Kellerwohnung verstößt gegen Bauordnung

[hanny]

Angenommen der Vermieter vermietet aus Unwissenheit eine Kellerwohung, die gegen ein oder mehrere Bestimmungen der Landesbauordnung verstößt. (Beispiel: Deckenhöhe nicht eingehalten)

3 Jahre nachdem der Mieter eingezogen ist, findet er heraus, daß es laut Landesbauordnung gar nicht zulässig ist, diese Wohnung überhaupt zu vermieten.

Welche Rechte hätte der Mieter in diesem Fall gegen den Vermieter ?
Fristlos zu kündigen ?
Schadensersatz ?

[vico]

Wenn es sich nicht um Gewerberäume handelt, kann jeder auch Wohnungen mieten, in denen man beim Laufen den Kopf einziehen muss. Im Gegenzug ist es dem Vermieter nicht verboten eine solche Wohnung zu vermieten. Wäre dem so, so dürften unzählige alte Häuser nicht mehr vermietet werden. Darüber hinaus sieht sich ein Mieter schließlich eine Wohnung vorher an. Mietet er diese wie sie ist, so ist ein normaler Mietvertrag zustande gekommen.
Einen Schadensersatz oder Recht zur fristlosen Kündigung hat der Mieter nicht.
Mir scheint hier will ein Mieter arg schnell raus ;-)

[Monaco501]

Zitat von vico

Wenn es sich nicht um Gewerberäume handelt, kann jeder auch Wohnungen mieten, in denen man beim Laufen den Kopf einziehen muss. Im Gegenzug ist es dem Vermieter nicht verboten eine solche Wohnung zu vermieten. Wäre dem so, so dürften unzählige alte Häuser nicht mehr vermietet werden. Darüber hinaus sieht sich ein Mieter schließlich eine Wohnung vorher an. Mietet er diese wie sie ist, so ist ein normaler Mietvertrag zustande gekommen.
Einen Schadensersatz oder Recht zur fristlosen Kündigung hat der Mieter nicht.
Mir scheint hier will ein Mieter arg schnell raus ;-)

Da trifft womöglich ein seeehr wirtschaftlich denkender Hausbesitzer und Kellerraum-Vermieter auf einen Schlaumeier-Mieter!

Allerdings hat der Mieter gaaaaar nichts davon, auch dann nicht, wenn der Hausherr vom Bauamt eine Unterlassungsverfügung, oder eben Auflagen bekäme.


Lg. aus München

[hanny]

Danke vico für die schnelle Antwort.

In der Landesbauordnung steht z.B.
"Die Küche ist ohne Fenster, die ins Freie führen,
nur zulässig, wenn sie für sich lüftbar ist".

Angenommen, die Küche hat weder Fenster noch einen Abzug nach draußen,
also eindeutig gegen diese Verordnung verstößt.

Hätte der Mieter in diesem Fall ingendwelche Ansprüche gegen den Vermieter?

[Monaco501]

Nochmal,...

kein Anspruch gegen die eigene Willensentscheidung, dieses Nest angemietet zu haben!

So gesehen könnte man auch in eine Garage einziehen

Lg.

[vico]

Und noch einmal: Wenn es sich nicht um eine Restaurant- oder Hotelküche handelt, so ist das Vermieten dieser Küche vollkommen in Ordnung. Der Mieter hat die Küche wie gesehen gemietet. Damit sollte alles gesagt sein.

[hanny]

Wäre das evtl. relevant in Bezug auf "Mietpreisüberhöhung" ?

Angenommen, der Mieter kommt 2 Jahre nachdem er eingezogen ist auf die Idee, daß die Miete zu hoch ist (weil ihm das irgendjemand eingeredet hat) und zahlt plötzlich weniger Miete als im Mietvertrag vereinbart.
Und angenommen, der Vermieter will nach 2 Monatsmieten-Rückständen den Differenzbetrag einklagen und den Mieter fristlos kündigen.
Und der Mieter wehrt sich dagegen mit der Begründung "Mietpreisüberhöhung" wegen schlechter Ausstattung und "Nicht-Zulässigkeit (laut Bauordnung)" der Wohnung.
Wie würde ein Richter dann entscheiden ?
Würde er einen Sachverständigen beauftragen, der den "Mietwert" der Wohnung anhand der Ausstattung, Lage usw. bestimmt ?

