/09

Quelle:

http://news.immobilo.de/2010/04/23/2...cht-unwirksam/

Inwieweit könnte das nun in meinen oben geschilderten Fall relevant sein? Ist das BGH Urteil hierbei von Bedeutung? Ich komme da nämlich nicht ganz klar mit, dieses hat mich nun irritiert.

Hier nochmal die Kündigung:

Klick

[schielu]

Da macht es sich der Vermieter etwas zu einfach!
Bei Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auch festlegen, für welche Person (Angabe von Name, Alter, Anschrift) er Eigenbedarf geltend macht (LG München I, Urteil v. 27.3.1991, 14 S 20307/90, WuM 1991, 490) und einen konkreten Sachverhalt (Lebensvorgang) vortragen, auf den das berechtigte Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung gestützt wird (BayObLG, RE v. 14.7.1981, Allg Reg 32/81, DWW 1981, 234; v. 17.12.1984, ReMiet 6/84, WuM 1985, 50; Weber/Marx, I/S. 55 = Sammelband Nr. 58 und IV/S. 65 = Sammelband Nr. 89). Die bloße Angabe des Wortes "Eigenbedarf" ist nicht ausreichend. Ebenso wenig Formulierungen wie

* "Die Wohnung wird für die 24-jährige Tochter benötigt" (LG Göttingen, Urteil v. 7.2.1990, 5 S 129/89, NJW-RR 1990, 592) oder
* "Die Tochter des Vermieters will mit ihrem Partner die Wohnung beziehen" (LG Gießen, Urteil v. 10.10.1990, 1 S 326/90, WuM 1991, 39).

Vielmehr hat der Vermieter die Gründe für den Eigenbedarf näher darzulegen (z.B. durch Schilderung der derzeitigen Wohnverhältnisse des Berechtigten), damit der Mieter sich darüber im Klaren werden kann, ob berechtigte Interessen des Vermieters zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen (BVerfG, Beschluss v. 20.10.1988, 1 BvR 1247/88, WuM 1989, 483; BVerfG, Beschluss v. 18.7.1988, 1 BvR 783/88, WuM 1989, 483, 484; Weber/Marx, IX/S. 79).

Auf Widerspruchsmöglichkeit muss er nicht hinweisen!