Kellerwohnung verstößt gegen Bauordnung

[hanny]

Angenommen der Vermieter vermietet aus Unwissenheit eine Kellerwohung, die gegen ein oder mehrere Bestimmungen der Landesbauordnung verstößt. (Beispiel: Deckenhöhe nicht eingehalten)

3 Jahre nachdem der Mieter eingezogen ist, findet er heraus, daß es laut Landesbauordnung gar nicht zulässig ist, diese Wohnung überhaupt zu vermieten.

Welche Rechte hätte der Mieter in diesem Fall gegen den Vermieter ?
Fristlos zu kündigen ?
Schadensersatz ?

[vico]

Wenn es sich nicht um Gewerberäume handelt, kann jeder auch Wohnungen mieten, in denen man beim Laufen den Kopf einziehen muss. Im Gegenzug ist es dem Vermieter nicht verboten eine solche Wohnung zu vermieten. Wäre dem so, so dürften unzählige alte Häuser nicht mehr vermietet werden. Darüber hinaus sieht sich ein Mieter schließlich eine Wohnung vorher an. Mietet er diese wie sie ist, so ist ein normaler Mietvertrag zustande gekommen.
Einen Schadensersatz oder Recht zur fristlosen Kündigung hat der Mieter nicht.
Mir scheint hier will ein Mieter arg schnell raus ;-)

[Monaco501]

Zitat von vico

Wenn es sich nicht um Gewerberäume handelt, kann jeder auch Wohnungen mieten, in denen man beim Laufen den Kopf einziehen muss. Im Gegenzug ist es dem Vermieter nicht verboten eine solche Wohnung zu vermieten. Wäre dem so, so dürften unzählige alte Häuser nicht mehr vermietet werden. Darüber hinaus sieht sich ein Mieter schließlich eine Wohnung vorher an. Mietet er diese wie sie ist, so ist ein normaler Mietvertrag zustande gekommen.
Einen Schadensersatz oder Recht zur fristlosen Kündigung hat der Mieter nicht.
Mir scheint hier will ein Mieter arg schnell raus ;-)

Da trifft womöglich ein seeehr wirtschaftlich denkender Hausbesitzer und Kellerraum-Vermieter auf einen Schlaumeier-Mieter!

Allerdings hat der Mieter gaaaaar nichts davon, auch dann nicht, wenn der Hausherr vom Bauamt eine Unterlassungsverfügung, oder eben Auflagen bekäme.


Lg. aus München

[hanny]

Danke vico für die schnelle Antwort.

In der Landesbauordnung steht z.B.
"Die Küche ist ohne Fenster, die ins Freie führen,
nur zulässig, wenn sie für sich lüftbar ist".

Angenommen, die Küche hat weder Fenster noch einen Abzug nach draußen,
also eindeutig gegen diese Verordnung verstößt.

Hätte der Mieter in diesem Fall ingendwelche Ansprüche gegen den Vermieter?

[Monaco501]

Nochmal,...

kein Anspruch gegen die eigene Willensentscheidung, dieses Nest angemietet zu haben!

So gesehen könnte man auch in eine Garage einziehen

Lg.

[vico]

Und noch einmal: Wenn es sich nicht um eine Restaurant- oder Hotelküche handelt, so ist das Vermieten dieser Küche vollkommen in Ordnung. Der Mieter hat die Küche wie gesehen gemietet. Damit sollte alles gesagt sein.

[hanny]

Wäre das evtl. relevant in Bezug auf "Mietpreisüberhöhung" ?

Angenommen, der Mieter kommt 2 Jahre nachdem er eingezogen ist auf die Idee, daß die Miete zu hoch ist (weil ihm das irgendjemand eingeredet hat) und zahlt plötzlich weniger Miete als im Mietvertrag vereinbart.
Und angenommen, der Vermieter will nach 2 Monatsmieten-Rückständen den Differenzbetrag einklagen und den Mieter fristlos kündigen.
Und der Mieter wehrt sich dagegen mit der Begründung "Mietpreisüberhöhung" wegen schlechter Ausstattung und "Nicht-Zulässigkeit (laut Bauordnung)" der Wohnung.
Wie würde ein Richter dann entscheiden ?
Würde er einen Sachverständigen beauftragen, der den "Mietwert" der Wohnung anhand der Ausstattung, Lage usw. bestimmt ?

[snibchi]

Der Richter würde fest stellen, dass eine Mietminderung bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln möglich sei:

§ 536 (1) BGB
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Und dann würde er fragen ob sich die Decke während der Mietzeit abgesenkt oder die Fenster der Küche auf geheimnisvolle Weise geschlossen haben. Wäre das nicht der Fall (was ein vereidigter Sachverständiger feststellen könnte), würde der Richter weiterhin fest stellen:

§ 536b BGB
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Bleibt der Versuch eine überhöhte Miete festzustellen, was ja möglich sein kann. Hier muss der Mieter beweisen, dass ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) oder gegen das Wucherverbot des § 138 BGB vor liegt.
Ist dies zu Bejahen kann der Mieter die Miete (drei Jahre rückwirkend) zurück verlangen, die mehr als 20% über dem Durchschnitt der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
Mietwucher könnte vorliegen, wenn der zu entrichtende Mietzins mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hier kann der Mieter den die Vergleichsmiete übersteigenden Betrag zurück verlangen.

Ist alles negativ im Sinne der Anklage zu subsumieren wird der Richter müde den Kopf schütteln, die Kosten des Verfahrens dem Mieter aufbrummen und zu Tisch gehen.

[hanny]

Danke snibchi.

Wenn es jetzt keinen Mietspiegel gibt für den Bereich, wo sich die besagte Wohnung befindet,
wird der Richter dann einen Blick in die Zeitung werfen lassen, um den durchschnittlichen Mietpreis zu ermitteln, oder wird er einen Sachverständigen beauftragen, der anhand der Ausstattung und Lage der Wohnung die Wohnung bewertet ?

[vico]

Bitte doch noch einmal alle Antworten zu lesen und versuchen zu verstehen. Auch Monaco`s Antwort "Man kann auch eine Garage mieten und dort wohnen" trifft die Sache im Kern.
Der Richter wird ganz sicher keinen Blick in die Zeitung (keine Zeit und Lust) werfen und auch keinen Sachverständigen (zu teuer) beauftragen. Die Sache ist für den Richter klar und er kann es allein zum Ende bringen.
Das sollte man mit dem Thread hier jetzt auch tun.