[snibchi]

Der Richter würde fest stellen, dass eine Mietminderung bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln möglich sei:

§ 536 (1) BGB
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Und dann würde er fragen ob sich die Decke während der Mietzeit abgesenkt oder die Fenster der Küche auf geheimnisvolle Weise geschlossen haben. Wäre das nicht der Fall (was ein vereidigter Sachverständiger feststellen könnte), würde der Richter weiterhin fest stellen:

§ 536b BGB
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Bleibt der Versuch eine überhöhte Miete festzustellen, was ja möglich sein kann. Hier muss der Mieter beweisen, dass ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) oder gegen das Wucherverbot des § 138 BGB vor liegt.
Ist dies zu Bejahen kann der Mieter die Miete (drei Jahre rückwirkend) zurück verlangen, die mehr als 20% über dem Durchschnitt der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
Mietwucher könnte vorliegen, wenn der zu entrichtende Mietzins mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hier kann der Mieter den die Vergleichsmiete übersteigenden Betrag zurück verlangen.

Ist alles negativ im Sinne der Anklage zu subsumieren wird der Richter müde den Kopf schütteln, die Kosten des Verfahrens dem Mieter aufbrummen und zu Tisch gehen.

[hanny]

Danke snibchi.

Wenn es jetzt keinen Mietspiegel gibt für den Bereich, wo sich die besagte Wohnung befindet,
wird der Richter dann einen Blick in die Zeitung werfen lassen, um den durchschnittlichen Mietpreis zu ermitteln, oder wird er einen Sachverständigen beauftragen, der anhand der Ausstattung und Lage der Wohnung die Wohnung bewertet ?

[vico]

Bitte doch noch einmal alle Antworten zu lesen und versuchen zu verstehen. Auch Monaco`s Antwort "Man kann auch eine Garage mieten und dort wohnen" trifft die Sache im Kern.
Der Richter wird ganz sicher keinen Blick in die Zeitung (keine Zeit und Lust) werfen und auch keinen Sachverständigen (zu teuer) beauftragen. Die Sache ist für den Richter klar und er kann es allein zum Ende bringen.
Das sollte man mit dem Thread hier jetzt auch tun.

[snibchi]

Zitat von hanny

Wenn es jetzt keinen Mietspiegel gibt für den Bereich, wo sich die besagte Wohnung befindet,

Diese Feststellung wäre ein Verfahrenshinderniss, denn es obliegt dem Mieter zu beweisen das im angestrengten Fall Mietwucher oder ein Verstoß gegen § 5 WiStrG vor liegt. Wie soll er diesen Beweis ohne Vergleichsmöglichkeit antreten? Wenn, dann liegt es am Mieter einen Sachverständigen zu konsultieren, welcher eine Berechnungsbasis fest stellt.

[Monaco501]

Lieber User /in "hanny",

an dieser Stelle bedauere ich, dass es keine Bilder von den Mitgliedern gibt

..... bei all dieser Hartnäckigkeit würde mich dann doch Person und Örtlichkeit interessieren, welche nach zwei Jahren aufgrund eines " Expertenhinweises " folgend, feststellt das man in umgebauten Keller- oder Hobbyräumen seine Zelte aufschlug

Nenne aber mal eventuell Mietminderungsgründe:

A) es stinkt neuerdings aus dem Pumpensumpf der Hebeanlage;
B) Die Wohnungseingangstürsprossen des Abteiles sind locker;
C) Intensiver Ölgeruch aus dem Ölheizungstankraum;
D) Modergeruch aus benachbarten und feuchten Kellerabteilen;
E) Kondensbildung an den nicht isolierten Zu-und Abwasserleitungen tropft auf den Küchentisch;
F) Grundwasser dringt durch die Grundplatte, so dass schon der Teppich aufschwimmt;
G) Feinstäube aus dem Kohlenkeller dringen ins eigene Abteil;
H) Herbststürme verfüllen die Lichtschächte der Kellerfenster, ähhh beim Wohnzimmer;
I) ...usw...

