Konsequenzen Fristlose Kündigung

[MaikG]

Guten Tag zusammen,

Zu folgendem Fallbeispiel hätte ich einige Fragen:

Der Mieter einer Wohnung (Alleinstehend) zahlt zu zwei aufeinanderfolgenden Terminen seine Miete nicht und bleibt die Nebenkostenabrechnung schuldig. Er wird mehrfach mündlich aufgefordert und vertröstet stets auf die nächste Woche, die Vermieter mahnen fast Täglich mündlich an.
Um Ruhe zu erlangen steht der Mieter eines Tages mit Durchdrucken von Überweisungsträgern samt Eingangsstempeln der Bank, vor der Tür der Vermieter und behauptet die Überweisung ausgeführt zu haben.

Als sich herausstellte, das diese Überweisungen (mit Wissen des Mieters) nicht gedeckt sind kündigen die Vermieter Fristlos (mit begründung der 2 aufeinander ausgebliebenen Mieten im zweiten Monat. Es wird eine Frist von 10 Tagen zum Auszug gesetzt.

Mit Fristverstreichen räumt der Mieter alle Gegenstände mit Ausnahme sperriger Teile wie Schrank, Sofa und Bett aus der Wohnung und sagt zu, diese noch am selben Abend abzuholen(die Schlüßel werden nicht übergeben).

Dieses tut er nicht und vertröstet die Vermieter telefonisch an den darauffolgenden Tagen jeweils auf den Folgetag.

Nach 5 Tagen räumen die Vermieter unter Zeugen die Wohnung leer, tauschen die Schlößer und lagern die Gegenstände in einer Garage ein.

Weitere 2 Tage später erscheint der ehemalige (und zwischenzeitlich unerreichbare) Mieter und holt ohne etwas zu beanstanden sein restliches Eigentum ab.

Zu den Fragen:

1. Ist in einem solchen Fall die fristlose Kündigung mit einer Räumungsfrist von 10 Tagen zuläßig?

2. Hat sich der Mieter durch die Vorlage der wissentlich nicht gedeckten Überweisungsträger eines Betrugs schuldig gemacht?

3. Ist das betreten der Wohnung und dessen Leerräumung durch den Vermieter gerechtfertigt?

4. Sollte der Mieter im Nachhinein behaupten, welche seiner Gegenstände seien abhandegekommen oder beschädigt, wo und in welchem Maße liegt die Beweispflicht?

5. Kann der Vermieter nach Verrechnung der Kaution mit den Mietschulden und neben der nicht beglichenen Nebenkostenabrechnung weitere Forderungen an der Mieter stellen? Wie Beispielsweise: Mietausfall aufgrund fehlendem Nachmieter wegen der nicht fristgerechten Kündigung, Inseratskosten, Nutzungsentschädigung für die Garage.


Mit freundlichen Grüßen
Maik

[cmd.dea]

Zitat von MaikG

1. Ist in einem solchen Fall die fristlose Kündigung mit einer Räumungsfrist von 10 Tagen zuläßig?

Bei Zahlungsverzug iSd. § 543 BGB ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich zulässig, einer Frist bedarf es nicht. Eine zu schnelle Geltendmachung von Ansprüchen kann aber negative Kostenfolgen nach sich ziehen.

2. Hat sich der Mieter durch die Vorlage der wissentlich nicht gedeckten Überweisungsträger eines Betrugs schuldig gemacht?

Ja, aber das ist was zwischen Staat und Mieter, da es sich um Strafrecht handelt.

3. Ist das betreten der Wohnung und dessen Leerräumung durch den Vermieter gerechtfertigt?

Kaum, aus dem geschilderten Sachverhalt ist nicht zu erkennen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung tatsächlich aufgegeben hat.

4. Sollte der Mieter im Nachhinein behaupten, welche seiner Gegenstände seien abhandegekommen oder beschädigt, wo und in welchem Maße liegt die Beweispflicht?

Das kommt darauf an. Grundsätzlich geht es erstmal um die Darlegungspflicht und hier muss sich auch der Vermieter dazu äußern, was er beiseite geschafft hat.

5. Kann der Vermieter nach Verrechnung der Kaution mit den Mietschulden und neben der nicht beglichenen Nebenkostenabrechnung weitere Forderungen an der Mieter stellen? Wie Beispielsweise: Mietausfall aufgrund fehlendem Nachmieter wegen der nicht fristgerechten Kündigung, Inseratskosten, Nutzungsentschädigung für die Garage.

Was für eine "nicht fristgerechte Kündigung"? Die Nichtzahlung von Mieten ist eine Vertragsverletzung, die Schadenersatzansprüche begründet. Ob diese und welche tatsächlich bestehen, ist eine Frage des Einzelfalles. Nutzungsentschdädigung ist kein Schadenersatzanspruch, sondern ein Ersatzanspruch aus § 546a BGB bei Unterlassen der gebotenen Rückgabe.

