Komplexer Schaverhalt bei Kündigung

[didl666]

Ich bräuchte dringend Rat zu folgendem Sachverhalt, ich versuche ihn zu skizzieren, um eine Subsumption einfacher zu machen.

- Im April schlossen Vermieter A und Mieter B einen Mietvertrag über eine private Immobilie. Vertragsbeginn wäre laut Vertrag der 1.8.2007 gewesen
- Am 27.6. kündigt Mieter B diesen Mietvertrag telefonisch auf (Gründe: Schwangerschaft der Frau und Jobwechsel), zudem schickt er am selben Tag eine E-Mail an A, deren Erhalt A auch bestätigt.
- Am 9.7. schickt B zudem als Einschreiben eine schriftliche Kündigung an A, die dieser auch am 11.7. erhält
- A will nun von B die Miete für August, September und Oktober, verzichtet jedoch auf eine Übernahme der Nebenkosten. Hierfür beruft er sich für die Oktobermiete lediglich auf die zu spät zugegangene schriftliche Kündigung.
- B möchte auch nicht in Wohnung einziehen, da er mittlerweile eine andere Wohnung bewohnt; er verlangt keine Überlassung der Mietsache.
- B hat A angeboten, bei der Hilfe nach einem Nachmieter zu unterstützen; dies hat A abgelehnt.

Nun zu den Fragen:
Welche Ansprüche hat B, die ihm helfen, die Oktobermiete nicht zahlen zu müssen?
Was kann der B unternehmen, sollte er feststellen, dass ab dem 1.8. die Wohnung immer noch von A bewohnt wird? Kann er daraus folgernd die Mietabgaben an A mindern? Muss A dem B gestatten, ihm Nachmieter vorzuschlagen?

Vielen Dank für rege Unterstützung und Diskussionsteilnahme.

[Atlantis]

Welche Ansprüche hat B, die ihm helfen, die Oktobermiete nicht zahlen zu müssen?

Keine! Die Kündigung hat gem. § 568 BGB schriftlich zu erfolgen, ansonsten sie unwirksam ist. Schriftform bedingt zwingend die Originalunterschrift des Kündigenden. Mithin ist das Mietverhältnis erst am 11.7. wirksam gekündigt worden. Eine dreimonatige Kündigungsfrist unterstellend sind die Mieten für die Monate August, September und Oktober zu entrichten.

Was kann der B unternehmen, sollte er feststellen, dass ab dem 1.8. die Wohnung immer noch von A bewohnt wird? Kann er daraus folgernd die Mietabgaben an A mindern?

Er wird von der Entrichtung der Miete gem § 326 BGB frei, da es dem Vermieter in einem solchen Fall umöglich ist, dem Mieter den Besitz an den Räumen zu überlassen.

Muss A dem B gestatten, ihm Nachmieter vorzuschlagen?

Nein!

[didl666]

Zitat von Atlantis

Er wird von der Entrichtung der Miete gem § 326 BGB frei, da es dem Vermieter in einem solchen Fall umöglich ist, dem Mieter den Besitz an den Räumen zu überlassen.

Auch wenn B den A nicht davon informiert hat, dass er die Mietsache überlassen haben möchte? Nicht zu vergessen, dass B eigentlich kein Interesse an der Mietsache hat.

[Atlantis]

Der Mietvertrag ist doch bis einschließlich Ende Oktober wirksam. Das bedeutet, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache hat. Ist dem Vermieter die Überlassung aber unmöglich, weil er die Mietsache selbst nutzt, wird der Mieter für diese Zeit von der Verpflichtung zur Mietzahlung frei. Warum sollte er auch für eine Leistung zahlen sollen, die er nicht erhalten kann? Einer Aufforderung an den Vermieter bedarf es insoweit nicht. Ausschlaggebend ist allein, ob der Vermieter seine Vertragspflichten erfüllen kann oder nicht!

[didl666]

Das bedeutet also, dass der B z.B. Mitte August schaut, ob irgend jemand (z.B. A) noch in der Wohnung residiert. Ist dies der Fall, so könnte sich B auf § 326 BGB stützend an A wenden und angeben, dass er die Mietzahlungen um mindestens die halbe Miete eines Monats mindern wird?

[Atlantis]

Zitat von didl666

Das bedeutet also, dass der B z.B. Mitte August schaut, ob irgend jemand (z.B. A) noch in der Wohnung residiert. Ist dies der Fall, so könnte sich B auf § 326 BGB stützend an A wenden und angeben, dass er die Mietzahlungen um mindestens die halbe Miete eines Monats mindern wird?

Das ist richtig! Wobei es sich rechtsdogmatisch nicht um eine Mietminderung handelt. Denn der Mieter ist in einem solchen Fall komplett von der Miete befreit, so dass diese auch nicht gemindert werden kann.