Kündigung von Wohnraum

[coolibri88]

Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses hat das Zimmer (ca. 30 qm) an einen Familienangehörigen vermietet. Eigenes Bad und eine kleine Küchenzeile sind in den 30 qm mit drin. Einen separaten Eingang gibt es nicht. Mieter muss durch den Wohnraum des Vermieter um in sein Wohnraum zu gelangen.
Nun hat der Eigentümer dem Mieter (schriftlicher Mietvertrag gibt es nicht) gekündigt. Allerdings hat er sich nicht auf "§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters" bezogen noch sonstige Gründe angeben. Kündigung wurde Mitte November zum 29.02.2010 ausgesprochen. Auslöser für die Kündigung könnten z.B. ständige "Kompetenzüberschreitungen" im Zusammenhang mit dem Haus sein. Kann der Eigentümer mit der Kündigung Erfolg haben ?

Besten Dank!

[fernetpunker]

§ 573a Abs. 3 BGB schreibt aber vor, dass der Vermieter sich im Kündigungsschreiben auf die Erleichterte Kündigung berufen muss. Die Frage ist, was die Rechtsfolge eines Verstoßes wäre. Eine Umdeutung in eine Kündigung nach § 573 BGB scheidet aus, weil keine entsprechenden Gründe vorgetragen wurden. Ich gehe deshalb davon aus, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist, da es sich auch um zwingendes Recht handelt, s. § 573(a) Abs. 4 BGB.

[coolibri88]

Würde es denn Sinn machen, eine weitere Kündigung mit Hinweis auf § 573a Abs. 3 BGB abzugeben? Wenn ich das richtig verstanden habe, dann verlängert sich auch die Kündigungfrist um weitere drei Monate?!

[fernetpunker]

Richtig, zusätzlich zu den 3 Monaten nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB würde sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate verlängern, s. § 573a Abs. 1 S. 2 BGB. Eine spätestens am 3. Werktag des Dezember 2009 neu ausgesprochene wirksame Kündigung wäre mithin frühstens zum 31.05.2010 zulässig, wenn man sich auf die erleichterte Kündigung beriefe und das Mietverhältnis nicht länger als 5 Jahre bestand (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB).

[schielu]

Ist das Zimmer möbliert?

[fernetpunker]

Die Frage von schielu ist berechtigt, da Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist, vgl. §573a Abs. 2 BGB. Die gemachten Aussagen stehen also unter dem Vorbehalt, dass kein solcher Wohnraum vorliegt.

[coolibri88]

Der Wohnraum wurde leer vermietet und der Mieter hat sich selber eingerichtet. Sorry, hatte die erste Frage vom Nov. 2009 nicht mitbekommen.

[schielu]

1. Ist ein Raum bzw. sind einzelne Räume der Wohnung, in der auch der Vermieter wohnt an eine Einzelperson vermietet worden, so hat der Mieter praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne ein berechtigtes Interesse kündigen, der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen. Es gilt die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573a Absatz 1 BGB.

2. Sind einzelne Räume an einen Mieter vermietet worden, der zusammen mit seiner Familie in den Räumen wohnt, gilt der gleiche Kündigungsschutz, wie bei Einliegerwohnungen, § 573a Abs. 2 BGB. Die Kündigung ist auch ohne die Angabe eines "berechtigten Interesses" möglich. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist aber um drei Monate.

Alles klar?