Kündigung bei Eigenbedarf - Mieter will nicht ausziehen

[daniel75]

Hallo,

angenommen, Vermieter A möchte eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen und findet einen Käufer B. Der Käufer B kündigt laut Kündigungsfrist von 3 Monaten den Mietern C mit ernsthaften und glaubwürdigen Begründungen auf Eigenbedarf. Die Mieter C weigern sich aber auszuziehen, da sie erst ein Jahr in der von ihnen renovierten Wohnung leben.
Die Frage stellt sich jetzt: Wie kann Käufer B zu seinem Recht kommen um selbst in die Wohnung einzuziehen bzw. wie lange können die Mieter C sich weigern auszuziehen? Gibt es eine Zeitfrist, in der es für die Mieter C zumutbar ist, eine neue Wohnung zu finden - mit evtl. Zwangsräumung? Oder muss Käufer B so lange warten bis die Mieter C eine neue Wohnung gefunden haben?

Mögliche entsprechende §§ wären sehr hilfreich.

Vielen Dank

[Jura-Kurtl]

Zitat von daniel75

Die Frage stellt sich jetzt: Wie kann Käufer B zu seinem Recht kommen um selbst in die Wohnung einzuziehen bzw. wie lange können die Mieter C sich weigern auszuziehen? Gibt es eine Zeitfrist, in der es für die Mieter C zumutbar ist, eine neue Wohnung zu finden - mit evtl. Zwangsräumung? Oder muss Käufer B so lange warten bis die Mieter C eine neue Wohnung gefunden haben?

Mögliche entsprechende §§ wären sehr hilfreich.

Vielen Dank

1) Wenn der mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht ,muss der Vermieter Räumungsklage einreichen
2) notfalls durch 2 Instanzen klagen (kann über 1 Jahr dauern)
3) nach gewonnener Klage, wenn der Mieter immer noch nicht freiwillig auszieht
4) Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) beantragen
5) Dagegen kann der Mieter Vollstreckungsschutz § 765 a ZPO beantragen
(Dieser wird aber nur bei Vorliegen ganz besonderer Umstände gewährt)
6) Wenn Vollstreckungschutz nicht gewährt wird => Räumung

Interessant dazu vielleicht §573 BGB , §574 BGB , §546a BGB , §93b ZPO , 885 ZPO

Hoffe das hilft erstmal weiter.

[daniel75]

Zitat von Jura-Kurtl

1) Wenn der mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht ,muss der Vermieter Räumungsklage einreichen
2) notfalls durch 2 Instanzen klagen (kann über 1 Jahr dauern)
3) nach gewonnener Klage, wenn der Mieter immer noch nicht freiwillig auszieht
4) Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) beantragen
5) Dagegen kann der Mieter Vollstreckungsschutz § 765 a ZPO beantragen
(Dieser wird aber nur bei Vorliegen ganz besonderer Umstände gewährt)
6) Wenn Vollstreckungschutz nicht gewährt wird => Räumung

Interessant dazu vielleicht §573 BGB , §574 BGB , §546a BGB , §93b ZPO , 885 ZPO

Hoffe das hilft erstmal weiter.

Hallo Jura-Kurtl,

Danke erst einmal für Deine Antwort. Zu Punkt 3) : Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit auf eine zu gewinnende Klage (notfalls durch 2 Instanzen) in diesem Fall bzw. aus Referenzfällen? Welche rechtlichen Schritte kann man verfolgen, falls bei der Zwangsvollstreckung festgestellt wird, das in der Wohnung randaliert wurde (kann ja hin und wieder vorkommen bei solchen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter) und die Kaution unzureichend ist für entsprechende Reparaturen? Bedeutet dies dann eine "ewige" dahinziehende gerichtliche Auseinandersetzung?

[Jura-Kurtl]

Zitat von daniel75

Hallo Jura-Kurtl,

Danke erst einmal für Deine Antwort. Zu Punkt 3) : Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit auf eine zu gewinnende Klage (notfalls durch 2 Instanzen) in diesem Fall bzw. aus Referenzfällen? Welche rechtlichen Schritte kann man verfolgen, falls bei der Zwangsvollstreckung festgestellt wird, das in der Wohnung randaliert wurde (kann ja hin und wieder vorkommen bei solchen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter) und die Kaution unzureichend ist für entsprechende Reparaturen? Bedeutet dies dann eine "ewige" dahinziehende gerichtliche Auseinandersetzung?

Hallo daniel75,

das kann ich beim besten Willen nicht im Prozent angeben

Das hängt immer von vielen Einzelfaktoren ab, die wir hier im Forum auch nicht im Einzelnen diskutieren können.

Nur soviel, bei Gericht kann man VIEL erleben.

Es gibt da ja zB. noch die berühmte Sozialkausel, wenn der Mieter bei Räumung auf der Straße sitzen würde oder besonders verwurzelt ist oder behindert oder alt und gebrechlich oder ....

Was man so hört, braucht man viel Geduld und Nerven.

[daniel75]

Hallo Jura-Kurtl,

vielen Dank für Deine Antworten. Der Weg zum Rechtsanwalt wird wahrscheinlich wohl sowieso nicht zu umgehen sein. Nun heißt es wirklich Geduld üben.

Gruß Daniel

[Ron-Wide]

Zitat von Jura-Kurtl

...
Was man so hört, braucht man viel Geduld und Nerven.

Ich persönliche halte es für den Oberhammer, dass sich der Käufer einer Eigentumswohnung(mit Mieter) vom Richter erzählen lassen muß, dass man sich ja auch eine andere Wohnung hätte kaufen können.

[schielu]

Grundsätzlich:
Für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, ist jedoch bereits der Wunsch, "Herr der eigenen vier Wände" zu sein, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt (BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993, WuM 1993, 729).

Wenn in dem bestehenden Mietvertrag nicht eine "Begrenzung" der Kündigung wegen Eigenbedarf vereinbart ist, dürfte der Mieter wenig Chancen haben.

Bei dem Verhalten wird es wohl auf eine Räumungsklage hinauslaufen, allerdings:

bei Gericht und auf hoher See sind wir alle in Gottes Hand!

[charles0308]

Eigene Erfahrung:
2-Familienhaus gekauft; beide Wohnungen waren vermietet.
Mieter haben sich nach 3 Monaten "freiwillig" zu einem Auszug bereit erklärt
Natürlich alles ganz legal

[RATom]

Mit Zähnen und Klauen kann ein Mieter so ein Gerichtsverfahren auf bis zu 3 Jahre strecken.
Sollte der Eigenbedarf nicht gegeben sein, ist sowieso kein Erfolg zu erzielen. (btw: Auch bei Kauf zum eigenen Einzug ist immer noch eine Verhältnismäßigkeitsprüfung gegeben. Wenn zum Beispiel zwei Personen eine Wohnung, die für sechs Personen ausgelegt ist und auch von einer sechsköpfigen Familie belegt ist, freikündigen wollen, sieht es schon problematisch aus...)
Erhebliche Verzögerungen kommen auch auf, wenn dei Kündigung formell nicht wirksam sit - z.B. der Eigenbedarf ist nicht ausreichend begründet.

Alles in allem kann man jedem nur raten, keine vermietete Wohnimmobilie zu kaufen, wenn man selbst einziehen will.

Ach ja: Man kann natürlich versuchen, mit dem Mieter einen Auflösungsvertrag auszuhandeln. Gerade, wenn es zum Beispiel um eine Renovierung geht, die der Mieter selbst investiert hat, helfen großzügige Ablöseangebote vielleicht weiter.