Gruß
Dea

[MaikG]

Zitat von cmd.dea

Kaum, aus dem geschilderten Sachverhalt ist nicht zu erkennen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung tatsächlich aufgegeben hat.

Das räumen zum gesetzten Zeitpunkt, von sämtlichen Gegenständen, welche auf eine Nutzung als Wohnung schließen (wie Hygieneartikel, Kleidung, Bettwäsche und allem anderen bis auf 3 sperrige Stücke) läßt nicht erkennen, dass die Wohnung (nicht der Besitz an den Gegenständen, wo der Vermieter seinen Verwahrpflichten ja nachkommt) aufgegeben wurde?

Wann ist ohne Schlüßelübergabe denn die Aufgabe zu erkennen? Wenn noch ein Putzeimer drin steht? Ein Lappen? Oder erst bei vollständiger Räumung (was in vielen Fällen ja Probleme aufwirft..

Zitat von cmd.dea

Was für eine "nicht fristgerechte Kündigung"? Die Nichtzahlung von Mieten ist eine Vertragsverletzung, die Schadenersatzansprüche begründet. Ob diese und welche tatsächlich bestehen, ist eine Frage des Einzelfalles. Nutzungsentschdädigung ist kein Schadenersatzanspruch, sondern ein Ersatzanspruch aus § 546a BGB bei Unterlassen der gebotenen Rückgabe.

Ok. War vieleicht nicht deutlich genug Ausgedrückt. Mit der nicht fristgerechten Kündigung war gemeint, dass der Vermieter aufgrund der Nichtzahlung fristlos statt mit 3Monatiger Frist kündigen "mußte" (zur Schadensbegrenzung). Dadurch ist es ihm nicht möglich nahtlos einen Nachmieter zu finden (welches ihm in 3 Monaten durchaus möglich wäre). Die Frage bezog sich also auf den hieraus entstandenen Schaden in Form von Mietausfällen.

[cmd.dea]

Zitat von MaikG

Das räumen zum gesetzten Zeitpunkt, von sämtlichen Gegenständen, welche auf eine Nutzung als Wohnung schließen (wie Hygieneartikel, Kleidung, Bettwäsche und allem anderen bis auf 3 sperrige Stücke) läßt nicht erkennen, dass die Wohnung (nicht der Besitz an den Gegenständen, wo der Vermieter seinen Verwahrpflichten ja nachkommt) aufgegeben wurde?

Nein, insb. deshalb nicht, da er angekündigt hat, den Rest auch noch rauszuholen. Besitzaufgabe ist nicht mit dem Ende des tatsächlichen Wohnens gleichzusetzen.

Wann ist ohne Schlüßelübergabe denn die Aufgabe zu erkennen?

Kommt auf den Einzelfall drauf an. ZB. wenn alles rausgeräumt wird, wenn er sagt: "Tschüss, ich bin jetzt raus". Bisher kann ich eine Besitzaufgabe nicht erkennen (so man das in einem Forum überhaupt beurteilen kann).

Ok. War vieleicht nicht deutlich genug Ausgedrückt. Mit der nicht fristgerechten Kündigung war gemeint, dass der Vermieter aufgrund der Nichtzahlung fristlos statt mit 3Monatiger Frist kündigen "mußte" (zur Schadensbegrenzung). Dadurch ist es ihm nicht möglich nahtlos einen Nachmieter zu finden (welches ihm in 3 Monaten durchaus möglich wäre). Die Frage bezog sich also auf den hieraus entstandenen Schaden in Form von Mietausfällen.

Das wäre von einem solchen Schadenersatzanspruch erfasst.

[schielu]

[QUOTE=MaikG;989454]1.

Ist in einem solchen Fall die fristlose Kündigung mit einer Räumungsfrist von 10 Tagen zuläßig?

Ja, ist sie!

2. Hat sich der Mieter durch die Vorlage der wissentlich nicht gedeckten Überweisungsträger eines Betrugs schuldig gemacht?

Eher nicht! Jedermann weiß, dass ein ausgefülltes Formular noch nichts zu bedeuten hat.

3. Ist das betreten der Wohnung und dessen Leerräumung durch den Vermieter gerechtfertigt?

Eher nicht! Aber wo kein Kläger = kein Richter!

4. Sollte der Mieter im Nachhinein behaupten, welche seiner Gegenstände seien abhandegekommen oder beschädigt, wo und in welchem Maße liegt die Beweispflicht?

Beweispflichtig ist immer der, der behauptet!

5. Kann der Vermieter nach Verrechnung der Kaution mit den Mietschulden und neben der nicht beglichenen Nebenkostenabrechnung weitere Forderungen an der Mieter stellen? Wie Beispielsweise: Mietausfall aufgrund fehlendem Nachmieter wegen der nicht fristgerechten Kündigung, Inseratskosten, Nutzungsentschädigung für die Garage.

Ja, kann er!

[DrumBum]

Zitat von schielu

Beweispflichtig ist immer der, der behauptet!