Zugiges Küchenfenster : enfällt leider, weil nicht vorhanden


Lg. aus München


Tipp:
Kündigung - Auszug - Wohnung über GOK nehmen.

[hanny]

Also, es handelt sich um eine Souterrain-Wohnung in Niedersachsen, Baujahr 1966, und die angeblichen "Mängel" waren schon vorhanden, bevor der Mieter eingezogen ist, und der Mieter hat sich die Wohnung 2 Mal angeguckt, bevor er den Mietvertrag unterschrieben hat und wollte die Wohnung unbedingt haben.

Die angeblichen Mängel wären folgende:

a) Küche ohne Fenster und ohne Abzug
b) Unterste Austattung z.B. PVC-Boden und der Küche und im Flur
c) Alte Fliesen im Badezimmer
d) Eines der beiden Zimmer ist kleiner als 10 m², steht aber als ganzes Zimmer im Mietvertrag und nicht als halbes Zimmer, wie es angeblich sollte.
e) Die "Einbauküche" ist in Wirklichkeit nur eine "Singleküche" mit 2 Herdplatten
f) Die "Badezimmereinrichtung" ist in Wirklichkeit nur ein kleiner Spiegelschrank über dem Waschbecken.
g) In der Küche muß das Wasser mit einem Boiler warm gemacht werden, weil dort nur kaltes Wasser hinführt. Also muß der Mieter dort Strom für den Warmwasser-Boiler bezahlen.
(Im Badzimmer ist richtiges warmes Wasser vorhanden)

Ich nehme an, ihr sagt mir, daß der Mieter vor Gericht keine Chance hat, richtig ?

Der Mieter behauptet aber, der Vermieter hätte damals die "Notlage am Wohnungsmarkt ausgenutzt", sodaß der Mieter darauf angewiesen war, diese angeblich überteuerte Wohnung zu mieten, insbesondere auch weil es zu dem Zeitpunkt die einzige "behindertengerechte" Wohnung auf dem Markt war. Der Mieter hat einen Behindertenausweis. (Sozialklausel)

Wie aber will der Mieter das vor Gericht beweisen ?

[vico]

hanny schrieb:
"Wie aber will der Mieter das vor Gericht beweisen ?"

Gar nicht. Hier handelt es sich wohl um einen notorischen Quengler und einen Vermieter, der unwissend ist und zu wenig Selbstvertrauen dem zu begegnen. Kommt man allein dagegen nicht an, so würde ein Anwaltsschreiben wahrscheinlich genügen dem Mieter den Wind aus den Segeln zu nehmen.
Und nochmal zum x-ten Mal, weil anscheinend immer noch nicht verstanden:
Ein Mieter sieht sich eine Wohnung vor Anmietung an und mietet sie wie gesehen. Er wurde nicht gezwungen sie zu nehmen! Damit erklärt er sich mit der Ausstattung einverstanden und kann im Nachhinein keine Mängel mehr geltend machen. Basta!
Und wie lange wohnt der Mieter bereits dort? 3 Jahre ungefähr, wie aus dem ersten Beitrag zu entnehmen wäre?
Vor 3 Jahren gab es in Deutschland keine Wohnungsnotlage mehr. Die hatten wir Ende Achtziger/Anfang Neunziger Jahre.

[snibchi]

Zitat von hanny

Ich nehme an, ihr sagt mir, daß der Mieter vor Gericht keine Chance hat, richtig ?

Jau, voll erkannt!