Das gilt aber nicht bei der eigenmächtigen Wohnungsräumung!

KLICK MICH! ICH BIN DER BGH!

[Leigh44]

Also ich sehe das ganz anders. Wollte der Mieter jetzt etwas böses könnte er per Polizei in "seine" Wohnung zurück weil er diese nicht aufgegeben hat und die Schlüssel nicht übergeben hat. Er könnte den Vermieter wegen Hausfriedenbruchs verklagen, er könnte behaupten es wären Goldmünzen im Schrank gewesen wenn er einen Zeugen benennt, er hätte das Recht sofort wieder einzuziehen und die Schlüssel ausgehändigt zu bekommen.

Der Vermieter hätte einen Räumungstitel erwirken müssen, bzw ganz sicher gehen müssen dass der Mieter ausgezogen ist und kann hier einfach froh sein dass der Mieter nicht schlau ist.

Der Vermieter hat in verbotener Eigenmacht gehandelt, sich strafbar gemacht und kann nur auf den Spruch wo kein Kläger da kein Richter hoffen. Und wenigstens die Sachen ordentlich lagern.

Ich weiss nicht ob ich anstelle des Vermieters klagen würde, wenn sich der Mieter richtig beraten lässt könnte dem Vermieter schlimmes blühen.
Und ich wundere mich darüber dass eine eigenmächtige Räumung nach 10 Tagen hier als "richtig" wird.

Warum dauern sonst "Räumungen" bei fuchsigen Mietern bis zu 2 Jahren?????

[cmd.dea]

Zitat von Leigh44

Also ich sehe das ganz anders.

Rechtlich oder moralisch?

Wollte der Mieter jetzt etwas böses könnte er per Polizei in "seine" Wohnung zurück weil er diese nicht aufgegeben hat und die Schlüssel nicht übergeben hat.

Wenn keine Besitzaufgabe erfolgte: Ja. Aber nicht mit der Polizei, sondern durch gerichtliche einstweilige Verfügung und mit dem Gerichtsvollzieher.

Er könnte den Vermieter wegen Hausfriedenbruchs verklagen,

Man kann niemanden wegen Hausfriendesbruch verklagen, das ist eine Straftat, die man lediglich anzeigen könnte.

er könnte behaupten es wären Goldmünzen im Schrank gewesen wenn er einen Zeugen benennt,

Jeder kann vor Gericht alles mögliche behaupten und dafür Zeugen benennen und das möglicher Weise auch zugesprochen bekommen, wenn das Gericht dem Zeugen glaubt.

Das ist aber kein Problem des Mietrechts, sondern ein allgemeines prozessrechtliches Problem, weshalb es die Strafbarkeite des Prozessbetruges und der Falschaussage gibt.

Wenn es eine bessere Idee gibt, wie die ZPO mit der Handhabung streitiger Behauptungen umgehen soll, dann her damit.

er hätte das Recht sofort wieder einzuziehen und die Schlüssel ausgehändigt zu bekommen.

Ja, denn es gibt in Deutschland keine Selbstjustiz, sondern ein staatliches Vollstreckungsverfahren für gerichtliche Titel, die durch den Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden.

Der Vermieter hätte einen Räumungstitel erwirken müssen, bzw ganz sicher gehen müssen dass der Mieter ausgezogen ist

So sagt es das Gesetz.

Ich weiss nicht ob ich anstelle des Vermieters klagen würde, wenn sich der Mieter richtig beraten lässt könnte dem Vermieter schlimmes blühen.

Warum? Wenn der Kündigungsgrund besteht, klagt man auf Räumung. Das ist Alltag vor unseren Gerichten. Wo ist jetzt das Problem?

Und ich wundere mich darüber dass eine eigenmächtige Räumung nach 10 Tagen hier als "richtig" wird

.

Wer hat das gesagt (jedenfalls unter der Prämisse, dass der Mieter nicht tatsächlich ausgezogen wäre?).

Warum dauern sonst "Räumungen" bei fuchsigen Mietern bis zu 2 Jahren?????

Weil in einem durchschnittlichen Mietdezernat am Amtsgericht pro Jahr ca. 500 Klagen eingehen, bearbeitet, verhandelt und entschieden werden wollen, und weil man da eben auch nicht selten ein Sachverständigengutachten braucht (auch ohne "fuchsigen" Mieter).

Gruß
Dea

[Leigh44]

natürlich rechtlich.

Hier wurde aber nicht auf Räumung geklagt sondern nach 10 Tagen einfach selbst geräumt. Ohne Schlüsselübergabe und ohne dass wirklich sichergegangen wurde, dass der Mieter ausgezogen ist.

Klar meine ich eine Strafanzeige bei Austausch der Schlüssel und soweit ich weiss benötigt der Mieter keinen Gerichtsvollzieher wenn er in "seine" Wohnnung zurück will solange kein Räumungstitel vorliegt sondern er ruft einen Schlosser und die Polizei.